即使法院认定借名人对代持的房产只有债权，借名人还可考虑寻求该债权具有物权期待权性质而对抗出名人的债权人的强制执行。
四、法院认为借名人对出名人的权利虽然为债权，也并非绝对不能对抗其他债权的执行，如物权期待权就具有对抗其他普通债权的效力的案例
执行异议与复议的若干问题规定第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
案例七、（2019）最高法民终555号（支持的案例）
一审法院认为，“结合本案查明的事实和证据，应当认定案涉商品房买卖合同系陈思华借用华联鞋业公司的登记与金岗地产公司签订的，陈思华并非商品房买卖合同的当事人，故其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由：本案中，陈思华未举证证明其在人民法院查封案涉房屋之前已与金岗地产公司签订合法有效的书面买卖合同。首先，陈思华举示的商品房买卖合同以及一审法院调取的商品房买卖合同的首部均载明买房是华联鞋业公司（陈思华），尾部买方位置加盖的是华联鞋业公司印章并在印章上有陈思华的签名，不符合商品房买卖的正常交易习惯。根据生活经验法则，个人购房合同载明的买方应仅是个人而不会在买方位置加盖单位印章。其次，陈思华举示的案涉抵押贷款合同抬头位置的借款方（抵押人）处载明的虽是陈思华，但在该合同落款位置的乙方（借款方）处载明的并非是陈思华，而是加盖了华联鞋业公司的印章，陈思华的私人印章被盖在乙方（借款方）法定代表人签章处。再次，英祥实业公司举示了案涉房屋的《重庆市商品房预售（预购）合同》原件，该合同的抬头甲方（预售人）处载明的是金岗地产公司，乙方（预购人）处载明的是华联鞋业公司，该合同的落款处甲方位置加盖了金岗地产公司的印章，乙方位置加盖了华联鞋业公司的印章，该合同上并无陈思华的签名，陈思华虽对该合同的真实性、关联性和合法性均不予认可，但其在庭审中明确表示对金岗地产公司和华联鞋业公司在该合同落款位置的印章的真实性不申请鉴定，也没有提出其他证据证明该印章是虚假的。最后，一审法院依法到重庆市江北不动产中心调取的案涉房屋登记信息查询结果显示商品房买卖合同备案登记的买方为华联鞋业公司。综上，可以认定商品房买卖合同的当事人是金岗地产公司和华联鞋业公司，陈思华并未与金岗地产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，其就案涉房屋提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。对陈思华就案涉房屋提出的执行异议是否符合执行异议规定第二十八条第二、三、四项的规定，不再评述。据此，一审法院认为，陈思华的诉讼请求不能成立，不予支持。”
最高法院二审认为：“依据民事诉讼的证明标准，现有证据可以认定陈思华与金岗地产公司在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，陈思华在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并支付全部价款，未能办理过户登记的原因也非陈思华自身原因。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，陈思华要求排除案涉房产执行的上诉请求应予支持。”
点评：物权期待权，就是虽然还是债权，但物权已经在路上，只是还没有完成，对此，不能对购房人要求过苛，对于该类债权应优先于普通债权予以合理保护，故具有对抗效力。
案例八、（2017）内民终197号（对应的最高法院再审案号为（2019）最高法民申82号，不支持的案例）
该案二审法院认为：“首先，王埃利、王永利与王永宏之间于2009年12月31日签订《协议书》约定，三人共同出资购买案涉房屋，按份享有该房屋所有权，并认为尽管案涉房屋产权登记为王永宏所有，但仍属于三人共有财产。该《协议书》系王埃利、王永利与王永宏之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此即认定王埃利、王永利是案涉房屋的所有权人。王埃利、王永利基于《协议书》享有的是物权期待请求权，即属于债权请求权，而非物权，不具有优先性和排他性。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定：‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。’第十六条规定：‘不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。’基于不动产物权公示原则，设立物权必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。因此，在王埃利、王永利借王永宏之名买房的情况下，王埃利、王永利与王永宏之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人王志坚等九人。最后，《协议书》是王埃利、王永利与王永宏之间的合意，王埃利、王永利对房屋登记在他人名下本身具有过错，对由此产生的风险其应自行承担。因此，王埃利、王永利所享有的权益并不能阻却对案涉房产的执行，其上诉理由本院不予支持。”
点评：本案法院之所以未支持借名人的异议之诉，在于借名人尚未使物权期待权在路上，未及时启动终止借名法律关系。
案例九、（（2019）最高法民申3846号）
中行大连西岗支行申请再审称：执行异议和复议规定第二十八条主要适用于买受人从被执行人处购买房屋而未办理过户登记的情况，而本案中东胜城投是从万融公司处购买房屋，东胜城投与联创公司之间签订的合同是借名贷款协议，东胜城投与联创公司之间并未成立房屋买卖合同关系，东胜城投不享有物权期待权，
最高法院再审认为：执行异议和复议案件若干规定第二十八条规定：……，该条规定适用于案外人（买受人）对被查封财产提出执行异议。东胜城投以买受人身份，对登记在联创公司名下的被查封财产提出案外人执行异议，符合该条规定的适用条件。……。执行异议和复议案件若干规定第二十八条第一项规定的条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，该项规定并未限定书面买卖合同为买受人与被执行人签订，东胜城投在案涉房屋被查封之前已与万融公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。东胜城投取得案涉房屋具有合法来源，符合第二十八条第一项规定的条件。
东胜城投与联创公司、万融公司于2012年12月28日签订《协议书》约定东胜城投借用联创公司登记向建设银行申请按揭贷款3.4亿元。同时约定东胜城投所购买的万融广场属东胜城投所有，表明三方对于案涉房屋实际应归东胜城投所有均无异议。原中国银行业监督管理委员会关于在政府融资平台名单内的公司不能申请按揭贷款的规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。《协议书》是三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。2016年9月23日《协议书》约定，在建设银行释放抵押物后，联创公司在30日内将房屋过户给东胜城投。案涉房屋因设立按揭贷款被抵押给银行，在贷款还清之前，客观上无法办理过户登记。东胜城投一直在积极主动偿还贷款，并已偿还大部分贷款，主观上并无拖延办理过户登记的过错。案涉房屋未办理过户登记，不属于因东胜城投自身原因未办理过户登记，东胜城投提出的执行异议符合执行异议和复议案件若干规定第二十八条第三项规定的条件。
此外，万融公司于2014年6月6日将案涉房屋交付给东胜城投，东胜城投合法占有案涉房屋，并已偿还大部分贷款。东胜城投提出的执行异议符合执行异议和复议案件若干规定第二十八条规定的情形，二审法院判决不得执行案涉房屋，并无不当。
经东胜区人民政府同意，东胜城投购买案涉房屋作为东胜区行政事业单位办公场所。东胜城投与万融公司签订《商品房买卖合同》，并已实际支付大部分购房款，占有、使用案涉房屋。东胜城投、联创公司、万融公司均对东胜城投购买案涉房屋无异议。联创公司既无购买案涉房屋的真实意图，也未支付任何房屋转让对价，未占有、使用案涉房屋。虽然东胜城投为借用联创公司登记办理按揭贷款，将案涉房屋登记至联创公司名下，但联创公司实际对案涉房屋不享有权利。最高人民法院物权法司法解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。东胜城投提交的证据足以证明其为案涉房屋的真实权利人，二审法院判决确认案涉房屋归东胜城投所有，亦无不当。
中国银行大连西岗支行对联创公司享有一般债权，对案涉房屋并不享有物权或其他法定优先权。中国银行大连西岗支行并未提交证据证明该行是基于对联创公司享有案涉房屋所有权的信赖才作出相应法律行为。故中国银行大连西岗支行关于案涉房屋所有权名实不符损害其信赖利益的理由不能成立。
案例十、徐沛欣与辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司执行异议案
本案例，对于借名买房，三级法院，三个不同的理由裁判。
基本案情：2012年，徐沛欣（甲）与曾塞外（乙）约定，由甲出资，享有房屋所有权，房屋所有权登记在乙名下；2013年，乙与开发公司签订房屋买卖合同，并在之后办理房屋所有权登记；2014年，某公司向银行贷款，乙提供保证担保；2016年，法院判决某公司归还银行贷款，乙承担连带保证责任；2016年，法院查封了乙名下的案涉房产，甲异议，之后提出执行异议之诉。
沈阳中院：借名人享有物权期待权（（2017）辽01民初352号）：“尽管徐沛欣不是不动产登记簿上的房屋产权人，但不影响徐沛欣对案涉房屋的物权期待权。”“徐沛欣在人民法院查封之前与第三人曾塞外存在‘房屋代持’关系并合法占有案涉房屋，其作为案涉房屋的实际买受人，对诉争房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，其主张停止执行诉争房屋的诉讼请求应予支持。”物权期待权说的诉讼请求权基础通常是最高法院执行异议与复议规定第二十八条，不过，沈阳中院本案的裁判依据是信赖利益。
辽宁省高院：借名人享有事实物权（2018辽民终211号）：“物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。‘房屋代持’系‘不动产登记簿的记载与真实权利状态不符’的一种情形。本案中徐沛欣与曾塞外就本案的诉争房屋存在房屋代持关系，而且徐沛欣已经证明其是案涉房屋的实际出资人和占有人，因此，当徐沛欣主张该房屋的物权应当归属于自己时，人民法院应当予以支持，或者人民法院在审理案件时根据民诉法解释第三百一十二条规定的需要，应当对真实的权利主体予以审理认定。其次，案涉房屋的代持行为，不能导致物权丧失。房屋代持在合同形式上，属于债的关系，而实质上，是双方当事人通过房屋代持的外在形式，将真实的物权登记于出借名人的名下，是双方当事人对物权的一种安排或处分方式，借名人实际上享有真实的物权。因此，当房屋代持双方当事人如果因为房屋代持的物权归属发生争议时，真实权利人可以直接向人民法院请求确认物权的归属，而不是仅仅可以请求出借名人变更登记，行使的不是债权请求权。另外，物权的消灭必须有法定事由，即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定，由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，房屋代持的合同关系也不因此而无效，而应当认定有效。我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定，且案涉房屋的代持行为亦无证据证明存在恶意转移财产、逃避债务的情形，认定徐沛欣不享有案涉房屋的物权，不符合上述司法解释的规定精神。一审判决认定徐沛欣以案涉房屋享有物权期待权而非物权，适用法律不当，本院予以纠正”。
最高法院债权说（（2020）最高法民再328号）：“物权法司法解释一第二条规定：‘当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。’但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案徐沛欣借用曾塞外登记签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾塞外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。在房屋代持并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据房屋代持的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造登记买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据房屋代持协议，徐沛欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐沛欣因房屋代持关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。”
借名买房问题讲座（四）（汪兴平）
即使法院认定借名人对代持的房产只有债权，借名人还可考虑寻求该债权具有物权期待权性质而对抗出名人的债权人的强制执行。
四、法院认为借名人对出名人的权利虽然为债权，也并非绝对不能对抗其他债权的执行，如物权期待权就具有对抗其他普通债权的效力的案例
执行异议与复议的若干问题规定第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
案例七、（2019）最高法民终555号（支持的案例）
一审法院认为，“结合本案查明的事实和证据，应当认定案涉商品房买卖合同系陈思华借用华联鞋业公司的登记与金岗地产公司签订的，陈思华并非商品房买卖合同的当事人，故其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由：本案中，陈思华未举证证明其在人民法院查封案涉房屋之前已与金岗地产公司签订合法有效的书面买卖合同。首先，陈思华举示的商品房买卖合同以及一审法院调取的商品房买卖合同的首部均载明买房是华联鞋业公司（陈思华），尾部买方位置加盖的是华联鞋业公司印章并在印章上有陈思华的签名，不符合商品房买卖的正常交易习惯。根据生活经验法则，个人购房合同载明的买方应仅是个人而不会在买方位置加盖单位印章。其次，陈思华举示的案涉抵押贷款合同抬头位置的借款方（抵押人）处载明的虽是陈思华，但在该合同落款位置的乙方（借款方）处载明的并非是陈思华，而是加盖了华联鞋业公司的印章，陈思华的私人印章被盖在乙方（借款方）法定代表人签章处。再次，英祥实业公司举示了案涉房屋的《重庆市商品房预售（预购）合同》原件，该合同的抬头甲方（预售人）处载明的是金岗地产公司，乙方（预购人）处载明的是华联鞋业公司，该合同的落款处甲方位置加盖了金岗地产公司的印章，乙方位置加盖了华联鞋业公司的印章，该合同上并无陈思华的签名，陈思华虽对该合同的真实性、关联性和合法性均不予认可，但其在庭审中明确表示对金岗地产公司和华联鞋业公司在该合同落款位置的印章的真实性不申请鉴定，也没有提出其他证据证明该印章是虚假的。最后，一审法院依法到重庆市江北不动产中心调取的案涉房屋登记信息查询结果显示商品房买卖合同备案登记的买方为华联鞋业公司。综上，可以认定商品房买卖合同的当事人是金岗地产公司和华联鞋业公司，陈思华并未与金岗地产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，其就案涉房屋提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。对陈思华就案涉房屋提出的执行异议是否符合执行异议规定第二十八条第二、三、四项的规定，不再评述。据此，一审法院认为，陈思华的诉讼请求不能成立，不予支持。”
最高法院二审认为：“依据民事诉讼的证明标准，现有证据可以认定陈思华与金岗地产公司在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，陈思华在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并支付全部价款，未能办理过户登记的原因也非陈思华自身原因。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，陈思华要求排除案涉房产执行的上诉请求应予支持。”
点评：物权期待权，就是虽然还是债权，但物权已经在路上，只是还没有完成，对此，不能对购房人要求过苛，对于该类债权应优先于普通债权予以合理保护，故具有对抗效力。
案例八、（2017）内民终197号（对应的最高法院再审案号为（2019）最高法民申82号，不支持的案例）
该案二审法院认为：“首先，王埃利、王永利与王永宏之间于2009年12月31日签订《协议书》约定，三人共同出资购买案涉房屋，按份享有该房屋所有权，并认为尽管案涉房屋产权登记为王永宏所有，但仍属于三人共有财产。该《协议书》系王埃利、王永利与王永宏之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此即认定王埃利、王永利是案涉房屋的所有权人。王埃利、王永利基于《协议书》享有的是物权期待请求权，即属于债权请求权，而非物权，不具有优先性和排他性。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定：‘不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。’第十六条规定：‘不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。’基于不动产物权公示原则，设立物权必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。因此，在王埃利、王永利借王永宏之名买房的情况下，王埃利、王永利与王永宏之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人王志坚等九人。最后，《协议书》是王埃利、王永利与王永宏之间的合意，王埃利、王永利对房屋登记在他人名下本身具有过错，对由此产生的风险其应自行承担。因此，王埃利、王永利所享有的权益并不能阻却对案涉房产的执行，其上诉理由本院不予支持。”
点评：本案法院之所以未支持借名人的异议之诉，在于借名人尚未使物权期待权在路上，未及时启动终止借名法律关系。
案例九、（（2019）最高法民申3846号）
中行大连西岗支行申请再审称：执行异议和复议规定第二十八条主要适用于买受人从被执行人处购买房屋而未办理过户登记的情况，而本案中东胜城投是从万融公司处购买房屋，东胜城投与联创公司之间签订的合同是借名贷款协议，东胜城投与联创公司之间并未成立房屋买卖合同关系，东胜城投不享有物权期待权，
最高法院再审认为：执行异议和复议案件若干规定第二十八条规定：……，该条规定适用于案外人（买受人）对被查封财产提出执行异议。东胜城投以买受人身份，对登记在联创公司名下的被查封财产提出案外人执行异议，符合该条规定的适用条件。……。执行异议和复议案件若干规定第二十八条第一项规定的条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，该项规定并未限定书面买卖合同为买受人与被执行人签订，东胜城投在案涉房屋被查封之前已与万融公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。东胜城投取得案涉房屋具有合法来源，符合第二十八条第一项规定的条件。
东胜城投与联创公司、万融公司于2012年12月28日签订《协议书》约定东胜城投借用联创公司登记向建设银行申请按揭贷款3.4亿元。同时约定东胜城投所购买的万融广场属东胜城投所有，表明三方对于案涉房屋实际应归东胜城投所有均无异议。原中国银行业监督管理委员会关于在政府融资平台名单内的公司不能申请按揭贷款的规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。《协议书》是三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。2016年9月23日《协议书》约定，在建设银行释放抵押物后，联创公司在30日内将房屋过户给东胜城投。案涉房屋因设立按揭贷款被抵押给银行，在贷款还清之前，客观上无法办理过户登记。东胜城投一直在积极主动偿还贷款，并已偿还大部分贷款，主观上并无拖延办理过户登记的过错。案涉房屋未办理过户登记，不属于因东胜城投自身原因未办理过户登记，东胜城投提出的执行异议符合执行异议和复议案件若干规定第二十八条第三项规定的条件。
此外，万融公司于2014年6月6日将案涉房屋交付给东胜城投，东胜城投合法占有案涉房屋，并已偿还大部分贷款。东胜城投提出的执行异议符合执行异议和复议案件若干规定第二十八条规定的情形，二审法院判决不得执行案涉房屋，并无不当。
经东胜区人民政府同意，东胜城投购买案涉房屋作为东胜区行政事业单位办公场所。东胜城投与万融公司签订《商品房买卖合同》，并已实际支付大部分购房款，占有、使用案涉房屋。东胜城投、联创公司、万融公司均对东胜城投购买案涉房屋无异议。联创公司既无购买案涉房屋的真实意图，也未支付任何房屋转让对价，未占有、使用案涉房屋。虽然东胜城投为借用联创公司登记办理按揭贷款，将案涉房屋登记至联创公司名下，但联创公司实际对案涉房屋不享有权利。最高人民法院物权法司法解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。东胜城投提交的证据足以证明其为案涉房屋的真实权利人，二审法院判决确认案涉房屋归东胜城投所有，亦无不当。
中国银行大连西岗支行对联创公司享有一般债权，对案涉房屋并不享有物权或其他法定优先权。中国银行大连西岗支行并未提交证据证明该行是基于对联创公司享有案涉房屋所有权的信赖才作出相应法律行为。故中国银行大连西岗支行关于案涉房屋所有权名实不符损害其信赖利益的理由不能成立。
案例十、徐沛欣与辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司执行异议案
本案例，对于借名买房，三级法院，三个不同的理由裁判。
基本案情：2012年，徐沛欣（甲）与曾塞外（乙）约定，由甲出资，享有房屋所有权，房屋所有权登记在乙名下；2013年，乙与开发公司签订房屋买卖合同，并在之后办理房屋所有权登记；2014年，某公司向银行贷款，乙提供保证担保；2016年，法院判决某公司归还银行贷款，乙承担连带保证责任；2016年，法院查封了乙名下的案涉房产，甲异议，之后提出执行异议之诉。
沈阳中院：借名人享有物权期待权（（2017）辽01民初352号）：“尽管徐沛欣不是不动产登记簿上的房屋产权人，但不影响徐沛欣对案涉房屋的物权期待权。”“徐沛欣在人民法院查封之前与第三人曾塞外存在‘房屋代持’关系并合法占有案涉房屋，其作为案涉房屋的实际买受人，对诉争房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，其主张停止执行诉争房屋的诉讼请求应予支持。”物权期待权说的诉讼请求权基础通常是最高法院执行异议与复议规定第二十八条，不过，沈阳中院本案的裁判依据是信赖利益。
辽宁省高院：借名人享有事实物权（2018辽民终211号）：“物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。‘房屋代持’系‘不动产登记簿的记载与真实权利状态不符’的一种情形。本案中徐沛欣与曾塞外就本案的诉争房屋存在房屋代持关系，而且徐沛欣已经证明其是案涉房屋的实际出资人和占有人，因此，当徐沛欣主张该房屋的物权应当归属于自己时，人民法院应当予以支持，或者人民法院在审理案件时根据民诉法解释第三百一十二条规定的需要，应当对真实的权利主体予以审理认定。其次，案涉房屋的代持行为，不能导致物权丧失。房屋代持在合同形式上，属于债的关系，而实质上，是双方当事人通过房屋代持的外在形式，将真实的物权登记于出借名人的名下，是双方当事人对物权的一种安排或处分方式，借名人实际上享有真实的物权。因此，当房屋代持双方当事人如果因为房屋代持的物权归属发生争议时，真实权利人可以直接向人民法院请求确认物权的归属，而不是仅仅可以请求出借名人变更登记，行使的不是债权请求权。另外，物权的消灭必须有法定事由，即使购买案涉房屋的行为违反了有关地方政府关于商品房限购文件的规定，由于上述文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，房屋代持的合同关系也不因此而无效，而应当认定有效。我国法律也没有违反限购政策将导致物权消灭的法律规定，且案涉房屋的代持行为亦无证据证明存在恶意转移财产、逃避债务的情形，认定徐沛欣不享有案涉房屋的物权，不符合上述司法解释的规定精神。一审判决认定徐沛欣以案涉房屋享有物权期待权而非物权，适用法律不当，本院予以纠正”。
最高法院债权说（（2020）最高法民再328号）：“物权法司法解释一第二条规定：‘当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。’但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案徐沛欣借用曾塞外登记签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾塞外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。在房屋代持并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据房屋代持的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造登记买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据房屋代持协议，徐沛欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐沛欣因房屋代持关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。”