京基水贝，二期京基水贝时代广场，三期京基水贝城市广场，位于深圳市罗湖区翠竹街道水贝二路与文锦北路交汇处，总占地面积约4.4万平方米，建筑面积约56万平方米，自带约9.5万商业，与洪湖公园一街之隔，是全国稀缺的公园综合体项目。京基水贝规划建设5栋超高层住宅楼和1栋超高地标写字楼，配备地下4层停车场，提供约2165个车位。是京基地产在2020年底重磅推出的重塑罗湖的门户作品，区域级旗舰综合体项目。

 

香港正式宣布发展北部都会区，提出将香港北部建设成为宜居宜业宜游的都会区，并打造国际创新科技中心。北部都会区涉及元朗区和北区两个地方行政区，覆盖由西至东的深港口岸经济带及更纵深的腹地，占地面积约300平方公里。

 

北部都会区+双城三圈，深港强强联手

根据规划，香港“北部都会区”将汇集大量资源，在深港接壤的交界处形成双城三圈的战略性布局，覆盖深港口岸经济带和深圳发展最成熟的都市核心区。这一规划格局，被视为香港主动融入粤港澳大湾区建设及深港新建设的举措，助推深港两地在经济、基建、科创、民生和生态环境等层面上紧密合作，强强联手，产生一加一大于二的效益。

对于香港而言，这是一次史无前例的超级规划，是香港历来占地最大的规划蓝图，未来将容纳约250万人口，差不多是香港现时1/3的承载规模，可帮助香港更好融入国家发展大局，实现与维港都会区并驾齐驱、互相辉映的城市新格局。对于深圳而言，这也是一次难逢并可带来大量发展机遇的契机。基于深港两地的地理关系，香港北部都会区相当于深圳南部崛起一座新城，可从其发展中享有深港优势互补、融合发展的红利。

双城三圈战略布局示意图

新规划助推大发展，罗湖战略地位突出

其中，与香港地缘相近、人缘相亲、山水相连的罗湖，可谓全深圳最接近香港以及港味最为浓郁的辖区，或将是深港融合发展战略中，受益颇丰的区域。从几个方面来看。

一是，深港合作进入新阶段。香港北部都会区及深港双城三圈规划布局，无疑能够将两个超级城市缝合得更紧密，深港合作有望从独立的双城转为深港大都市圈，以贴合国家发展大局，协同大湾区需求。

改革开放以来，深圳取得了显著的发展成就。在波澜壮阔的进程中，香港发挥了不可替代的作用。甚至可以说，深圳40余年的发展史就是一部深港合作史，是港资、人才、技术等多方面持续不断支持帮助、辐射带动了深圳发展。罗湖是改革开放及深港合作的先锋之区，这次香港施政报告出来后，罗湖被业界高度看好，认同在新的深港合作史中，罗湖将取得近水楼台先得月的优势。

深港一河两岸实景图

二是，深港都市圈横空出世。双城三圈由西至东分别为深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈、以及大鹏湾、印洲塘生态康乐旅游圈，构建深港大都市圈。而其中的中圈即深港深紧密互动圈无疑是此番深港融合发展下，相对突出，相对紧密的板块概念。

中圈包含罗湖全域，与北部都会区一衣带水、路桥相通，刺激提振作用更为显著，人流、物流、资金流、技术流的联系性都将得到更高效的互动。根据北部都会区发展策略显示，拟议新发展区/新市镇主要为新界北新市镇、文锦渡发展走廊等区域，如下图的紫色示意范围，是与罗湖最为接近的区域。这些年，坊间一直高呼深圳核心区域一路向西，在新规划发展大势下，罗湖的城市战略地位应会得到提拔。

北部都会区发展策略示意图

三是，双城促进大湾区连通。深港两地作为大湾区的核心引擎城市，深层次的合作有利于粤港澳大湾区更高度的发展。在发展计划中，北部都会区的整合和扩容会由以铁路为运输系统主要骨干所带动，加强深港两地及粤港澳大湾区的硬连通。而罗湖同时拥有罗湖、文锦渡、莲塘三大陆路口岸与之相连，是其中的关键枢纽。

根据发展策略规划，香港拟将东铁线延伸至罗湖，并在深圳设立一地两检口岸，在现有罗湖站及上水站之间增设一个非过境铁路服务的新铁路站，此举都将进一步强化罗湖与香港的地域联结。同时，在促进大湾区的软连通上，也将带动经济、产业、城市配套功能的提速、提质、提效发展，罗湖在大湾区的建设上，无疑还将起到桥头堡的作用。

罗湖深港口岸布局示意图

融合发展为契机，产业合作将迈向新高度

香港新发展规划推出，恰逢罗湖十四五开局之年，也十分契合罗湖湾区枢纽，万象罗湖的整体定位。新发展时期，罗湖提出构建一主两区三带的深港协同发展新格局，着力打造深港口岸经济带罗湖先行区、国际消费服务核心区等战略板块。罗湖以深南路为主中轴，布局国际消费服务核心区和文化生态休闲区；通过大梧桐新兴产业带、红岭新兴金融产业带、深港口岸经济带三带联结整个空间结构。

罗湖一主两区三带战略示意图

作为深圳最早开放的区域之一，罗湖是深圳传统的商业消费、商贸产业输出高地，发展国际消费服务在深圳全域来说，具有当仁不让的优势。区域内不仅汇聚了大量优质的商业体，包括华南商业旗舰万象城；也产生了文化创意产业、黄金珠宝产业等两大优势特色产业。而其中的珠宝产业，是深港产业合作的最佳见证。从80年代港资落地深圳首家首饰厂，拉开深圳珠宝产业40年不凡发展序幕，到如今深圳黄金珠宝产业占据国内市场份额半边天，深港珠宝携手共进形成了互补共荣的发展格局。

罗湖水贝则是两地在该产业领域合作的主要发展载体，素有中国珠宝看深圳，深圳珠宝看水贝广为人知的评价。伴随罗湖建设国际消费服务核心区，水贝片区将打造成全国珠宝时尚产业总部、设计营销中心及旅游购物国际消费目的地。在深港新合作契机下，便可充分利用与香港、世界密切联系的优势，努力与国际接轨，推动整个产业迈向国际化、品牌化、高端化、智能化、数字化。

水贝布心片区整体示意图

事实上，水贝产业升级早已着力布局，并且更为注重产城的融合发展，以及城建空间的品质提升。水贝片区是深圳针对罗湖投资2500亿的十大更新区之一，通过推进一带双核三区大绿环整体规划实现新水贝建设，包括水贝北珠宝产业集聚区、水贝南生态宜居配套社区。当前片区内已完成的旧改多以黄金、珠宝类的新型产业办公项目为主，比如水贝IBC、万泽珠宝大厦、特力吉盟黄金产业园和水贝金展国际广场项目等，推动水贝产业带动城区升级。其中，由深圳知名大型房企、城市更新领域的常客京基集团，主导开发的京基水贝项目是片区内难得的商住综合体，现已热销中。

京基水贝项目及片区旧改规划示意图

建面约56万大型综合体，现已推新住宅+公寓

京基水贝项目位于翠竹街道水贝片区，具体位于文锦北路以东、水贝一路与二路之间，临近布心路、洪湖立交等城市主要干道、设施；同时靠近地铁3号线及7号线洪湖、水贝、田贝等多个地铁站点，交通配套成熟稳定，城市组团之间联系紧密便捷。其所处片区城建已成规模化兼具生态资源丰富的特色，洪湖公园、翠竹公园及围岭公园等几大城市公园环绕布局。

项目位置示意图

项目整体占地面积约4.4万，总建面约56万，为涵盖住宅、公寓、写字楼、集中式商业等多元物业于一体的大型综合体，也是京基继福田京基滨河时代、龙岗京基御景中央、南山京基御景峯后，又一区域力作。主要由1栋约246米的超高层办公楼、1栋约192米的超高层公寓、5栋180米超高层住宅、2栋约百米高住宅，即一期地块，包含1栋保障房及1栋商品住宅，后者已入市售罄、四层大型集中商业、1所12班幼儿园等业态组成。

 

京基水贝项目大体分三期开发，其中一期京基水贝洪湖苑位于项目整体地块的最南端。现已入市的为二期京基水贝时代广场的1栋公寓，及三期京基水贝城市广场的2栋住宅。

 

住宅部分：京基水贝城市广场现已推出441套建面约89-112-116-205二至五房揽景住宅，270°广角横厅视野，一线公园湖景永无遮挡，繁华与静谧在此交融。

京基水贝城市广场住宅205户型阳台实景图

公寓部分：京基水贝时代广场建面约45-70公寓产品，70年产权，带阳台、燃气到户，户型方正舒居，全明设计，尽赏城市繁华与洪湖公园风光。

京基水贝时代广场公寓70户型实拍图

该批次产品按京基的新产品体系打造，其设计理念、产品品质都更具市场前瞻性和引领性，是目前片区的标杆性产品，也是主流市场的代表性产品。

大型商业部分：此前京基已在罗湖、南山等区成功打造了KKMALL、KKONE、京基百纳广场等商业体，市场认知度高。

京基水贝项目更是自带近10万的自有KK系商业KK TIME，以生态艺术为主题，定位为都市时尚中心。未来将围绕生态、艺术、休闲、娱乐、体验五大特征，集超市、影院、国际美妆、数码科技、精品服饰、儿童趣玩、异域美食、珠宝定制、休闲娱乐等丰富业态组合一体，将前沿生活理念与产业文化、休闲文旅等成分融合。重新定义人文、时间、空间的概念，畅享独一无二的场景与购物矩阵，将依托京基成熟的商业运营能力，为水贝带来区域级购物中心，为片区消费者开启社交娱乐生活方式新体验。为片区注入更好的商业体验，还能给项目本体带来附加价值。

社区配套部分：包含约2700公交首末站，约375012班幼儿园等便利设施，以及常规的社区配套，很好地体现了大型城市综合体的集约、便利、利民的价值。项目悠享近5万珠宝主题园林景观，遍寻全球珍稀景观植被，构造高端园林。小区自带约600米环形慢跑道和约700无边际子母泳池，为业主和家人们提供全龄生活空间。

京基水贝城市广场园林效果图

总的来说，在香港北部都会区及深港双城三圈的战略布局下，深港合作即将迈入新的发展阶段。两地在粤港澳大湾区的建设中，也将继续巩固并发扬核心驱动的作用，深港大都市圈趋势预料会愈演愈烈。罗湖作为全深圳最接近香港以及港味最为浓郁的辖区，在新规划下，是获益更大的深圳区域。北部都会区从市郊发展为新市镇，并崛起为与维港媲美的都会区之际，罗湖得以在区域发展、产业建设、人员要素等方面上，与香港新发展更加紧密协同。

水贝片区的黄金珠宝业作为罗湖的优势特色产业，是深港合作的典型体现，在迎合罗湖打造国际消费服务核心区的战略下，应有更大的发展、合作空间。京基水贝项目作为水贝产城升级下的标杆公园综合体，依托京基不俗实力打造及商业运营能力，必将成为京基又一地标力作。