财务上的 IRR 是指: 内部报酬率。即要使 NPV (净现值)为 0 时的报酬率

NPV(净现值) 是指期间所有现金流出与现金流入的现值之和（流出为负，流入为正)。通常用于评估某项投资是否合算。若>0，表示该项投资是划算的。若<0,则不划算。
IRR 大至可理解为，若要令该投资合算(NPV=0) 时的银行年利率，高于该利率，则不划算，低于则划算。

以银行贷款利率作基准主要是考虑到项目资金可能来源于银行贷款，如果内部报酬率不能高于银行贷款利率，则该项目的收益不足以覆盖银行贷款利息，即没有投资的必要。

但如果以自有资金投入，那就不应该用银行贷款利率了，可以用自己要求的回报率作基准，这个回报率则是因人而异，但一般会高于银行贷款利率很多，因为要考虑很多风险因素，银行贷款利率远远不足以抵补投资风险。

接下来请看通俗易懂的官方解释

分析现金流：在 Excel 中计算 NPV 和 IRR

您可以使用两种财务方法帮助分析所有这些问题：净现值 (NPV) 和内部报酬率 (IRR)。NPV 和 IRR 被称为现金流量贴现法，因为它们在资本投资项目评估中都考虑了资金时间价值的因素。NPV 和 IRR 都基于一系列将来的支出（负现金流）、收入（正现金流）、损失（负现金流）或“无盈亏”（零现金流）。

NPV

NPV 将返回现金流的净值（以当前的美元汇率表示）。由于资金的时间价值的原因，现在收到的一美元会比将来收到的一美元更有价值。NPV 将计算现金流系列中每个现金流的现值，并将其加在一起，以获得净现值。

NPV 的公式为：

其中 n 为现金流的数量，i 为利率或贴现率。

IRR

IRR 基于 NPV。您可以将其视为 NPV 的特例，其中计算的报酬率为对应于 0（零）净现值的利率。

NPV(IRR(values),values) =0

当序列中所有负现金流比所有正现金流都早发生时，或当项目的现金流序列中只包含一个负现金流时，IRR 将返回唯一的值。大多数资本投资项目都是在较大的负现金流（预投资）之后，才发生一系列正现金流，因此具有唯一的 IRR。不过，有时会有多个适用的 IRR，或有时根本就没有。

比较项目

NPV 可以确定项目盈利是高于还是低于期望报酬率（也称为最低预期资本回收率），能够很好地分析项目是否会盈利。IRR 比 NPV 更进一步，可以确定项目的具体报酬率。NPV 和 IRR 都可以向您提供用来比较竞争性项目的数字，帮助您做出最佳的商业选择。

选择合适的 Excel 函数

您可以使用哪些 Excel 函数计算 NPV 和 IRR？我想您可能从来都不会问此问题。这样的函数有五个：NPV、XNPV、IRR、XIRR 和 MIRR。对这些函数的选择取决于以下因素：您采用的财务方法、现金流是否在固定的时间间隔发生，以及这些现金流是否是周期性的。

注释：现金流将被指定为正值、负值或零值。当使用这些函数时，请特别注意如何处理在第一个周期开头发生的即时现金流以及在各周期末尾发生的所有其他现金流。

函数语法

使用场合

备注

NPV(rate, value1, value2, …)

使用在固定时间间隔（例如每月或每年）发生的现金流确定净现值。

以 value 形式指定的每个现金流发生在周期的末尾。

如果在第一个周期的开头有另外的现金流，该现金流应加到 NPV 函数返回的值中。请参阅 NPV 帮助主题中的“示例 2”。

XNPV(rate, values, dates)

使用在非固定时间间隔发生的现金流确定净现值。

以 value 形式指定的每个现金流在计划的付款日期发生。

需要使用 “分析工具库”加载宏。

IRR(values, guess)

使用在固定时间间隔（例如每月或每年）发生的现金流确定内部报酬率。

以 value 形式指定的每个现金流发生在周期的末尾。

IRR 是通过一个迭代搜索过程进行计算的，该迭代过程以一个 IRR 估计值（以 guess 形式指定）开始，再重复改变该值，直到得到正确的 IRR。guess 参数的指定是可选的；Excel 使用 10% 作为默认值。

如果有多个适用的答案，IRR 函数将只返回其找到的第一个答案。如果 IRR 没有找到任何答案，它将返回一个 #NUM! 错误值。如果得到错误值，或结果与期望不符，请使用不同的 guess 值。

注释    如果有多个可能的内部报酬率，不同的 guess 值可能会返回不同的结果。

XIRR(values, dates, guess)

使用在不固定时间间隔发生的现金流确定内部报酬率。

以 value 形式指定的每个现金流在计划的付款日期 (date) 发生。

XIRR 是通过一个迭代搜索过程计算的，该迭代过程以一个 IRR 估计值（以 guess 形式指定）开始，再重复地改变该值，直到得到正确的 XIRR。guess 参数的指定是可选的；Excel 使用 10% 作为默认值。

如果有多个适用的答案，IRR 函数将只返回其找到的第一个答案。如果 IRR 没有找到任何答案，它将返回一个 #NUM! 错误值。如果得到错误值，或结果与期望不符，请使用不同的 guess 值。

注释    如果有多个可能的内部报酬率，不同的 guess 值可能会返回不同的结果。

需要使用 “分析工具库”加载宏。

MIRR(values, finance_rate, reinvest_rate)

使用在固定时间间隔（例如每月或每年）发生的现金流确定修正的内部报酬率，考虑投资成本以及现金再投资所获利息。

除了第一个现金流（指定发生在周期开头的 value）之外，以 value 形式指定的每个现金流发生在周期的末尾。

为现金流中使用的资金所支付的利率以 finance_rate 的形式指定。在现金流再投资时的所获利率以 reinvest_rate 的形式指定。