税务会计学【086】销售不动产销项税额会计核算【2】

 

农业银行沈阳辽中支行   周桐   学习笔记

 

 

 

一、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的销项税额的会计核算

税务会计学【085】销售不动产销项税额会计核算【1】

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zbkm.html

二、非房地产企业销售不动产的销项税额的会计核算

纳税人销售不动产应通过“固定资产清理”账户核算，按规定收取的增值税税额贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”或“应交税费——简易计税”科目，按发生的净损益记入“资产处置损益”科目。

1.销售非自建房地产的销项税额的会计核算。

【案例2.57】甲市某公司为增值一般纳税人，2018年5月销售位于乙市的写字楼，并于当月办妥了相关产权转移手续。 该写字楼于2015年4月购置并投入使用，根据有关原始凭证确认投入使用前发生的购置成本为5 250万元，销售写字楼取得收入11 550万元。在销售过程中共发生其他税费1 000万元，已用银行存款缴纳。投入使用时，该公司预计该写字楼可使用50年，按平均年限法计提折旧，无残值。计算增值税时，该公司选择了简易计税方法。

【解析】

纳税人选择用简易计税方法计税，要以取得的全部价款扣除该写字楼的购置成本后的余额为销售额，按照5%的征收率申报纳税，同时按上述方法预交税款，因而有：

应纳增值税=（1 1550-5 250）/（1+5%）×5%=300万元。

预交税款=300万元。

其会计分录为：

预交税款时：

借：应交税费——预交增值税      3 000 000

    贷：银行存款                             3 000 000

月末，将“预交增值税”科目余额转入“未交增值税”科目：

借：应交税费——未交增值税       3 000 000

    贷：应交税费——预交增值税                    3 000 000

销售写字楼时：

借：固定资产清理                    59 350 000

    累计折旧                        3 150 000

    贷：固定资产                                     52 500 000

        银行存款                                      10 000 000

借：银行存款                         115 500 000

    贷：固定资产清理                               59 350 000

        应交税费——简易计税                        3 000 000

        资产处置损益                                 53 150 000

【案例2.58】在【案例2.57】中，假设在计算增值税时，该公司选择了一般计税方法计税，其他资料不变。

【解析】

纳税人选择一般计税方法计税，要以取得的全部价款为销售额，按照10%的征收率申报纳税，同时要以取得的全部价款扣除该写字楼购置成本后的余额，按照5%的预征率预交税款，因而有：

销项税额=11 550/（1+10%）×10%=1 050万元。

预交税款=（11 550 -5 250）/（1+5%）×5%=300万元。

其会计分录为：

预交税款时：

借：应交税费——预交增值税        3 000 000

    贷：银行存款                                3 000 000

月末，将”预交增值税“科目余额转入“未交增值税”科目：

借：应交税费——未交增值税      3 000 000

    贷：应交税费——预交增值税                 3 000 000

销售写字楼时：

 借：固定资产清理                    59 350 000

    累计折旧                        3 150 000

    贷：固定资产                                     52 500 000

        银行存款                                      10 000 000

借：银行存款                      115 500 000

    贷：固定资产清理                              59 350 000

        应交税费——应交增值税（销项税额）        10 500 000

        资产处置损益                              45 650 000

【案例2.59】在【案例2.57】中假设该写字楼的销售时间为2020年1月，购置燕投入使用的时间为2016年12月，其他资料不变。

【解析】

纳税人销售其2016年5月1日后购置的不动产，适用一般计税方法，其会计处理可园参照【案例2.58】。

2.销售自建不动产的会计核算。

【案例2.60】甲市某公司为增值税一般纳税人，2018年5月销售位于乙市的自建写字楼，并于当月办妥了相关产权转移手续。该写字楼于2015年4月建成并投入使用，根据有关原始凭证确认投入使用前发生的建设成本为5 250万元，销售写字楼取得的含税收入为11 550万元。在销售过程中共发生其他税费1 000万元，已用银行存款缴纳。投入使用时，该公司预计使用年限为50年，扫直线法计提折旧，无残值。计算增值税时，该公司选择了简易计税方法计税。

【解析】

纳税人选择适用简易计税方法计税，要以取得的全部价款为销售额，按5%的征收率申报纳税，同时按照上述方法预交税款，因而有：

应纳增值税=11 550/（1+5%）×5%=550万元。

预交税款=550万元。

其会计分录为：

预交税款时：

借： 应交税费——预交增值税       5 500 000

    贷：银行存款                                 5 500 000

月末，将“预交增值税”科目余额转入“未交增值税”科目：

借：应交税费——未交增值税     5 500 000

    贷：应交税费——预交增值税                 5 500 000

销售写字楼时：

借：固定资产清理                    59 350 000

    累计折旧                        3 150 000

    贷：固定资产                                     52 500 000

        银行存款                                      10 000 000

借：银行存款                       115 500 000

    贷：固定资产清理                               59 350 000  

        应交税费——简易计税                         5 500 000

        资产处置损益                                 50 650 000

【案例2.61】在【案例2.60】中，假设在计算增值科时该公司选择了一般计税方法计税，其他资料不变。

【解析】

纳税人选择一般计税方法计税，要以取得的全部价款为销售额，按照10%的税率申报纳税，同时要按照5%预征率预交税款，因此：

销项税额=11 550 ×（1+10%）×10%=1 050万元。

预交税款=11 550/（1+5%）×5%=550万元。

其会计分录为：

预交税款时：

借：应交税费——预交增值税       5 500 000

    贷：银行存款                               5 500 000

月末，将“预交增值税”科目余额转入“未交增值税”科目：

借：应交税费——未交增值税      5 500 000

    贷：应交税费——预交增值税               5 500 000

销售写字楼时：

借：固定资产清理                    59 350 000

    累计折旧                        3 150 000

    贷：固定资产                                     52 500 000

        银行存款                                      10 000 000

借：银行存款                       115 500 000

    贷：固定资产清理                             59 350 000

        应交税费——应交增值税（销项税额）       10 500 000

        资产处置损益                              45 650 000

【案例2.62】在【案例2.60】中，假设该写字楼的销售时间为2020年1月，建成并投入使用的时间为2016年12月，其他资料不变。

【解析】

纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，其会计处理可参照【案例2.61】。

资料来源：

梁俊娇，王怡璞.税务会计.北京：中国人民大学出版社.2018（8）第九版：69-74.

 

 

【相关阅读】

国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告  国家税务总局公告2016年第14号

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国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告  国家税务总局公告2016年第18号

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