加载中…逆风飞扬的传奇---房地产、万科、保利投资价值分析3
(2013-08-24 12:07:04)
标签：
房地产 |
万科：在调控力度加大之际健步如飞
万科财务和估值摘要（单位：百万元、%、倍）
|
(百万元) |
2010 |
2011E |
2012E |
2013E |
|
营业收入 |
50713 |
71783 |
74752 |
118440 |
|
增长率% |
4% |
42% |
32% |
25% |
|
净利润 |
7283 |
9625 |
12110 |
15134 |
|
增长率% |
37% |
32% |
26% |
25% |
|
毛利率% |
40.7% |
39.8% |
38 |
38 |
|
净利润率% |
17.43% |
16.16% |
|
|
|
每股收益 |
0.66 |
0.88 |
1.15 |
1.34 |
|
市盈率 |
12 |
9.5 |
7.6 |
6.1 |
|
市净率 |
2.1 |
1.7 |
1.4 |
1.2 |
|
净资产收益率% |
16.5 |
18.2 |
17 |
17 |
|
股息率 |
0.8% |
1.6% |
2.3% |
3.2% |
公司业绩继续保持快速稳定增长。2011 年实现EPS0.88 元，净利润96.2 亿元，同比增32.2%。实现营收717.8 亿，增41.5%，结算面积562.4万平，增24.4%。万科的龙头地位巩固提升，销售创历史新高。11 年完成销售面积1075 万方，销售金额1215 亿，同比分别增19.8%、12.4%。公司2011 年结算均价为12562 元/平方米，较10 年的销售均价上升14%，但较中报时的13861 元/平有所回落，均价同比上升主要因为结算项目多为2010 及2011 年初所售，价格相对较高。结算面积及单价的双提升是业绩增长的主要原因。期末公司宣布每10 股派1.3 元（含税）。
万科财务变化一览（负债率指资产负债率）货币现金单位：亿元
|
财务指标 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
|
毛利率 |
34.79% |
36.15% |
41.99% |
39% |
29.39% |
40.7% |
39.78% |
|
净利率 |
13.58% |
13.52% |
14.97% |
11.32% |
13.15% |
17.43% |
16.16% |
|
预售款 |
46.64 |
88.36 |
216.22 |
239.46 |
317.55 |
744 |
1111 |
|
负债率 |
60.98% |
65.04% |
66..11% |
67.44% |
67% |
75% |
77.1% |
|
货币现金 |
32.49 |
107.44 |
170.46 |
199.78 |
230.00 |
378 |
342 |
数据来源：WIND
公司净资产收益率连续三年提升，与其它房地产公司在残酷的竞争中节节败退不同。2011 年ROE18.2%，较去年上升1.7 %。三项费用率合计7.9%，下降0.8 %。毛利率39.8%，较10 年下降近1 %，净利率13.4%，其中房地产业务结算净利率15.01%，较2010 年下降0.51%。利润率下降主要由于结算项目的土地购置时间多在2009 年，当时地价涨幅较大，加上近期人力成本也上升较快，导致营业成本增幅超过收入增幅。未来由于2011 年下半年市场低迷，价格有所调整，而销售费用也增加较快，随着地价/售价比提升，未来两年结算利润率将面临下行压力。预计公司的毛利率和净利率都将继续下降。
产品结构继续主打刚性需求，坚持快速周转策略，预计公司销售能够持续跑赢市场。2011 年销售144 平下户型占比达88%，在2011 年全年的销售中85%是满足首次与首改的客户，反映公司对客户群体的准确定位。预计这一比例将维持。
万科近几年新增项目统计
|
名称 |
新增项目 |
规划面积（万平） |
权益面积（万平） |
地价（亿元） |
|
2005 |
24 |
651.2 |
|
36.5 |
|
2006 |
47 |
1222 |
982 |
228 |
|
2007 |
54 |
1142 |
934 |
409 |
|
2008 |
28 |
679 |
465 |
136 |
|
2009 |
28 |
1332 |
1036 |
248.2 |
|
2010 |
87 |
2963 |
2215 |
615 |
|
2011 |
58 |
1800 |
1149 |
295.6 |
数据来源：公司年报
未来供应能力充足，2011 年新增储备楼面地价合理。期末在建权益面积2165 万方，规划项目权益建面3547 万方，满足未来两到三年开发。2011 年新增开发项目52 个，权益建面416 万方，楼面价2707 元/平。（2010 年新增土地成本：2,780 元/平米）。
资金链安全，无债务偿还压力。期末账面货币资金342 亿，充分覆盖一年内到期的非流动负债和短期借款。净负债率23.8%，真实资产负债率39.6%。手中充裕的现金使公司具备抄底土地市场的能力。资本承担的土地款约80 亿元（为除2008 年之外最低水平）
2011年万科公司营业收入、净利润、结算面积的区域分布情况
|
区域分布 |
主营收入 （亿元） |
比例
|
净利润 （亿元） |
比例
|
结算面积 （万平） |
比例
|
|
珠三角洲 |
252.83 |
35.79% |
42.15 |
39.76 |
177.51 |
31.50% |
|
长三角洲 |
206.13 |
29.18% |
34.29 |
32.35 |
139.19 |
24.75% |
|
环渤海 |
169.57 |
24.00% |
22.22 |
20.96 |
155.10 |
27.58% |
|
中西部 |
77.93 |
11.03% |
7.35 |
6.93 |
90.62 |
16.11% |
|
中西部 |
706.47 |
100.00% |
100.01 |
100.00 |
562.43 |
100.00% |
数据来源：公司年报
2011 年末已售未结算1222 亿元，预收账款占到2012 年收入预测的121%。已锁定2012 年业绩及2013 年业绩的21%。收入锁定程度高。
2012 年继续坚持现金为王，谨慎拿地，稳健经营。计划新开工面积1328万方，略低于2011 年实际新开工1448 万方；计划竣工890 万方。
万科2011年新增项目情况（单位：万平、亿元）
|
项目 |
公司权益 |
占地面积 |
支付地价 |
|
芜湖市城东新区赤铸山路项目 |
100% |
27.7 |
9.9 |
|
杭州富阳高尔夫项目A 地块 |
20% |
7 |
6.5 |
|
杭州富阳高尔夫项目B 地块 |
20% |
7 |
6.5 |
|
杭州富阳高尔夫项目C 地块 |
20% |
6.8 |
6.5 |
|
东莞塘厦石潭埔G003 项目 |
100% |
5.3 |
1.9 |
|
苏州金阊新城项目 |
49% |
9.9 |
10.20 |
|
武汉长江村B 包项目 |
100% |
13.9 |
5.8 |
|
秦皇岛北部工业区项目 |
48% |
27.1 |
6.67 |
|
西安长安CA6-6-1 项目 |
100% |
11.3 |
7.4 |
|
沈阳保利达项目 |
100% |
19.9 |
13.6 |
|
上海松江乐都路B 地块项目 |
100% |
6.8 |
11.2 |
|
上海嘉定区菊园新区安平路目 |
100% |
9 |
4.7 |
|
杭州富阳高尔夫项目D 地块 |
20% |
6 |
4 |
|
天津东疆港项目 |
51% |
25.5 |
4 |
|
深圳龙岗区桔钓沙片 |
100% |
4.2 |
1.4 |
|
长春净月万科城项目 |
51% |
35.1 |
15.69 |
|
太原紫台项目 |
51% |
9.6 |
5.10 |
|
武汉长征村项目 |
100% |
28.2 |
14.2 |
|
广州万科红郡项目 |
100% |
34 |
- |
|
东莞松山湖新竹路071 项目 |
25% |
3 |
3 |
|
东莞松山湖新竹路068-070 项目 |
34% |
9.6 |
2.06 |
|
东莞塘厦石潭埔二期项目 |
51% |
7.5 |
2.35 |
|
苏州木渎雀梅浜项目 |
55% |
14.5 |
15 |
|
太原变压器厂项目 |
100% |
4.9 |
2.94 |
|
晋中大学城项目 |
51% |
21.8 |
3 |
|
青岛小珠山项目 |
34% |
93.9 |
14.26 |
|
深圳沙井新沙旧改项目 |
55% |
4.2 |
- |
|
长沙高正 |
60% |
4 |
4.08 |
|
莆田玉湖新城启动区首期项目 |
100% |
14.8 |
6.66 |
|
南京浦口沿山大道项目 |
100% |
6.2 |
3.3 |
|
大连西山项目 |
55% |
9 |
4.64 |
|
天津仕林苑项目 |
40% |
6.4 |
4.125 |
|
成都万科钻石广场旧改项目 |
100% |
1.5 |
- |
|
北京房山区长阳高佃项目 |
50% |
6.8 |
7.34 |
|
北京丰台郭公庄二期项目 |
100% |
1.4 |
3.24 |
|
太原锅炉厂项目 |
51% |
19.8 |
12.51 |
|
合肥滨湖新区BHC-11 项目 |
55% |
10.7 |
9 |
|
西安大明宫项目 |
70% |
6.9 |
6.03 |
|
北京郭公庄五期项目 |
50% |
23.3 |
33.4 |
|
北京旧宫3 号地项目 |
50% |
6.8 |
17 |
|
鞍山永乐公园南项目 |
51% |
22.6 |
4.90 |
|
抚顺金域蓝湾二期项目 |
100% |
9.2 |
0.9 |
|
佛山南海桂城74 街区南约项目 |
51% |
8.9 |
13.33 |
|
广州萝岗开发区KXCD-D1-2 地块 |
11 |
100% |
12.3 |
|
广州白云大道Ab2911022 地块 |
100% |
2.4 |
12.7 |
|
厦门H2011P02 地块 |
51% |
19 |
15.10 |
|
乌鲁木齐南山水西沟镇项目 |
100% |
3.2 |
0.4 |
|
中山水晶城项目 |
65% |
21.1 |
6.92 |
|
武汉汉阳国际旧改项目 |
100% |
16.7 |
15 |
|
上海市虹桥商务区核心区一 |
50% |
3.2 |
14.8 |
|
珠海金湾区三灶地块 |
51% |
6.3 |
2.84 |
|
贵阳市开发区动力厂项目 |
51% |
18.1 |
6.67 |
|
西安凤九路项目 |
51% |
10.7 |
3.20 |
|
武汉花山生态城项目 |
50% |
20 |
4.6 |
|
西安凤九路项目 |
51% |
10.7 |
3.20 |
|
重庆佰富项目 |
45% |
43.6 |
21.33 |
|
南昌天香园项目 |
32.50% |
30 |
6.77 |
|
惠东双月湾后续项目 |
67% |
3.8 |
0.47 |
|
大连樱花园项目 |
55% |
18.4 |
10.36 |
2012 年将是房地产市场行业集中度提升的第一年，过去暴利的时代已不可能再回来，房地产的投资与投机的成本将会进一步上升，中小企业将逐步被挤出这个市场，行业利润率逐级下移将是大的趋势。
在行业集中度提高的形势下，万科目前处于非常好的启动位置，公司经过2008 年的调整后已经建立起满足3000 亿规模的管理平台，约束其发展的管理瓶颈已经解决，2012 年将是其进一步拉大与其他房企距离的一年，未来将会逐渐显示出其规模效应。
业绩预测和投资建议：
我们预测公司2012-2013年，公司每股收益分别为1.15元和1.34元。经历了两年的严厉调控，万科依旧保持了稳健的增长，稳健的财务、符合限购时代的小户型等都成为公司继续面对调控的资本。行业依旧处于暂时看不到松动的调控时代，但是公司的特质让我们坚信其能在行业集中度提高的新一轮竞争中胜出，12个月目标价为10元。
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