（因微信群没有留存功能，木兰微信群聊过的需要留存的资料存放于博客，无关者可略过。）

关于达恰的情况，木兰觉得这是一个学习房地产难得的机会，通过本案介绍一下房地产方方面面是如何考量的，我想这会让大家在房地产方面有很多新的认识。

就先从这个地块的选择是如何考量的以及日本私有地的测量开始讲起…。

这次在冲绳的地段选择，冲绳本岛最大的城市是那霸市，第二大城市是名护市，木兰选在名护。

选冲绳的最大理由是一年四季气候如夏威夷，冬天最低14～15度，夏天最高32～33度。

日本本土东京大阪京都等冬天都到零下了....今年夏天都38～39度了，冲绳依然最高33度。

这样的气候条件是一年四季都可以成为旅游旺季的『基础』。

不选那霸选名护的理由：

因为那霸没有什么海滩，是个商业城市，名护是自然风光最好，海滩最漂亮的城市。

城市的发展可以荣.枯.盛.衰，但是美丽的海滩属于『永久的资源价值』。

名护拥有冲绳最大的观光资源，海洋博公园71.6公顷（1公顷＝15亩），是原来海洋博览会会址上建造的，有热带植物园，水族馆...等大型游览设施。

名护今后的建设目标是世界顶级的海滨观光度假城市...离海滩百米的距离是『无法替代的地段位置』。

 

房地产选择上另一个重要指标是交通的方便程度，即离交通枢纽的距离。

名护市没有地铁，当地人以私家车为主，名护市的公共交通是大巴。

大巴总站在市中心区域，以顺时针反时针方向的环状线运营巴士以及其它各线路。

坐飞机到冲绳的都是那霸机场，无论是从那霸机场还是从那霸市区都是直达名护大巴总站约70公里。

本次选择的地块在离名护市大巴总站550米的地

以交通枢纽为中心画圆，即：到大巴总站步行7分钟的区域范围（日本法定80m为步行1分钟，以道路距离为准而非直线距离），

到交通枢纽7分钟以内，同时到海滩2分钟以内的的区域，这两个条件都满足的，只有下图「点线方框内」区域：

此区域内是法院以及市营的球场和绿化公园和农林高中....几乎没有住宅。

超出这个点线方框，首先就离海滩远了，百米的距离才会有私家海滩的感觉....。

另外对于我们自身以及旅游来住民宿的、至关重要的是：公共交通要在步行圈内的海滨绝佳位置。

这块地是当地房地产公司会长持有的.....很幸运能让给木兰，虽然地不大。

大家可能都有所闻日本人做事一丝不苟，到什么程度呢？

我们来看看它的土地测量，这只是一块290.2平米的一块地，是277平米和13平米的两块地加起来的。

如图（兰颜色和黄颜色的）：

日本是私有地，所以测量的很精密。

290.20平米，土地交易的登记都是小数点后2位数，但是如果你万一是个锱铢计较的人呢？

可以计较到什么程度呢？日本的所有的土地测量精度都是小数点后7位数。

这块地的正确面积是：277.2072030＋13.8286535＝　...木兰的计算器位数不够了，加不出来

木兰这个文科生也是晕了，念都念不下去...最后是什么单位？

所以，日本的专业测量经得起任何人挑战的。

这样测量完了以后，要打标志地桩要求临界双方在场确认。

不仅是邻居，这块地后面是区里的设施，是区长亲自到场确认：

前面道路接壤的界限是名护市的道路，就是盖市长的章子承担责任，到场确认是专业职员来。

职员来有代表市长责任感，而如果出问题了就是市长的责任，市长引咎….。

如果此职员渎职市长承担责任，市长引咎当然追查此职员......制度本身就是上下级互相制衡的。

 

测量内容木兰看不懂，都是些这东西：

就那两块小地，有这样一本测量资料：

 

讨论过的4个设计方案的总结：最终确认用方案4

本地块的建蔽率为60%（从上空往下看建筑的，俯视图的土地遮盖率），容建率200%（套内面积的总和在土地面积的200%以内）

每个方案不设计计算出精确的数字，就无法正确比较面积效率，从4个方面讨论过，眺望（指景观是否能望到海），採光，面积效率，艺匠性（总体外观美感等）......这4个方面的最后总结评估：优良中差（双圈是优，单圈是良，三角是中，叉叉是差）

关于达恰的运营，木兰的想法是这样：

最初的一两年，各自在airbnb、Booking（国际），携程（国内）等网站上挂牌自己的房间，不会弄的人秦红协助你。冲绳名护市当地的参考价给大家，但是定价你自己掌握，与客户间的结算也你自己与客户网上结算。

客户入住时的所有当地服务事项以木兰的田园住宅株式会社（是本达恰的开发商，也将担任本达恰的物业管理）的名义去委托当地清扫房间洗涤床单…的服务公司，届时委托价格以及木兰公司多少收点手续费的实际情况公布给大家。

大家只要一年来跟田园住宅公司结算两次就可以了，也就是说当地服务这一块本物业公司先垫付，每年年末各位要跟物业结算清，因为牵扯本公司的年度决算上缴税务局。

一两年后，稳定了，大家也都熟悉了，最好是区块链出来了，我们放在区块链上公开透明的情况下，由木兰公司全面代理做，减少大家的麻烦。

那时候，大家也都有熟悉了也有经验了，综合大家的好经验也好做，因为大家都在行了，问题点也好沟通好改进。

 因为各自的房产都是永久产权，房主应该对自己房子的民宿运营有所参与和把握，也趁此机会学习和积累一些经验，这对各位是有好处的。

今后的经济的大趋势是：「个人经济体」。多一个房地产经营方面的经验，特别是这样跨境国际化的，学习的机会不多，这次也是木兰领衔援助大家。

将来随着冲绳政府的远景规划的实现，我们达恰的运营的好，需要超过180天的限制时，可以去申请365天的专业运营执照，这也在木兰的视野范围内，当然还是无预约的空闲时间房主自由入住。因为眼下专业运营的条件不成熟，比如必须是总体经营...眼下经验不足，所以只能说在视野内，循序渐进。

日本法务局的房产登记是套内面积，这篇文章有助于大家的理解：

链接：   新华社、人民日报：全世界只有中国房子有公摊面积！