房产和地产，作为私有财产或合法使用的财产，在获得或交易时，需要得到政府的承认并取得凭证，此凭证即“房地产契”。中国两千年专制社会的每次改朝换代，都要对百姓耕作的土地进行重新核定并颁发新的土地（房产）契约（证书），以便加强全国房产与土地的控制，加强税收。房地产契都是纸制品，极易遭受虫蛀、鼠咬和屋漏、水浸等自然条件的损害，以及天灾人祸的破坏，能够留存到现在的旧时房地产契纸，就显得十分珍贵了。笔者自介入收藏领域就开始收集各种契约其中房地产契约所占比重很大，合计收藏清代、民国以及红色政权早期房地产契约二百件。这些不同时期的房地产契约上面的文字内容、契纸格式等，记载着当时社会的经济管理规章和百姓生活状况的各种信息，内涵十分丰富，是确凿的第一手历史资料。
旧时，房地产契由白契、草契和官契（官契纸与契尾）两个或三个以上单张文书组成。旧时房地产契约生成的程序是：民间买卖双方通过中间人说合，将双方达成的协议写在纸上，卖方、中间人、代笔人以及受官府委托主持交易的经纪人（牙纪或官中人）签字、画押，交易手续初步完成。这张写在白纸上的土地（房屋）买卖契约，因为尚未得到政府的承认，没有加盖政府的红色官印，故称之为白契。下一步，买卖双方、中间人、牙纪（官中人）等，携带白契到官府缴纳手续费和契税，取得官府印制的正规契纸并在白契上加盖官印（含骑缝印）。官契纸与白契粘连在一起，粘连处加盖骑缝印以防伪，买方即取得了完整的产权证书。清代的房地产证书，一般由“白契”、“房（地）契官纸”与“契尾”，三部分粘连组成；民国时期的房地产证书，一般也是由白契、草契、买契三部分组成。需要强调，所有契约的粘连处必须加盖县府官印（骑缝印），方为合格有效。房屋或土地经过两次或多次买卖，且把有关契纸都粘连在一起或者把有关纳税、手续费等税据凭证一同粘连，这就形成了多联契。收藏品中，两、三联契多见，四联以上的多联契十分稀少。为了能够使这些历史资料得以流传，现选择其中内容完好具有代表性者，摘录於次与读者共享。
（一）光绪三十年三联房契（白契、房契官纸、契尾），钤满汉双文“丰润县印”。（1）“白契”内容：“立杜绝卖契人张福隆，因乏手，今将祖遗民房叁间，烦中说合，情愿卖与周德印名下居住。砖瓦石块、相连在内，厦子一间、大门、二门俱是，徘自猪圈一一个。言明卖东钱四百吊整，其钱笔下交足不欠，自卖之后永断葛藤，由买主自便，不与卖主相干，如有殆错，尽在卖主、中人一面承管。空口无凭，立卖存照。石井少半边，二家共用。”房屋坐落、四至，邻居姓氏以及中人、代笔人等均省略不录。（2）“房契官纸”，由官府木版正规印刷，内容分为两个部分。第一部分，将普通白契应该写明的内容，如立卖契人、买受人、中人、牙纪（官属经纪人）姓名，房屋及附属物数量，房屋四邻等规范内容，填写在印刷格式位置。第二部分是官府“写契投税章程”，照录於次：
﹝1﹞律载，置买田房不税契者，笞五十，仍追契内田宅价钱一半入官。又户部则例内载，凡置买田房不赴官纳税，请粘契尾者，即行治罪，并追契价一半入官，仍令照例补纳正税。凡民间买卖田房，自立契之日起，限一年内投税，典契十年，限满照例纳税。逾限不税，发觉照例责追。
﹝2﹞民间嗣后买卖田房，必须用司印官纸写契，违者作为私契，官不为据。此项官纸每张应交公费制钱一百文。向房牙买用，准该牙行仍按八成缴官价制钱八十文。
﹝3﹞民间买卖田房契价，务须从实填写，不准暗减希图减税，违者由官查出照契价收买入官，另行估变。倘以卖为典，查出即令更换卖契，仍将典价一半入官。
﹝4﹞民间嗣后买卖田房，如不用司印官纸写契，设遇旧业主亲族人等告发，验明原契年月系在新章以后，并非司印官纸，即将私契涂销作废，仍令改写官纸，并照例追契价一半入官。
﹝5﹞民间嗣后买卖田房，其契价，作为百分纳税三分三厘。譬如契价库平足银一百两，完税三分三厘即库平足银三两三钱。如有以钱立契者，仍照例制钱一千作银一两完税三分三厘，税银按数交清，总以粘有布政司大印之契尾用本管州县骑缝印为凭。此项契尾公费每张改交库平足银三钱，否则系经手人愚弄，应即向经手人追问控究。
﹝6﹞民间嗣后买卖田房务须令牙纪於司印官纸内签名。牙纪行用与中人代笔等费，准按契价给百分中之五分，买者出三分，卖者出二分。系牙纪说成者，准牙纪分用二分五，中人代笔分用二分五。如系中人说成者，仅丈量立契，只准牙纪分用一分。如牙纪人等多索，准民告发，查实严办。
﹝7﹞民间置买房地契后，牙纪盖用戳记；准买卖两家亲友酌添数人，以免牙纪把持，而为日后证据。
﹝8﹞未定新章以前，民间所执之契或有遗失、因虞首报受罚，迁延不税，统限一年内照章换用官纸，准其呈明补税，宽免科罚。逾限不税发觉，照例责追。
﹝9﹞未定新章以前，民间所存远年近年小契（即未粘有本司大印契尾之契）统限一年内缴换司印官纸，从宽减半投税。逾限如不缴换，发觉照私契论。原契上，出主、中人向画押记，如换官纸后仍令补押，恐启刁难之端，且迁徙事故，必多碍难。应令业主自誊官纸，将原契粘连钤印，以归简易而示体恤。
以上九条买卖田房，民间均当切实遵办。如官吏、牙纪、书差人等，於前定各数外多方勒索，准民赴司控告。
﹝1﹞官牙领出司印官契纸遇民间买用，不准该牙纪勒指不发，例外多索。犯者审实，照多索之数加百倍罚，令牙纪交出充公，免予治罪，仍於斥革。如罚款不清，暂行监禁。
﹝2﹞牙纪於更定新章以后，见有新立之私契，因贪使用钱不即告官者，别经发觉，并照所得用钱数目，加二十倍，照官牙第一条罚办。
﹝3﹞牙纪遇民间写契暗减契价者，准禀官究办。如牙纪扶同舞弊，一经查出，并照所减之契价，照官牙第一条罚办。
﹝4﹞嗣后遇有民间用司印官纸写契后，责成牙纪将存根填好截下，按月同纸价呈送本管州县，分别存转。
﹝5﹞嗣后凡遇契价与存根不符及契纸已用而存根不缴者，即系牙纪主使漏税，应将牙纪斥革，仍予监禁十年。
﹝6﹞置买田房牙纪与卖主及邻、佑、里、书知之最悉，如未定新章以前之白契、小契限满，买主仍未补税，准牙纪与卖主及邻、佑、里、书告发。查实，於罚款内提五成充赏。
﹝7﹞牙纪与卖主及邻、佑、里、书人等，如有挟嫌诬告及吏役因缘舞弊、滋扰者，一经查实除照例枷责外，并予永远监禁。
﹝8﹞凡税契事，宜均由房地牙，又名土木牙或又名五尺及官中者评价成交；社、书等统其成而已。何人有契未税，房地牙均了如指掌。嗣后，即责成房地牙分投查劝，每房地牙一名，能劝征税银一千两以上者，准酌给犒赏百分之五。
以上八条，牙纪人等均当切实遵办。
“房契官纸”载明规范的契约格式和必须填写的内容，从而规避了手写白契万一疏漏给交易留下的遗患。《写契投税章程》全面规定了房屋土地交易过程中，买卖双方、中人、代笔人以及牙纪、吏役人等应尽的职责与义务；应该缴纳的税额，牙纪人等积极工作的奖励办法与逃税、漏税、渎职、违纪的奖励、惩罚法规等。
“契尾“主要内容。凡民间典买房屋地土等项，著业户照契内价银，每两投税三分，填写明白，将司颁契尾照议，当面骑字截开，前幅给发业户收执，后幅随季册送司。年终汇报查核，如官吏改换侵隐情弊查出，揭参究处。须至契尾者。
(2024-02-14 09:34:27) 
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