天天说钱 
　  这是研究了苏联解体后，俄国人口流动与房价走势之后，得出的结论。是不是正确，供大家讨论。
　  羊城晚报去年8月的一篇报道称，莫斯科平均房价在1991年苏联解体之后的20年里上涨了77倍，一套使用面积66平米左右的单元房，总价从5000美元涨至39万美元。如果以美元计价，1991年前后，莫斯科的平均房价为每平方米75美元，2011年底约为5902美元（今年5月的均价是5300美元）。莫斯科的房价，大概是柏林的两倍。
　　然而，美元标价掩盖了一些非常发人深思的问题。这就是，过去20年卢布发生了什么事情，如果按照卢布计价，房价又涨了多少倍。
　　在1989年10月之前的长达28年中，苏联公布的卢布与美元的官方比价是“1美元=0.65卢布”，那时的苏联，充满了道路自信，当然了，货币也就自信地将美元踩在脚下。但是，官价是官价，黑市有黑市价，中国也是从那个阶段过来的，大家都懂。1989年11月1日，汇价调整为“1美元=1.8卢布”，官方规定的出国旅游者兑换美元价格是6.26卢布兑换1美元。
　　随着苏联的解体，剧烈的通胀发生了，1992年的时候，1美元已经等于1400卢布。目前，如果你在汇率表里查询，1美元=32卢布，似乎什么故事也没有发生。但是，你要知道，现在的卢布是从1998年1月1日起发行的新卢布，1个新卢布等于1000旧卢布。那么，现在1美元，大概相当于1991年3.2万元旧卢布。也就是说，目前5900美元一平米的莫斯科房价其实相当于1.888亿旧卢布！而1991年，莫斯科的房价才约500旧卢布一平米。
　　以旧卢布计算，过去20年莫斯科的房价涨了37.6万倍！
　　这些年里一直持有卢布的人，真不知道他们是怎么过来的。
　　知道为什么有专家说北京房价将来会涨到80万一平米了吧。专家没有疯，前车之鉴摆在那里。
　　莫斯科的房价高居世界前十，但是有一点，他们的房价按照使用面积计算的。这样推算的话，其实是跟北京房价差不多的，略高于上海，略低于香港。当然，每个城市都有极端价格的楼盘，比如深圳就有28万一平米的公寓，这个不能拿来类比，我们只能看中心城区的均价。
　　虽然莫斯科的平均房价高达每平米17万卢布（2013年5月均价），但是圣彼得堡只有9.2万卢布，差不多只有莫斯科的一半。
　　那么远东地区呢？告诉你，除了少数中心城市外，大部分中小城市都非常悲惨。计划经济时代结束，可以自由迁徙了，人们涌入大城市，尤其是莫斯科、圣彼得堡这样的地方，鬼才会在天寒地冻的西伯利亚贡献青春呢。上万的小村镇被废弃，几百个鬼城出现了。鬼城的房价，只能根据拆下的可利用废料价格来确定，交通不便的地方，连拆卸都没有意义，只能归零。
　　那么未来的中国呢？户籍制度改革正在进行，人民在国内获得完全的迁徙自由，是最终的目标。莫斯科与远东鬼城的故事，会不会在中国重演呢？我想这是肯定的。
　　俄国的人口只有中国九分之一，面积比我们大得多。莫斯科的人口，目前只有870万，相当北京真实人口的三分之一，但房价已经比肩北京。可见，国土面积辽阔平抑不了房价。人是要扎堆生活的，越扎堆的地方，公共资源越多，机会越多，房价就越高。
　　中国人口远比俄国多，在城镇化过程中，如果人民获得迁徙的自由，人口无疑会大量流入中心城市。以前是在县城买户口，现在省城开放了，京城开放了，为什么不去呢？
　　当然，户籍制度改革是逐步推进的，城市越大，放开越晚。但是这种趋势是不可避免的。其实连天津、深圳都松动了，只是北京上海还矜持着。有人预言一线城市房价太高将暴跌，但随时准备接受抛盘的人多着呢。真正的迁徙大潮，也许还没有到来。
　　所以，中国房价裂变的时代还没有真正到来，高价者可以更高，低价者可以归零。这个趋势，谁也阻挡不了。



　　最后，对国家可能推出的政策做一个猜测。
　　上述的房价趋势，国家肯定是了然于心的。所以，中心城市的限购是不可能取消的，即便物业税推出，中期内仍然不可能取消。除非出现大的经济风险，需要刺激的时候，才可能短期放开。
　　行政区划改革势在必行，多一个省会，或者多一个直辖市，就可以带旺一片。中国的政体决定了，必须拆细行政区，才能刺激更大的生产力。否则，涌入的外来人口让目前北上广深难以承受。中国需要更多的一线城市。
　　目前全国住宅的确够每个家庭拥有一套房子，关键是在大城市有多少套。从这个意义上说，大城市的郊区住宅，即便短期价格会有波动，长期仍然应该看好。这就是为什么去年下半年以来，大房地产商突然集体放弃中小城市，重新布局大城市，其实人家早就看清楚了。
　　国家肯定希望房价慢慢地涨，这样，对经济可以产生正面带动作用。至于泡沫，中小城市慢慢刺破，大城市慢慢硬化、充实。所以，通过控制贷款额度，公积金额度，来控制房价。这将成为常态。