近日，各地取消限购政策的步伐在加快，几乎每天都有新城市加入。7月21日是苏州，7月22日是海口，7月23日传出广州也有可能“湿身”。

据媒体报道，有业内人士通过微博透露，广州南沙正在申请放开限购，对此广州国土房管局称“没有接到通知”。不过此前广州的增城、从化两区已经放松了限购，本地户籍的家庭已经可以购买第三套住房。至于南沙，近年来成为国家级新区之后，大量资金涌入，房地产新盘云集。按照目前的销售速度，仅消化库存就需要40个月。鉴于天津滨海新区已经放松限购，所以南沙“有样学样”，甚至“长江后浪推前浪”都是有可能的。

不过有媒体进一步预言称，广州有可能成为第一个全面取消限购的“一线城市”（这是在试探公众反应吗？）。这的确让人惊讶，因为此前住建部曾要求四个“一线城市”不能取消限购。广州这样做的可能性大吗？

我认为，广州在年内全面取消限购的可能性不大。但相比之下，在北上广深四个城市里，广州可能最需要取消限购。因为在不断加剧的内地城市竞赛中，广州近年来虽然勉强维持着GDP第三的面子，但明显力不从心、缺乏后劲。

我曾经写过一篇题为《北上广：一个时代的终结》的文章，通过大量数据论证了自2000年到2013年，广州核心经济指标从与北京、上海并驾齐驱，远远将深圳、苏州、天津、重庆甩在后面，到今天几乎全面被深圳超越，被天津逼近，被北京上海甩开。比如最能反映城市经济竞争力的“金融机构各项存款余额”，过去13年中北京增长了845%，上海增长788%，深圳增长960%，杭州增长956%，天津增长914%，重庆增长1100%，成都增长1145%，苏州增长1313%，而广州仅仅只增长了445%。2000年底的时候，广州的“金融机构各项存款余额”是北京的64%，上海的79%，深圳的195%；到了2013年底，广州分别只有北京的37%、上海的49%、深圳的99%！

全口径地方债（即“负有偿还责任的债务”，“负有担保责任的债务”和“负有一定救助责任的债务”的总和）占上年地方预算内财政收入的比例，是考察一个城市负债水平和发展后劲的重要指标。倍数越大，说明债务压力越大，未来发展潜力越小。到去年年底的时候，广州的这一指标是3.23倍，超过北京、上海、苏州，也超过以投资巨大而闻名的天津（2.74倍），在经济总量最大的7个城市里，仅次于重庆的4.3倍。而深圳，是这些城市里政府负债率最低的。

那么在住房供求关系上，广州是什么情况？下面我们先看一组数据：

城市     施工面积       竣工面积      实际人口

北京      7407万         1692万        2115万

上海      8125万         1417万        2415万

广州      5474万          710万         2100万

深圳      2608万          196万         1850万

先对这些数据做个说明。表中的施工面积、竣工面积，是2013年商品住宅的数据，单位都是平米，来自各城市2013年统计公报。但需要注意，这里统计的住宅都是商品房，不包括小产权房、集资房、军产房。

中国城市实际生活的人口从来都是个谜。我在此前的文章中通过“在校小学生人数”和“手机用户数”等指标，推算过四大一线城市的人口。我认为，北京和上海人口统计比较准确。深圳历来有两个数字，一个是统计公报里的“常住人口”，还有就是公安局公布的“实际管理人口”，也就是表中的1850万。广州“在校小学校生人数”在四大城市里第一，手机用户数接近北京上海，所以肯定有2100万以上的人口。而广州统计公报中的常住人口是1293万人，显然非常不可信。

通过这些数据可以看出，广州住宅供应量只有北京、上海的一半左右，深圳就更少了。但值得注意的是，广州和深圳有大量的违法建筑，主要是各种城中村，体量巨大、密度极高。广州一直没有公布过准确数据，但深圳有据可查：截至 2011年年底，深圳有违法建筑37.94 万栋，建筑面积高达4.05 亿平方米，是全市总建筑面积的49%。这里面，大概一半稍多是住宅，其他是厂房、商业物业。

广州的违法建筑有多少？2013年的时候，官方宣布是1亿平米。这显然不太可能，因为广州总面积是深圳的3.5倍以上，原村民比深圳多很多倍。违法建筑面积只有深圳四分之一，显然不靠谱。我的猜测，应该在3亿平米以上，甚至可能接近深圳。

到2012年年底，广州官方公布的合法住宅面积是2.2亿平米左右，加上2013年新增的大概是2.3亿平。广州的违法建筑按照3亿平米计算，其中住宅用途应不低于1.8亿。这样，广州的住宅总量至少在4亿平米以上。如果广州有2100万人，人均面积也接近20平米了。目前广州每年新增住宅面积超过1000万平米（算上小产权房、集资房、军产房），大约可以容纳40万增量人口。

通过上述估算，我们可以得出这样的结论：广州的住房存量和增量相对于人口规模来说，基本上够用了，如果有过剩也不算厉害。近年来广州为了保GDP第三的位置，将市区扩张得非常快。一些“郊县”，由于不是重点开发地区，吸引外来人口能力不强，因此情况类似三线城市，空置住房消化能力比较弱，比如增城、从化，需要刺激政策。而南沙，虽然是重点开发区域，但由于生活配套设施滞后，尚未能成为宜居地区，也积压了大量住宅，同样需要吸引外来人口居住。至于传统的市中心，则处于供求基本平衡的状态，不需要放松限购。

在北上广深四大一线城市中，广州因为浓郁的“粤文化”特色，吸引外来人口能力最弱。在经济发展前景上，广州也是四大城市里偏弱的一个，明显无法跟北京上海相比，甚至不如深圳。所以，广州对“外来投资性购房需求”的吸引力，无法跟北、上、深相比。上述这些，都使得广州楼市成为四大城市里最弱的一个，也是价格最低的一个。所以，如果未来广州率先在一线城市中全面取消限购，也可以理解。

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