提要：厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州是过去5年里内地最有人口竞争力的城市。趋势一旦形成，就很难在短期改变。所以，未来一段时间，这10个城市的房价最有理由保持强势。

 

央行降准之后，对楼市的预测文章又多起来。看过十来篇分析文章后，感觉作者们都没有抓到重点，因此决定自己另外写一篇。我的核心观点，仍然是人口增减决定房价涨跌。而人口增减的背后，则是一个城市的权力、发展机遇、公共资源和生态环境。

 

你通过各城市统计局公报，是无法获得准确人口流动情况的，因为人口涉及到政绩。对于大城市来说，人口增速太快，是很难向上面交代的，因为国家在城镇化过程中提倡均衡发展，大城市都要控制人口增量。人口增长太快，反而是缺点。此外，人口多了人均GDP就少，就很难有机会在媒体上炫耀超过韩国、新加坡，官员政绩就不好看。

 

熟悉“天天说钱”栏目的读者都知道，我去年提出“小学生理论”，通过小学生在校人数的增减，来研究一个城市实际人口的增长。这个研究方法，曾被媒体广泛报道。下面这个表格在我的文章中出现过，是我查阅数据制作的，现在再次引用。里面反映的，就是各城市在2008年年底到2013年年底，小学生人数增减情况。这些数据，将在很大程度上决定未来几年城市房价是上升还是下降：

 

47个大中城市，过去5年小学生数量变动表

 

城市   2008  2013   增减幅度

厦门   17.6   24.1    +37%

上海   59.1   79.3    +34%

廊坊   26.4   34.3    +30%

东莞   52.9   65.9    +24.7%

深圳   58.6   73.0    +24.6%

苏州   35.5   44.0    +24%

郑州   56.9   70.5    +23.9%

北京   66.0   78.9    +19.5%

长沙   39.5   45.8    +15.9%

泉州   53.2   61.4    +15.4%

 

南京   28.6   32.1    +12.2%

唐山   43.6   47.4    +8.7%

杭州   45.2   48.4    +7%

石家庄 64.2   68.5    +6.7%

天津   52.1   55.2    +6%

温州   57.5   60.8    +5.7%

保定   74.3   78.3    +5.4%

无锡   30.9   32.5    +5.2%

惠州   42.6   44.6    +4.7%

宁波   46.8   48.7    +4.1%

青岛   47.7   49.6    +4%

佛山   44.7   46.4    +3.8%

福州   46.3   46.9    +1.4%

武汉   41.9   42.4    +1.2%

银川   15.0   15.2    +1.3%

乌市   19.8   19.9    +0.5%

 

济南   39.5   39.4    -0.3%

广州   86.3   85.9    -0.5%

拉萨   4.98   4.94    -0.8%

成都   71.7   70.7    -1.4%

合肥   43.5   42.7    -1.8%

南宁   55.6   53.4    -3.9%

西安   54.7   52.0    -4.9%

洛阳   63.0   59.8    -5.1%

沈阳   36.4   34.5    -5.2%

海口   18.2   16.8    -7.7%

呼市   18.3   16.9    -7.7%

西宁   16.6   15.3    -7.8%

烟台   28.2   25.6    -9.2%

 

昆明   53.6   48.4    -9.7%

重庆   224    199    -11.2%

长春   44.5   39.5    -11.2%

哈尔滨 48.1   42.3    -12.1%

兰州   23.5   20.3    -13.6%

太原   29.8   25.4    -14.8%

贵阳   36.8   30.9    -16%

大连   52.2   43.4    -16.9%

 

    在上面表格中，有4个城市的数据需要说明一下，大连的数据为“义务教育阶段数”，所以实际小学生下降比例会更大。苏州、南宁没有查到2013年数字，使用的是2007年与2012年数据的比较。合肥由于在2011年参与“划分巢湖”，数据不可比，表中数据是2011年和2013年数据。里面的呼市、乌市分别是呼和浩特、乌鲁木齐的简称。

 

再介绍一个大背景，由于计划生育政策仍然在发挥作用，2013年全国小学生人数比2008年下降了9.4%，但全国人口仍然在缓慢增长。所以，如果一个城市小学生人数下降不超过9.4%，它的实际人口肯定是增长的。

 

还用我再多说什么吗？这个排行，就是未来一两年城市房价上涨潜力排行榜。原因很简单，人口流动的趋势一旦形成，就很难在短期内被改变。虽然2014年的统计数字还没有出来，但我仍然可以确信，上述排行不会有大的变化。

 

通过这个榜我们可以发现，过去5年，中国形成了“三大三小”6个人口增长中心，“三大”是：北京及其周边，上海加上苏州，深圳、东莞、惠州，这里面北京、上海和深圳毫无疑问是龙头城市；“三小”是：厦门加上泉州、郑州、长沙。至于大家普遍看好的广州、武汉、重庆和成都等城市，在人口争夺战中比较失意。而东北地区，则呈现全面人口流失，大连竟然是中国40多个大中城市里最不具有人口竞争力的城市。所以，如果有人告诉你大连的房价最有可能上涨，你完全可以讥笑他的无知。大连楼市至少目前看，风险较大。

 

    榜单上前10名城市，也就是厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州，就是未来几年中国房价最有上涨潜力的城市。当然，这些城市又分为两种，城市等级比较高、经济总量最大的北京、上海、深圳更有竞争力。其他城市，可能存在更多的变数。比如厦门，虽然人口增速最快，但总量小，经济总量和资金总量也比较小，抗风险能力就比较弱。