李晓娟律师，只办理婚姻家事案件的杭州律师，浙江六律律师事务所婚姻家事部主任。 

TL：13757121201  V：hunyin66

根据《民法典》婚姻家庭编司法解释一和司法解释二的相关规定，婚前房产约定为夫妻共同财产的法律效力及处理规则发生比较大的变化，尤其是在房产未完成过户登记的情况下，今天我们讲一下这个问题。

一、婚姻家庭编司法解释二和司法解释一的规定差异

司法解释一的规则（旧规）

根据司法解释一的规定，夫妻之间关于婚前房产的赠与约定（如加名或份额转移）在未办理过户登记前，通常被视为普通赠与，赠与方享有任意撤销权。即使双方签订了婚内财产协议，若未完成过户，法院可能认定赠与方有权反悔，导致约定无法执行。

司法解释二的突破（新规）

2025年2月1日施行的司法解释二第五条明确规定，婚前或婚内约定房产归属但未过户的，法院可综合考虑婚姻存续时间、共同生活及子女情况、离婚过错、对家庭贡献等因素，直接判决房产归属并确定补偿。这一规定否定了赠与方的任意撤销权，强调协议的法律约束力，除非存在欺诈、胁迫等可撤销情形。

所以，根据司法解释二的规定，如果协议明确约定房产份额转移或共同共有，即使未过户，仍可作为分割依据。法院会考虑以下因素判定房产归属及补偿：

1、婚姻存续时间：长期婚姻更倾向于支持接受方的权益；

2、共同生活及子女情况：如共同抚养子女、对家庭的经济或家务贡献；

3、离婚过错：如一方存在出轨、家暴等过错；

4、房产价值与市场价格：补偿金额需结合离婚时的市场价。

那么在司法解释一和司法解释二中，怎么适用条款呢？

司法解释二自2025年2月1日起施行，新案优先适用新规。若案件在司法解释二生效后审理，即使协议签订时间较早，仍按新规处理。相对来说，司法解释二更注重婚姻关系中的实质公平，而非单纯依赖物权登记。

关于房产问题，李晓娟律师建议：

1、通过公证或律师协助拟定书面协议，明确约定过户时间及违约责任。

2、为了避免因未登记导致争议，尤其在婚姻关系不稳定时，建议尽早过户。

3、如果双方对协议效力或补偿金额存在争议，建议通过调解或诉讼结合具体案情主张权益，并注意保留家庭贡献证据（如家务劳动、子女抚养记录等）以增强说服力。