城镇化是不是房地产企业的救星？

    不是。

    房地产的辉煌已经不再重现。

    你有房吗？我相信自身缺房的已经很少。

    再看看周边的朋友，他缺房吗？也不缺。

    缺房的，即使房价掉一半，同样买不起房子。

    房屋的建筑成本，随着工资的增长以及房屋质量的提升，已不是五年、十年前所能比的。

    应该承认，目前国内绝大多数地区的房价是远远超出家庭正常收益比的，房价并不便宜了。

    温总理在卸任前的最后一次房地产调控会议上说的，今后每年的土地供应不能少于前五年的平均数。

    事实上，这个政策缺乏个性。不要说鬼城鄂尔多斯已经大大过剩，就连很多城市的房地产投入已经远远超过实际需求。

    我所在的城市，目前在开发的土地面积至少达10000亩以上，而本地人口只有100万出头，城市核心区域有户口的居民也就20多万，这20多万居民中，或多或少都有自己的房产，几乎很少有居民没有房子的。

    而生活在农村的农民，也都有自己的房子，只是有的居住条件差一些的，居住的房子旧一些而已。

    这样说来，似乎都是不缺房子的。

    那么房子卖给谁呢？一是自身需要改善的，二是小孩大学毕业想在城区安家的。

    目前的二手房20%征税政策已经导致交易的不活跃，进而大大影响居民对于房子的改善愿望。

    大学毕业的新生代，确实是目前购房的主力军，但是我所在的城市每年毕业的也就约10000人。何况这10000人也不是全部留在城区，很多毕业生在乡镇的民营企业上班而已。

    10000亩的土地按1.5的容积率计算，大约可以承载10万户家庭，也就是说可以承载30万人的居住。

    目前的开发速度不是太慢而是太快。

    老北京、老上海的居民，有多少居民没有房子的？最近十年，该换的，已经换得差不多了。

    以后的房地产只是调剂品而已了。

    中国最核心城市今后的房地产一定会朝着香港地区的模式，绝大多数的家庭房子留给下一代而已。

    回到以前的农村，世代相传。香港年轻人的工资收益无法跟上房子的总价。

    最近三年，我周边的朋友很少有想换房子的想法。

    房地产的最大机会是时间效应。以往的房地产企业，一旦预售证拿到，不出一个月房子统统卖完。

    这才是最近十年房地产企业的福音，而现在是什么状况？

    除了个别，几乎绝大多数的房地产企业都在搞促销，时间成本是房地产企业最大的敌人。

    房地产本身不是暴利行业，也无法产生暴利。

    即便一个项目开发两年顺顺利利，开盘立即卖完，20%的利润算是暴利？资金周转是两年啊！

    如果企业产品生产周期是两年，资金周转也是两年，产品利润也是20%，全中国没有一家企业傻到这种程度会做这种买卖的。

    房地产的利润在于资金回流速度快，这样利润才会高于利息支出而已。

    而今，房子卖不出去了。还有利润可言？

    目前的房地产上市企业的很多账面利润无非是前几年的土地存货便宜，土地变现而已。

    何况房地产的利润是滞后的。

    再过两三年，很多上市房地产企业的利润会下滑。

    一个项目卖三年，这个项目就完蛋。

    问题是很多项目三年也没有把握卖出去。

    我举个例子：金地集团在宁波慈溪的项目想赚钱很难。不亏马上变现都很难。

    这类状况很多。我了解的一些房地产企业日子非常不好过，一些项目不亏损已经是万万大吉了。  

    一些房地产项目已经成为烫山芋，这类状况越演越烈。