“哪里的楼市最危险”系列已经写了13个省，今天轮到江西。如果让我用简洁的语言，概括对江西楼市的印象，那么应该是这两句：风险不大，价值不高。

根据江西省统计局公布的2013年统计公报，江西常住人口4522万人，城镇人口人均住房面积（建筑面积）为40.1平米，农村人均为（使用面积）48.5平米，应该说，江西人实际拥有的住房非常宽敞。在这种情况下，2013年全省商品房（注意，不包括小产权房、集资房、农民自用房、军产房、保障住房）施工面积为1.2亿平米，人均达到2.65平米。2013年江西全省房地产开发投资1175亿元（小于郑州或西安），占全省GDP比重为8.2%（也就是房地产依赖度）。应该说，这两个指标都比较健康。此外，过去3年江西小学生人数只减少了4.2%，低于全国平均减少5.8%的水平。

江西楼市最危险的城市是南昌。2013年南昌房地产开发投资406亿元，占全省总投资的35%；商品房施工面积3993万平米，占全省的33.3%；南昌常住人口是518万人，占全省人口的11.5%。南昌房地产依赖度（房地产开发投资占当年GDP比重）为12.2%，在我研究过的14个省会城市里算是偏低的，但在江西是第一。人均商品房施工面积7.7平米，全省第一。但悲催的是，过去3年南昌小学生人数竟然减少了9.6%，在我研究过的14个省会城市里是最差的，显示出南昌人口在流失。在南昌当地，2013年城镇人口人均住房面积是29平米。

第二危险的城市是抚州。抚州2013年房地产依赖度是8.7%，全省第三，仅次于南昌和赣州。人均商品房施工面积1.8平米，指标偏低，显示出未来商品房供应压力不大。但这个城市过去3年小学生人数减少了16%，为全省第一，说明人口流失严重。这类城市一般有比较大量的非商品房供应，所以楼市压力不会太小。

第三危险的城市是九江。其实九江的依赖度和人均商品房施工面积都不算高，分别为4.7%和2平米左右。但九江过去3年小学生人数减少了10%，降幅全省第二，为人口流失比较严重地区。

第四危险的城市是赣州。2013年赣州房地产依赖度是11.8%，仅次于南昌位居全省第二。人均商品房施工面积2.3平米，看似不高，但赣州面积庞大、下面管理的县众多，城镇化率在江西最低，所以楼市压力不会太小。过去3年小学生人数只减少了1.5%，显示出实际人口有所增长。

剩下的7个城市，从主要指标上看还算健康。至少跟中东部其他10多个省的地级市相比，风险不大：

吉安是江西楼市最健康的城市，2013年房地产依赖度为5.5%，人均商品房施工面积1.5平米。这个城市在过去3年里小学生人数增长了9.8%，跟南昌形成了鲜明对比。过去3年，吉安似乎没有扩张过“领土”，这个非省会、非发达城市，为什么能成为江西最有人口竞争力的城市？是因为井冈山吗？

新余对人口的吸引力仅次于吉安，过去3年小学生人数增长了5.5%，房地产依赖度为5%，人均商品房施工面积在3平米左右。

萍乡对人口的吸引力位居江西第三，过去3年小学生人数只减少了1%，显示出实际人口在增长。这个城市房地产依赖度为3%，人均商品房施工面积在1.3平米左右。

鹰潭房地产依赖度为6.6%，人均商品房施工面积3.42平米，略微偏高。过去3年小学生人数只减少了1.9%，还算不错。

宜春房地产依赖度为7.3%，人均商品房施工面积2.2平米，过去3年小学生人数减少了2.3%，实际人口在增长。景德镇房地产依赖度为6.3%，人均商品房施工面积为2.4平米，过去3年各类学校在校人数减少了3.6%。上饶房地产依赖度为7.6%，人均商品房施工面积为2平米左右，过去3年小学生人数减少了5.7%，实际人口接近零增长。

相对于浙江、江苏、福建、安徽、湖南等邻居来说，江西楼市整体风险不高。但鉴于这个省人均住房面积已经非常宽裕，加上对外来人口吸引力有限，因此房地产市场投资价值也不高。从人口流向上看，最近3年九江、南昌、抚州成为人口流失最为严重的地区。中部、南部的吉安、新余、萍乡、赣州、宜春这一区域，实际人口在增长。或许，广东因素对江西人口分布有影响，就像北京、天津对河北人口流向有影响一样。