税务会计学【085】销售不动产销项税额会计核算【1】

农业银行沈阳辽中支行   周桐   学习笔记

一、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的销项税额的会计核算

纳税人销售不动产应缴纳增值税，其账务处理为：按照确认的收入和按规定收取的增值税借记“银行存款”、“应收账款”等科目，按规定收取的增值税税额贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”、“应交税费——简易计税”科目，按确认的收入贷记“主营业务收入”科目。

【案例2.54】甲市某房地产开发公司（一般纳税人）自行开发了某房地产项目，施工许可证注明的开工日期为2015年5月1日。2018年5月该公司销售了该项目的一批房产，共取得含税收入3 150万元，同时办妥了房产产权转移手续。根据有关凭证可知，这批房产对应的土地价款为30万元，计算增值税时，该公司选择了简易计税方法。

【解析】

纳税人销售房地产老项目，选择选择适用简易计税方法计税的，要以取得的全部价款和价外收费为销售额（不得扣除对应的土地款），按照5%的征收率计税，因而有：

应纳增值税=3 150/（1+5%）×5%=150万元。

其会计分录为：

借：银行存款                    31 500 000

    贷：主营业务收入                          30 000 000

        应交税费——简易计税                    1 500 000

【案例2.55】在【案例2.54】中，假设计算增值税时，该公司选择了一般计税方法，其他资料不变。

【解析】

纳税人选择一般计税方法计税的，要以取得的全部价款和价外收费扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额为销售额，按照10%的税率计税，因而有：

销项税额=（3 150-930）/（1+10%）×10%=201.82万元。

其会计分录为：

借：银行存款                       31 500 000

    贷：主营业务收入                              29 481 800

        应交税费——应交增值税（销项税额）          2 018 200

【案例2.56】在【案例2.54】中，假设施工许可证注明的开工日期为2016年5月1日，其他资料不变。

【解析】

纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般方法的，其会计处理可参照【案例2.55】

资料来源：

梁俊娇，王怡璞.税务会计.北京：中国人民大学出版社.2018（8）第九版：69-74.

【相关阅读】

国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告  国家税务总局公告2016年第14号

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zbkk.html

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告  国家税务总局公告2016年第18号

http://blog.sina.com.cn/s/blog_dfcb5c270102zbkl.html