课程背景：

“回迁房”是深圳很多投资者的选择，解决了没有购房指标、资金不够等购房人的问题。但是“回迁房”交易是处于政策的灰色地带，又长期存在的事实。因为缺少政策的监管与制约，所以在交易过程中产生了非常多的问题，使很投资人因此踩坑赔的血本无归。比如无法回迁的、卖方反悔的、被诈骗的、非旧改项目的等等诸多问题。然而要理清“回迁房”的各种问题、安全地购买到“回迁房”，却不是一个轻松的事情。买到有问题的“回迁房”要处理好，更是非常困难。本次课程不是鼓励购买“回迁房”，而是通过课程教会广大投资者如何正确地分析与处理“回迁房”问题规避风险，避免上当受骗。基于此，我们邀请业内专家根据多年来“回迁房”投资经验与20余年拆迁经验，认真总结与升华，研发了此次课程，使更多的投资者读懂“回迁房”、避免踩雷，更好的保障资金安全和升值，在“回迁房”投资上不走弯路，明明白白。

课程特色：

针对性强——聚焦回迁房交易，填补行业空白

实操性强——交易项目近200，经验提炼总结

系统性强——全过程系统梳理，核心价值萃取

课程大纲：

第一部分  回迁房的发展过程

1、起始

开发商在拆迁补偿的过程中，出现现金补偿的矛盾。

2、发展

尝到甜头的购买人开始影响身边的人购买，没有购房指标的人找到安全的资金出口，没有资金实力的购房者找到价格合适的家。

3、推波助澜

没有资金实力的前期开发商开始卖房卖指标，换取项目进展。

4、全民参与

中介机构、金融机构、宣传媒体重度参与，形成全民购买的热潮。

5、瞬间崩塌

全民参与的过程中，产生了很多问题，也产生了巨大影响，更触犯了房住不炒。政策突然高压下的回迁房交易留下一片惨不忍睹。

6、现状

业主期望值依旧，买家担心、迷茫，炒家离场或被套。
第二部分 回迁房的种类及优劣

1、按物业现状分类

普通民宅

瓦房

工业厂房

工业宿舍

商铺

空地（空地又分一户一栋宅基地、已批未建空地、村委或村民出售宅基地等）

2、按现状产权分类

红本

绿本

褐本

国有土地上的无证住宅、宿舍、商铺等

无产权

3、按出售人分类

股民与原村民

购地建房的外地人

与股民或原村民合作建房的外地人

股民或原村民的继承人

购地建房外地人的继承人

合作建房的继承人

股民或原村民的外地离婚配偶

购买上述人的房屋再转售的人

开发商的前期合作伙伴

购买非农指标的人

4、按出售的方式分类

实物

指标

a、开发商前期合作伙伴出售的回迁指标

b、村委分给股民的回迁指标

c、非农指标、返还用地产生的回迁指标

d、开发商或前期合作伙伴承诺给员工的回迁指标

5、按项目进展分类

权利人核实前

立项前

立项后

专项规划后

签约补偿阶段

实施主体确认前

回迁前

第三部分 各类物业补偿的现状概述

1、厂房置换厂房或研发用房、置换商业、置换办公、置换住宅

2、工业宿舍置换工业宿舍、置换住宅

3、商业与擅改商置换不同楼层的商业、置换办公、置换住宅

4、普通民房置换住宅

5、瓦房置换住宅

6、空地置换厂房、商业、住宅

第四部分 回迁房面临的风险解析（每点讲一个案例）

1、出售人或继承人悔约

2、被中间人炒作无法接触到真正的业主（差价事小安全事大，更多人关注的是差价）

3、因产权原因无法回迁到实际拥有人（国有土地上的无证物业）

4、因产权原因无法回迁到购买人（绿本、褐本）

5、已进行权利人核实无法回迁到购买人

6、开发商不承认购买人

7、无产权房屋一房多卖

8、房屋被抵押、查封

9、产权纠纷

10、指标风险

前期服务商的指标

开发商的指标

村委回迁指标

非农、返还用地等产生的指标

11、继承纠纷（购买后出售人去世）

12、补偿风险（无法获得期望的补偿）

整备项目，不承认外来业主或不能够补偿物业

外来业主不能获得与村民同等补偿

a、有的项目因为现状容积率过高，外来户补偿低于村民

b、特定物业只有原村民能享有规定补偿（瓦房、有一户一栋手续的宅基地）

本栋物业面积超出部分按现金或低于1:1补偿

13、项目风险

项目无法立项

因重大公共利益项目终止

项目立项后因各种原因算不过帐

开发商自身经济原因放弃项目

第五部分 回迁房购买风险规避策略

1、了解业主及其家庭结构、背景，共有人情况

2、向前期开发商及村委、村中长者了解土地来源及建筑时间建设人等

3、了解建筑物现状（楼层、附属物、权属、他项权利、出租状况、共有权益等）

4、了解开发商对建筑物的认定及签约状况（测绘、权利人认定）

5、了解开发商对物业搬迁补偿的标准

6、了解项目进度

7、了解开发商及前期合作伙伴的品牌、信誉、实力等

8、交易方式与付款方式

9、交易方式与开发商节奏（权利人核实、签约、收楼）

10、交易后处理（登报公示、水电、租户移交、村委及开发商登记等）

11、只买实体房屋

第六部分 回迁房购买后产生纠纷问题的处理方式

1、购买了绿本、褐本房，开发商不认

2、购买了房子，出售人或继承人反悔

3、购买了绿本、褐本房，签约前证载权利人去世

4、购买了已经权利人核实公示的房子

5、购买了一房多卖的房子

6、购买的房子补偿比例达不到出售人的承诺

第七部分 案例解析如何安全购买回迁房

成功与失败案例深入解读（影响过大，不便文字展示）

讲师简介：

文静夏老师

u 拆迁谈判专家

u 城市更新项目咨询及培训专家

u 近20年城市更新项目相关工作经验

实战经验：

曾任：深圳昊嘉城市更新顾问有限公司     总经理

曾任：深圳富盛宝城市更新顾问有限公司   总经理

曾任：中孚泰地产集团                   副总经理、总裁助理

曾任：深圳东埔集团有限公司             营销经理

27年地产行业工作经历，近20年城市更新项目相关工作经验，工作期间操作城市更新、拆迁类项目十余个，积累了丰富的项目前期手续办理及拆迁经验，并积累了丰富的地产行业资源，在深圳更新圈内有很好的口碑。精通深圳地产房地产及城市更新项目相关政策，具有城市更新项目全流程操作经验，曾为华润、碧桂园等多家企业提供拆迁咨询、培训与辅导服务。

主讲课程：

《“回迁房” 交易全过程风险规避及纠纷处理策略》

《钉子户的预防及处理》

《拆迁全流程解析》

《拆迁管控要点简析》