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最近，郑州楼市是动作频频，仅4月15号就接连扔出两大重磅消息。

先是郑州城市发展集团有限公司（以下简称“郑州城发集团”）和郑州市住宅与房地产业协会发布公告称，郑州市4月20日将启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”收购试点工作，试点阶段限额500套。

紧接着，郑州住房公积金中心发布通告称，该中心就《郑州住房公积金管理中心关于商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款有关事项的通知(征求意见稿)》向社会公开征求意见。征集时间为2024年4月15日至4月24日。

对此，郑州大学教授王刚伟指出：“近几年全国各地先后出台了不少拯救楼市的政策，但大都是‘挤牙膏式’的，效果不甚明显，此次郑州在一天内出台两大救市政策，可谓力度空前。”

郑州楼市两大政策同日落地

进一步激活二手住房市场，其实，郑州市房管局等部门早于4月1日发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

一石激起千层浪，当时郑州二手住房“卖旧买新、以旧换新”的政策一经媒体公布，立即在全国引起了大家的高度关注。而4月15日郑州城发集团和郑州市住宅与房地产业协会发布的公告则是4月1日公告的具体细化。据4月15日的公告称，郑州城发集团为上述二手房收购主体，换房群众购买新建商品住房总价款不低于二手住房收购总价款，试点阶段，二手住房产权人与新建商品住房买受人须为同一主体。

公告显示，试点期间限定收购的二手住房，需为已取得房产证或不动产权证的普通商品住房，自房屋竣工备案之日起至今不超过15年；房屋建筑面积不超过120平方米，坐落区域限定金水区和郑东新区三环以内，且不存在查封限制状况；房屋若存在抵押、担保、按揭或设立居住权等情形，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除；若存在租赁关系，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除。房屋所在小区有正常物业管理服务等。对于换房群众选购的新建商品住房，应为已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”，且位于郑州市主城区范围内。

为充分激发郑州市二手房市场活力，促进房地产市场供需匹配，加强一、二手房市场联动，今年4月初，郑州市房管局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，计划在2024年通过郑州城发集团收购和市场化交易两种形式，完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。

据悉，此次试点期限为4月20日至6月30日，其间若限额500套收购已满，则报名提前结束。有意向群众届时可通过郑州市房产交易服务平台、郑州360房产网、郑州市住宅与房地产业协会官网等平台登录报名。

为进一步激活楼市活力，郑州住房公积金管理中心也不甘落后，该中心一位工作人员解释说，根据郑州市住房公积金资金使用情况，郑州住房公积金管理中心拟开展商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款业务，形成了《郑州住房公积金管理中心关于商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款有关事项的通知(征求意见稿)》，现向社会各界广泛征求意见。其中提出，符合下列条件的，可申请办理商转公贷款：借款申请人名下使用商业贷款所购的房屋已经取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》，除向商业贷款银行设定抵押外，未设定其他抵押权、居住权登记事项，不存在司法查封、冻结等权利限制；商业贷款尚未结清，且状态正常，商业贷款银行同意提前结清商业贷款；商业贷款原借款人符合住房公积金个人住房贷款申请条件；借款申请人具有在规定时间内结清商业贷款的能力。

今春以来郑州楼市出现较多积极信号

 2024年春节后，“稳楼市”的步伐依然在继续。3月份对于郑州楼市而言，可谓开年利好“双连爆”。

其一，央行官宣，贷款利率下调，购房成本进一步降低。2024年2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.45%，保持不变，5年期以上LPR为3.95%，下调25个基点。

此次降息的节点基本符合市场预期，但降息幅度远超市场预期。经过这次降息，郑州市住宅贷款首套房最新利率为：3.95%-50bp=3.45%；二套房最新利率为: 3.95%+20bp=4.15%。

从当前市场表现来看，降息会带来新一波的置业刺激，但这并不足以抵消“看跌等降”的观望情绪。

其二，郑州高层次人才首次购房最高补贴300万元。2024年2月21日，郑州市住房保障和房地产管理局联同财政局发布了《郑州市人才首次购房补贴发放实施细则》，针对首次购房的人才推出新的补贴政策。

记者了解到，该政策内容要点如下：首先是范围扩大：高层次人才的定义从原先仅限在郑工作的郑州市人才，拓宽至在郑工作的省、市级人才；其次是补贴标准调整：新政将补贴额度调整为购房价格的50%，最高分别不超过300万元、150万元、100万元、50万元；三是发放方式变更：补贴发放比例由原来的五五开调整为四三三比例，经考核合格后，分三年拨付至个人账户。

“在国家政策的大力支持下，郑州市场通过这一系列措施，旨在吸引和留住更多优秀人才，为楼市回暖推波助力，也为城市的长期发展注入活力。”郑州资深地产媒体人士任志伟指出：“系列政策的出现，对于改善性客户来说可谓是一个重磅利好：大大减轻还款压力，正是置业好时机！”

河南财经政法大学教授刘社分析说：“今年以来监管部门持续释放稳市场积极信号，各地需求端支持政策有望加速推进，随着供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或迎来温和修复。”

近日，中指研究院官方微信公众号公布了2024年1-3月郑州房地产企业销售业绩TOP20，TOP20企业合计销售金额为80.7亿元，销售面积为63.2万平米。其中TOP10房企销售门槛值为3.77亿元/3.08万平米，TOP20上榜门槛值为1.50亿元/0.93万平米。销售金额方面，正商集团以8.83亿元成为销售金额榜冠军，万科以7.97亿元位列销售金额榜第二，华润置地以7.82亿元位列第三位；销售面积方面，正商集团、中建七局地产集团和万科分别以7.24万平米、6.46万平米和5.74万平米位列榜单前三位。

王刚伟分析到， 2024年3月的数据说明，郑州房地产市场开始表现出较多积极信号，项目案场看房热度明显提升，市场情绪有所回升，多个待推项目蓄客表现良好，新房成交量亦呈回升趋势，随着政策持续发力以及新项目陆续入市，市场热度有望继续回升。

已有超30城表态支持住房“以旧换新”

不止家电、汽车可以“以旧换新”，越来越多的城市针对购房也推出了“以旧换新”政策。

近期，多地针对置换客群推出“以旧换新”政策，通过直接收购、中介合作、发放补贴等方式，帮助居民卖旧买新，缩短旧房出售周期，从而激活改善需求。据中指研究院监测数据，目前。已有超30城表态支持“以旧换新”。

4月1日，郑州推出购房“以旧换新”政策后，江苏省海安市于4月2日举行商品房“以旧换新”首批房票集中发放仪式，首批15名置换业主签约，当即领到工作人员现场制作的房票；4月3日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布商品房“以旧换新”公告，在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁城发集团下属控股在售项目新购商品住房，首批次“以旧换新”名额为200名……

近日，房地产“以旧换新”政策引发市场关注，全国已有超30城出台举措支持房地产“以旧换新”。其中，郑州的做法更为引人注目。王刚伟分析说：“当前，我国房地产市场面临新房与二手房竞争加剧、循环降价的困境，导致市场循环受阻。然而，市场上存在大量卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善性及消费升级需求。在市场机制失灵之际，政府及时介入至关重要。政府和地方城投公司的介入一方面可以提高群众换房的效率，另一方面还能将收购的二手房用于保障性租赁住房。”

任志伟强调到，“如果这项政策能够落实到位，它实际上可以逐步解决我国目前房地产市场面临的三大难题：一方面能够逐步消化体量巨大的新建商品住房存量房，另一方面又能改善已有住房人群的住房条件，满足改善性住房需求，同时还能解决低收入人群的住房需求。”

刘社认为，为了将“以旧换新”政策落实到位，政府应充分发挥公共服务职能，搭建信息平台，连接买卖双方、中介机构与房源，确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度，从而高效匹配供需，降低交易成本。

从各地“以旧换新”的做法来看中国房地产市场整体情况，我们发现，中国房地产近几年面临的难题，比如房子过剩的问题，比如高空置率的问题，实际上部分原因是没有解决好资源有效合理配置的问题，是资源错配的问题，是结构性矛盾的问题。许多城市的空置率居高不下，而一些人却仍然没有自己的住房。郑州贝壳地产经理陈威分析说：“目前，一些人虽然拥有自己的住房，但离自身对美好生活的需求还有很大距离。数据显示，中国超过一半的房子是2000年之前的，这些房子基本属于老破旧，无法满足老百姓对居住的需求。有些人虽然也有新的住房，但住房离绿色、智能、低碳、健康的居住要求还有相当的距离。”

郑州已有开发商开始行动了

那么，郑州二手房能置换到哪些新房？试点阶段换房群众选购的新建商品住房应满足两大条件，包括已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”以及位置要求在郑州市主城区范围内。

同时，记者了解到，郑州收购二手房的价格基本上会参考目前市场上的挂牌价；单个小区不限制套数，就算只有1套合适的房源也收，新房楼盘可选择的名单将于4月20日公布在官网。

此次收购的主体是郑州城发安居有限公司，试点阶段仅有500套房源参与，若收购房源已满，则报名提前结束。同时，在价格方面，购买新房的总价款不低于二手房收购总价款。

有意向的换房者可登录郑州市房产交易服务平台，报名时间为4月20日到5月31日。今天，记者也登录郑州市房产交易服务平台，目前该平台尚无房源信息，需要到4月20日同步更新页面内容和房源信息。

此外，换房者也可在郑州市房产交易服务平台或者其他二手房平台上自主实现以旧换新，二手房不受郑州城发安居有限公司收购条件的限制，新房必须位于主城区内，也可申请30%的契税补贴

“此次收购的是不超过15年，且在三环以内的房源。我认为除非更具体的细则比较吸引人，否则这些房龄不算太长，且地段相对叫好的房子愿意被受的积极性不会太高。”市民宋先生质疑说：“希望这项政策真的是为楼市好，让参与者感受到实惠，这样才能起到真正的效果。”

为了避免换购新房遇到烂尾等情况，郑州要求参与的新盘必须是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。易居研究院研究总监严跃进分析称：“一方面，换房人群不需要额外去解决过渡住房的问题；另一方面，也加快市场上现房去化。”

目前，房地产领域虽然已经出现复苏，但总体规模偏弱。预计提振房地产有效需求将继续成为二季度的重要工作。河南财经政法房地产经济研究所所长李晓峰指出，目前各地陆续推出的楼市政策措施中，“以旧换新”、取消房贷利率下限、公积金调整措施属于频率较高的三项政策，这些措施实实在在地降低了购房成本和交易成本。二季度还应该强化既有政策的“组合”和“发酵”，以更好促进政策效应的释放。

采访中了解到，在郑州版“以旧换新”细则落地后，有新盘同步推出海报。郑州高新区某国企洋房新盘推出海报，有“以旧换新，质换国企洋房”“今年买今年装，契税补贴30%”的推广语；同时金水区越秀地产、金水控股开发的新盘也发出推广海报，表示“与政策相契合”。

“显然这个政策对于改善型群体来说，是一个非常诱人的政策，前提是老房子的价格，也得合适，很多老房子虽然老，但是位置还是非常不错的。”王刚伟指出：“房子以旧换新，不像家电也不像手机那样轻松，毕竟房子再怎么说，也是很多家庭的最重要的财产之一。”

“说到底，所有的政策目的都是为了让钱流动起来，让更多的人加入置换和改善的“大军”。郑州开始实施这个政策，相信也会更多的城市跟进。”李晓峰强调到：“关键还是看政策如何推进落实，让老百姓真正感到实惠和便利！”

楼市虽然没有以前那么狂热，但市场需求量还是很大的，好地段的好房子，还是有很多人喜欢。各种政策利好，是上车的好时机。王刚伟说：“现在，不少房企也依然面临着债务压力和销售压力，但是大浪淘沙，这反而是一次大洗牌的好时机，真正优质的房企不但不会倒下，反而会变得更加出色，能够设计、建设更多优质的产品。”

“以旧换新，更是在给市场信心加码，楼市也会迎来真正的春天。”刘社指出：“房价最终还是会由市场和需求慢慢调节，有的房子价格还会继续上涨，也有的房子价格会继续下跌，但最终，那些房子，都会找到自己的主人，找到自己的归属。”

记者  樊无敌