本案主办律师：张心升律师 （现为 北京正山律师事务所 主任）

案情介绍

徐某一处建筑面积约210平方米的房屋位于北京市通州区某村，2011年初，因城市发展规划，北京市通州区建设委员会给北京市某地产开发有限公司（以下简称“拆迁方”）核发了《房屋拆迁许可证》（京建通拆许字【2011】第49号），许可其进行东方长安家园土地一级开发项目工程的建设拆迁工作，拆迁范围东至潞通新路，南至潞苑二街，西至靶场路，北至潞苑一街。徐某的房屋被划入拆迁红线内。

徐某在几年前经历过一次房屋拆迁，当时的安置补偿政策是按照户口“人头”算，开发商给徐某一家补偿了一套产权安置房。因有前车之鉴，在此轮拆迁协商时，徐某提出了两套安置房的补偿要求。然而，拆迁方只同意给予徐某一套产权安置房外加20万元货币补偿。并且在接下来的几轮协商中，拆迁方始终寸步不让，没有丝毫的回旋余地。无奈之下，在熟人介绍下，徐某委托以张心升主任律师为首的北京正山律师团代理维权。

正山律师接受委托后，经调查取证，很快确认了涉案项目《拆迁许可证》的发放存在着严重的程序违法问题，并迅速启动复议程序，向北京市建委发出请求确认该《拆迁许可证》违法的复议申请书，之后又成功阻止了拆迁方提起的行政裁决程序，理智应对、依法挫败拆迁方的违法逼迁。由于项目工期紧张，同时迫于徐某坚决维权的压力，拆迁方主动找到徐某协商解决拆迁补偿问题。最终，经过半年的努力，徐某赢得了一套产权置换房和170余万元货币补偿款的满意结果，房屋拆迁补偿增加150万。

办案掠影

办案第一辑：调查取证，确认拆迁许可程序违法

律师接受委托后，首先从拆迁项目的合法性入手，通过申请政府信息公开方式，分别向北京市、通州区两级政府及其国土、规划、住建等部门进行调查取证，获取到此次拆迁项目的相关手续材料，经过仔细梳理和分析后，确认通州区建委核发给拆迁方的《拆迁许可证》存在严重的程序违法问题，并取得关键证据。

违法点一：涉案项目《拆迁许可证》的发放存在着申报材料不完整问题；

违法点二：区建委在核发拆迁许可前存在未举行听证会的程序违法问题。

由此，可以确认涉案拆迁项目的合法性存在严重问题，为下一步有效启动法律程序奠定基础。

办案第二辑：蛇打七寸，发起拆迁许可行政复议

律师针对尽职调查取得的重要证据及通州区建委核发拆迁许可的程序违法之处，迅速提起拆迁许可行政复议程序，向北京市建设委员会递交了《行政复议申请书》，请求确认《房屋拆迁许可证》（京建通拆许字【2011】第49号）违法，并要求依法予以撤销。

市建委收到律师行政复议申请书后，由于行政复议采取书面方式审理，律师积极联系复议审理人员阅卷，并当面陈述了律师的观点，且事后邮寄了书面代理意见，等待市建委的复议决定，期待维权初战告捷。

办案第三辑：裁决谈判、依法质证化解不利影响

在律师向北京市建委提起复议程序后，拆迁方积极应对，立即针对涉案房屋的拆迁补偿纠纷向通州区建设委员会提起行政裁决程序，妄图通过行政裁决继续其非法拆迁行为。

2012年6月中旬，通州区建委组织拆迁方与徐某双方进行裁决前的谈话。律师陪同徐某全程参加谈话程序，期间，律师详细阐述了拆迁方未履行法定程序非法拆迁的严重错误，并指出在拆迁许可复议程序尚未终结的情况下，通州区建委应当依法中止行政裁决程序，不予下发行政裁决。

不出所料，通州区建委采纳了律师的质证和代理意见，于2012年7月裁定中止裁决程序！律师准确运用法律条款依法质证，成功阻止了行政裁决程序，把委托人徐某的风险降至最低。

办案第四辑：挫败非法逼迁，协商终获合理补偿

眼见行政裁决程序被阻，拆迁工作无法正常推进，严重影响项目工期，拆迁方恼羞成怒，遂铤而走险用上了毁门断路的违法逼迁战术，2012年8月的一个夜晚，徐某住房的大门被砸坏，通行道路被堵，企图迫使徐某屈服。

面对拆迁方惯用的逼迁伎俩，律师早已司空见惯，首先，劝解委托人徐某切不可莽撞行事，并指导徐某拍照、录像收集证据；之后，针对拆迁方的非法逼迁行为向公安机关提起房屋和人员保护申请，并在公安机关出警后，指导徐某自行修理方面疏通道路，保证房屋的正常居住与出行。

既不能通过裁决程序堂而皇之地实现拆迁目的，也无法继续非法逼迫徐某腾房的拆迁方已“黔驴技穷”，只能一改往日的强硬作派，诚意约谈徐某协商解决拆迁安置补偿问题。最终，在律师的指导下，徐某在与拆迁方的谈判过程中用好时间策略、报价策略，步步逼近拆迁方的底线。最终，徐某赢得了一套产权置换房和170余万元货币补偿款的满意安置补偿结果，房屋拆迁补偿增加150万。

律师说法

房屋拆迁活动是否合法，涉及到对多方内容的考察。在这些内容中，拆迁许可证是一项非常直观、非常关键的内容。拆迁许可证是拆迁人在实施前，由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确期限的行政强制许可行为的权证，没有获得该许可证，拆迁人不得进行拆迁程序。

实践中，拆迁许可证的违法情形主要涉及以下三点：

违法点一：房屋拆迁管理部门对颁发拆迁许可证的依据材料审查不严；

违法点二：颁发拆迁许可证的主体、对象不当；

违法点三：房屋拆迁许可证的本身内容错误。

如果拆迁许可证违法，那么拆迁活动是违法的，应当中止，已经签订的补偿安置协议也可以认定为无效。本案就是一起涉及拆迁许可违法的典型案件，区建委对颁发拆迁许可证的依据材料审查不严，核发拆迁许可前也未经听证程序，明显程序违法，律师正是抓住了其合法性存疑的关键点，提起拆迁许可行政复议程序，并张弛有度地成功挫败了拆迁方发起的行政裁决和非法逼迁，最后迫使拆迁方重回谈判桌上，委托人终获合理补偿。

各个地方的拆迁安置补偿标准不一，甚至同一地区补偿的标准也不一样，同样情况下有的人得到的很高，有的人就得到很少。因此，在我国拆迁征地补偿只有原则性规定没有全国统一具体标准的情况下，更体现了拆迁人（强势方）与被拆迁人（弱势方）博弈的过程。这就更加验证了博弈的技巧与力度。作为弱势群体的被拆迁人博弈中的王牌则是调查对方拆迁手续的合法性，政府部门是否在依法履职。

由于拆迁征地的手续审批往往涉及多个多级政府部门、行政机关，作为普通老百姓的被拆迁人缺乏这方面的专业知识、更没有这方面的能力去调查相关证据材料。因此遇到拆迁问题，建议咨询专业拆迁律师，通过信息公开等方式，多渠道收集证据材料，制定有效的维权策略和方案，通过举报、申诉或提起行政复议或行政诉讼法律程序维权，这样才能有效的维护好自身合法权益。

法律条款

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第三十条：市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条：以暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电、道路交通等非法手段强迫被征收人搬迁，造成损失的，应当依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，依法惩处；违反治安管理的，依法处罚。

《行政复议法》

第二十八条：行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：

(一)具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持；

(二)被申请人不履行法定职责的，决定其在一定期限内履行；

(三)具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法；决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为：

1.主要事实不清、证据不足的；

2.适用依据错误的；

3.违反法定程序的；

4.超越或者滥用职权的；

5.具体行政行为明显不当的。

(四)被申请人不按照本法第二十三条的规定提出书面答复、提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的，视为该具体行政行为没有证据、依据，决定撤销该具体行政行为。

行政复议机关责令被申请人重新作出具体行政行为的，被申请人不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为。

张心升律师简介

张心升主任律师

中华全国律师协会会员

北京市律师协会会员

北京正山律师事务所主任、创始合伙人

北京正山维权律师团和行政案件研究中心首席律师

1973年生于山东，毕业于武汉大学，执业 18载。始终秉持做一名让百姓“请得起，请得到，信得过”的执业信条，坚持“专业、敬业、诚信、公正“的执业精神，主攻行政、刑事类案件的代理和辩护，累计代理或指导的案件达3000余件，案件足迹遍及全国 29 个省、自治区、直辖市。