虹麓闲人:房地产在各种不利预期下的发展思考
(2013-11-24 14:54:29)
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财经 |
分类: 经济评论 |
房地产,已经明确的利空是:房产税征收势在必行;产权登记信息公开制度已经实施,尽管肯定会来自各类部门包括相关执行部门的既得利益群体的直接拖延,但是,阻挡不了制度发展的历史趋势;房地产边际利润下降,地价估值会慢慢回到正常轨道;大量的集体所有制土地进入交易环节也是历史的趋势,将进一步压缩房地产的边际收益。围绕这些利空的利好因素是很多政府部门本身就是通过经济适用房而获得多套房屋的既得利益者,他们一定会有各种方式和合理理由来延滞上述利空的实现,尽管最终他们必定不能阻挡历史的进步,但是至少在相当的时间里会维持目前的现状。
户籍改革,尽管全域放开,但是对于几个特大城市,户籍将不可能全面开放,这就必然会维持至少是这几个特大城市的目前的楼价继续上升至少也是持平。有分析说,美联储的货币紧缩退出会导致中国房地产泡沫破灭,我认为是胡扯,美国不太可能有能力退出货币宽松是一个原因,即使是部分退出,美元本身也会受到人民币的国际交易和储备地位的直接竞争和压力,美国经济的后继能力本身也不太可能有能力承受美元指数的上升,美元货币政策想影响中国的楼价,恐怕要中国央行有相应的紧缩政策和信用信贷政策配合才行,否则,影响只能是短暂的甚至毫无影响。
事实上,做空中国房地产,我以为是美元政策继2007年次贷危机发难后,让危机第一季美国金融危机,第二季欧元危机之后的第三季版本,中国房地产的崩溃直接会带动中国商业银行崩溃和政府财政赤字的快速提高并导致相当地方政府破产,因此,2012年后围绕中国的主题攻击就是房地产破灭论,各类媒体和机构,都在中国的楼价问题上想借势中央政府的力量来做空房地产,现在看,似乎暂时没有成功的迹象。美国在遭遇国内经济滑坡、石油能源和资源市场的失落、金融战受阻之后,现在抛出的比特币金融(我以为这是一种信息炸弹型产品)想创新基于互联网的现代货币金融新体系,以及中国如何破解比特币货币战争应该是中国面临的下一个新挑战,尽管比特币现在市场容量很小,但是,其对现代金融和货币竞争的结局的影响却可能会相当深远和持久,不应小视比特币对现有国际金融和全球货币结构产生颠覆性结局的可能性。
我的初步思考结论是:中国楼价会基本保持稳定,区域市场会出现市场分化,中心城市房产价格坚挺,二线城市会维持现有水平或者略微回调,三线地区房地产会萎缩但是存在相当大的创新空间,未来,三线地区传统房地产价格应该是不能维持至少是没有持续性上升空间反而更可能下跌,但是三线城市密切联系于农业经济,而未来我以为农地将成为新的社会资本的追逐对象,因此,创新的房地产会带来三线城市房地产的新的发展方式和成就机会。因此,我觉得最尴尬的是二线城市房地产。其次,无论现有的政策规划如何,所有这些政策规划的最后实现没有3-5年时间是不可能的,我不太相信政府的效率,因此,所有的利空形成的预期可能不是那么可靠和稳定。上周,克林顿说房地产不太靠谱的言论,我觉得没有什么道理,忽悠。所以,房地产,还会有持续的发展空间,不应该将现有的针对房地产的长效机制建设简单地看成是房地产的利空,至少我不会,应该抛弃这些杂音,单纯地从房地产行业发展规律本身去预见房地产的投资机会可能比较适宜和温和一些。