事情正在起变化。

2019 年的中国楼市，出现许多前所未有的新变化。相比于短期市场的起起伏伏，这些变化带来的影响更为深远。

在 " 政策市 " 主导的中国房地产市场里，看不到政策之变，就无法把握未来。

01

第一大变化是，10 月 8 日，新房贷利率即将横空出世，中国楼市最大悬念将会揭晓。

届时，中国房贷利率将彻底从" 政策利率上浮 "转向"5 年期 LPR+ 加点 "模式，楼市利率将与实体利率完全脱钩。（参阅《央行突发大招，房贷利率大调整！》）

前几天，9 月份 LPR 报价出台：

一年期 LPR4.2%，较上月降低 5 个基点；5 年期以上 LPR 为 4.85%，与上月保持一致。

一年期 LPR 正是实体经济贷款的参考利率，定向降息的意味十分明显；

5 年期以上 LPR 则是房贷利率的参考基准，楼市定向加息的意图同样突出。

新模式下，房贷利率是增是减？

目前，北京地区已经做出表率。据报道，有银行首套房利率在 LPR 的基础上上浮不低于 55 个基点，二套房不低于 105 个基点。

由此换算，北京地区个人房贷浮动下限为 5.4%，二套房浮动下限为 5.9%。与目前执行的上浮 10%、20% 后的 5.39%、5.88% 相比，均出现微增。

显然，新利率模式下，实体降息，楼市定向加息。全国各地的房贷利率至少不会低于之前的水平。而一些首套房贷仍在打折的城市，将会彻底告别 " 折扣时代 "，进入 " 加点时代 "。

新模式最具杀伤力的一点是，由于实体经济和楼市利率玩的是 " 双轨制 "。

即使未来出现宽松，房贷利率仍旧能维持在高位，这就最大限度避免资金之水流向楼市，从而为定向调控奠定基础。

02

第二大变化是，房屋网签全国联网已经正式启动，涉及 150 个城市。

目前，我国已经实现房贷全国联网、不动产统一登记、住房信息全国联网，这一次推出的网签全国联网可谓最后一环，从此将住房交易全部纳入国家监控体系之中。

届时，监管部门将会掌握每一个城市的成交信息，而每一个购房者在不同城市之间的投资房产，也会一目了然。

换言之，在国家眼里，你的房子是完全透明的。

这意味着，房地产税只要想开征，随时都能开征，技术障碍已经不复存在。而对于炒房客的围堵，将不再存在太多困难，炒房客或将迎来最后的兑付期。

03

第三个大变化是，集体土地获得直接入市资格，而宅基地仍被严控，城里人想要到农村购房仍旧遥遥无期。

关于土地制度，最近有两个政策影响深远：一是新土地管理法通过，集体土地获得直接入市资格，原来由国有土地一统天下的土地供应格局彻底扭转。

不过，这一次允许入市的只是农村集体经营性用地，并不包括影响面最大的宅基地，只能用于工业、商业用途，不能用于建设商品房。（参阅《别想了，这种房子没有可能转正！》）

然而，一切都没有定数。

就在前几天，北京已经打响集体土地建设共有产权房第一枪。集体土地可用于建设半商业性质的共有产权房，这显然是前所未有的突破。

随着集体土地进一步入市，厂房、商铺、房租乃至房价都会受到直接影响。

二是中央出台宅基地新规，关键内容有三个方面：

1、一户只能拥有一处宅基地；

2、严禁城镇居民购买宅基地；

3、不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。

这意味着，宅基地仍在受控之列，城里人到乡村建房仍旧受限，而建在集体土地上的小产权房仍然看不到转正的希望。

同时，农民进城落户，仍有保留宅基地的可能，这为 " 推动 1 亿人口进城落户 " 扫清最大障碍。

" 零门槛落户 " 已经遍地开花，三四线城市再不放开落户，真的就晚了。

04

总结一下，这三个政策，都是着眼于中国房地产的未来。

新房贷利率，为楼市定向调控提供可能，从而避免每一次宽松，大水都漫灌到房地产的可能。

网签全国联网，则是全国住房联网的一部分，从而将房产暴露在监控系统之下，投机炒房的空间越来越小，开征房地产税的技术障碍不复存在。

集体土地入市与宅基地新规，将为各大城市提供更多的土地供应来源。虽然这一政策如今还不显眼，但为未来留下了充足的想象空间。

一言以蔽之，房地产的玩法真的不一样了。无论是刚需还是投资，都要及时转变思维，不要再一股脑的 "ALL IN" 了。