一些沿街住宅或者是老旧小区底层，为了补贴家用或其他种种原因，会将房屋由住宅改为小卖部、生鲜超市、果蔬店等等商业用房。

随着各地棚户区改造、旧城改造的推进，这些门店的经营补偿与停产停业损失补偿问题特别容易引起房屋征收补偿上的纠纷。那么这些损失应不应该补？该怎么补呢？

一、什么是“住改商”？

“住改商”即国有土地或集体土地上的房屋，原本是住宅，而且房产证上标明的房屋用途为住宅，后来因为生活需要或者其他方面的原因，依法办理了营业执照等经营手续、将房屋实际用于商业经营的情况。

在实际中，有很多的住宅房屋，因为临街的便利，自主的改为商用房用作经营，这期间如果变更了房产证的用途，那么已经从法律意义上转变为商业用房；如果房产证使用用途仍然为住宅，那么属于非典型的“住改商”，即在法律意义上是居民住宅，实际用途为商业用房。

二、“住改商”怎么认定？

通常，要认定为“住改商”，需要符合两个条件，一是领取了营业执照，二是客观上将房屋用作了办公或者生产经营。如果仅仅是将房屋实际用于办公或者生产经营，并未取得营业执照，又或者虽然早年取得了营业执照，但动迁时并未客观发生经营行为，一般不能认定为“住改商”。另外，经营时间往往也会被列入认定条件，比如很多地方的征收补偿方案会设定一个2年、3年的经营期限要求限制，即在政府作出征收决定之日前2年或3年取得营业执照，如果是临近征收或者拆迁才将住宅改作经营用途的，一般也不能认定为“住改商”。

三、“住改商”如何补偿？

目前，关于“住改商”房屋的拆迁补偿，各地实行的政策也不相同。实践中，大体有以下几种补偿方式：
 

（1）按照住宅和商业用房的加权平均值予以确定。因为住宅和非住宅的补偿标准不同，因此综合考虑住宅与非住宅的情况确定一个征收补偿标准予以补偿。

（2）按照商业用房和住宅分别补偿。常见的一些沿街楼房，一楼是用于商业住房，二楼三楼还是用于住宅，这样它是要将住宅和店面分开的。住宅部门仍按照住宅进行补偿，经营部分也就是店面部分按照商业用房进行补偿。

（3）直接按照商业用房进行补偿。如果住宅和商铺混为一体，无法区分的，有些地区在早期为保证被拆迁人的利益，采用统一适用商业用房的补偿标准。

（4）按时间对房屋进行划分。规定在超过一定年限的房屋按照商业用房补偿，低于一定年限的房屋按照住宅补偿。

（5）综合考虑多种因素进行估价补偿。

综上所述，“住改商”房屋的补偿是因地各异，各地有相应的补偿计算标准。但总体来说，还是要遵守“保证不能降低被拆迁人员的生活水平”的原则。同时，与纯住宅的房屋相比，拆迁方还是要考虑到“住改商”房屋的经营用途，就合法取得营业执照的被拆迁人，给予一定的生产经营补偿。作为房屋权利人来说，一定要保留好工商、税务等证明实际经营情况的证据以备不时之需。若对补偿有异议，一定要及时咨询专业的拆迁律师，通过法律手段来维护自身合法权益。