在借名人对借名所购房屋不享有物权，而只对名义所有人享有委托债权这一结论的前提下，借名人能否以物权期待权对抗名义所有人的债权人的执行就成为一个非常值得探讨的问题，因为借名人仅仅主张借名合同约定的房屋所有权不足以对抗名义所有人的债权人的债权执行，两者都是债权，且原则上是平等的债权。因此，债权只有突破平等性，突出优先性，方才有可能对抗第三人执行，物权期待权就是一条这样的路径。如果认为借名人对借名房屋享有真实物权，借名人就可以以真实物权对抗名义所有人的债权人的债权，无需也不能以债权路径的物权期待权对抗。
物权期待权，其前提是权利人的权利为债权，而不是物权，因此，权利人的权利不受物权的相应保护，但是，如果债权人的物权取得已经在路上，或者甚至已经接近于物权取得，债权人对于该物权的取得产生了合理的信赖利益，虽然物权还尚未取得，但由于物权取得是一个过程，在债权人并未怠于取得物权的情况下，具有物权期待权的债权，其保护是否可以有别于其他普通债权，是否可以优先于其他普通债权，未尝不是不可以考虑的事情，亦即，该债权是否可以赋予其有权对抗名义所有人的普通金钱债权人的申请执行。
典型的物权期待权为预告登记，就是对于办理不动产物权登记尚有一定障碍的尚处于债权保护阶段的权利，为有效保障将来取得不动产的物权，将该债权通过登记的方式进行公示，使之受到物权类似的保护。
执行异议与复议规定有两条涉及物权期待权，一是第二十八条规定的是一般案涉房屋买受人的物权期待权，二是第二十九条规定的消费者对案涉房屋的期待权，后者是对特殊主体的规定，具有更强的保护效力，借名人如果能够走通这一条路当然更好，但本文所要讨论的是一般情形下的物权期待权。
执行异议与复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定的适用并不能推导出借名人是否存在物权期待权，以及借名人的物权期待权是否优于名义所有人的债权人的普通金钱债权，但借名买房纠纷可以类推参照适用该规定，即借名人作为实际权利人，相当于第二十八条规定中的买受人，名义所有人则相当于出卖人，如果借名人主张对涉案房屋享有物权期待权，则在人民法院查封之前，借名人应要求名义所有人办理房屋过户登记，使借名人的物权在回归于自己的过程中，而不是长期任由他人代持。长期任由他人代持的，并未有物权回归的意思表示，因此不存在物权期待权的保护问题。
引发讨论的案例一、（（2020）最高法民再378号）
案情简介：王海容自认案涉房产系王雪松委托其代为购买，房屋的实际所有权人为王雪松。王海容代购后不愿意落户至其名下，王雪松与穆萨公司于2014年7月5日签订了《房产代持协议》，约定由穆萨公司代为持有案涉房产，后穆萨公司与开发商签订了《商品房买卖合同》。王雪松为证明在法院2017年12月4日查封之前已合法占有案涉房产，提交了委托其表姐吴文娟于2017年6、7月份代为购买家具、家电等的票据。为证实案涉房产系其出资购买，王雪松提交了房款及装修款收款收据、转账凭证等证据。王雪松于2018年5月15日曾向法院起诉要求穆萨公司将案涉房产过户至其名下，法院以案涉房产仅仅办理了网签，尚未办理房屋产权登记手续为由驳回了王雪松诉请，以此证明并非王雪松自身原因导致不能办理过户登记。
在另案中，穆萨公司为申请人杨文静的被执行债务人，杨文静申请保全了系争房产，王海容以穆萨公司对系争房产为受托代持而提起了执行异议之诉。
最高法院再审认为：本案争议焦点为王雪松对案涉房屋是否享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，……。本案中，王雪松提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉房产时符合上述排除强制执行情形。首先，王雪松对人民法院查封案涉房屋前房屋未过户至其名下存在明显过错。王雪松虽提交了其起诉要求办理过户登记的相关证据，但该证据表明其起诉系在人民法院查封案涉房产之后。且本案一、二审期间，王雪松对为何由他人代持房屋问题未作出合理解释。本院再审庭审中，王雪松称，系因买房不想让配偶知晓，才故意将房屋交由穆萨公司代持。对此，本院认为，当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形。其次，王雪松在人民法院查封案涉房屋前未与出卖人签订合法有效的书面买卖合同。王雪松提交的《房屋买卖合同》和不动产销售发票记载的案涉房屋买受人为穆萨公司，王雪松并未在法院查封案涉房屋前就案涉房屋与出卖人签订房屋买卖合同。王雪松所签《房产代持协议》是王雪松与穆萨公司之间关于代持案涉房产的约定，无论在形式上还是内容上均与商品房买卖合同不同。再次，在案证据无法证明王雪松在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。王雪松提交的其缴纳物业费、停车费、电费等凭据均形成于2017年12月4日人民法院查封案涉房屋之后，相关购买家具家电票据显示购买人并非王雪松。现有证据不能证明王雪松在人民法院查封之前已实际占有案涉房屋。最后，在案相关票据中并无任何王雪松支付案涉房屋价款的转账记录或票据，无法印证王雪松交纳案涉房屋购房款的主张。因此，王雪松的异议不符合上述规定情形。虽王雪松在本案二审判决作出后，申请解除了对案涉房产的查封，并取得案涉房屋不动产登记证书，但不能改变案涉房屋被人民法院查封时，王雪松对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益这一基本事实。
引发讨论的案例二、（（2019）最高法民终555号）
一审法院认为，“结合本案查明的事实和证据，应当认定案涉商品房买卖合同系陈思华借用华联鞋业公司的名义与金岗地产公司签订的，陈思华并非商品房买卖合同的当事人，故其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由：本案中，陈思华未举证证明其在人民法院查封案涉房屋之前已与金岗地产公司签订合法有效的书面买卖合同。首先，陈思华举示的商品房买卖合同以及一审法院调取的商品房买卖合同的首部均载明买房是华联鞋业公司（陈思华），尾部买方位置加盖的是华联鞋业公司印章并在印章上有陈思华的签名，不符合商品房买卖的正常交易习惯。根据生活经验法则，个人购房合同载明的买方应仅是个人而不会在买方位置加盖单位印章。其次，陈思华举示的案涉抵押贷款合同抬头位置的借款方（抵押人）处载明的虽是陈思华，但在该合同落款位置的乙方（借款方）处载明的并非是陈思华，而是加盖了华联鞋业公司的印章，陈思华的私人印章被盖在乙方（借款方）法定代表人签章处。再次，英祥实业公司举示了案涉房屋的《重庆市商品房预售（预购）合同》原件，该合同的抬头甲方（预售人）处载明的是金岗地产公司，乙方（预购人）处载明的是华联鞋业公司，该合同的落款处甲方位置加盖了金岗地产公司的印章，乙方位置加盖了华联鞋业公司的印章，该合同上并无陈思华的签名，陈思华虽对该合同的真实性、关联性和合法性均不予认可，但其在庭审中明确表示对金岗地产公司和华联鞋业公司在该合同落款位置的印章的真实性不申请鉴定，也没有提出其他证据证明该印章是虚假的。最后，一审法院依法到重庆市江北不动产中心调取的案涉房屋登记信息查询结果显示商品房买卖合同备案登记的买方为华联鞋业公司。综上，可以认定商品房买卖合同的当事人是金岗地产公司和华联鞋业公司，陈思华并未与金岗地产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，其就案涉房屋提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。对陈思华就案涉房屋提出的执行异议是否符合执行异议规定第二十八条第二、三、四项的规定，不再评述。据此，一审法院认为，陈思华的诉讼请求不能成立，不予支持。”最高法院二审则认为：“依据民事诉讼的证明标准，现有证据可以认定陈思华与金岗地产公司在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，陈思华在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并支付全部价款，未能办理过户登记的原因也非陈思华自身原因。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，陈思华要求排除案涉房产执行的上诉请求应予支持。”
引发讨论的案例三、（（2019）最高法民申3846号）
中行大连西岗支行申请再审称：执行异议和复议规定第二十八条主要适用于买受人从被执行人处购买房屋而未办理过户登记的情况，而本案中东胜城投是从万融公司处购买房屋，东胜城投与联创公司之间签订的合同是借名贷款协议，东胜城投与联创公司之间并未成立房屋买卖合同关系，东胜城投不享有物权期待权，
最高法院再审认为：执行异议和复议案件若干规定第二十八条规定：……，该条规定适用于案外人（买受人）对被查封财产提出执行异议。东胜城投以买受人身份，对登记在联创公司名下的被查封财产提出案外人执行异议，符合该条规定的适用条件。……。执行异议和复议案件若干规定第二十八条第一项规定的条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，该项规定并未限定书面买卖合同为买受人与被执行人签订，东胜城投在案涉房屋被查封之前已与万融公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。东胜城投取得案涉房屋具有合法来源，符合第二十八条第一项规定的条件。
东胜城投与联创公司、万融公司于2012年12月28日签订《协议书》约定东胜城投借用联创公司名义向建设银行申请按揭贷款3.4亿元。同时约定东胜城投所购买的万融广场属东胜城投所有，表明三方对于案涉房屋实际应归东胜城投所有均无异议。原中国银行业监督管理委员会关于在政府融资平台名单内的公司不能申请按揭贷款的规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。《协议书》是三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。2016年9月23日《协议书》约定，在建设银行释放抵押物后，联创公司在30日内将房屋过户给东胜城投。案涉房屋因设立按揭贷款被抵押给银行，在贷款还清之前，客观上无法办理过户登记。东胜城投一直在积极主动偿还贷款，并已偿还大部分贷款，主观上并无拖延办理过户登记的过错。案涉房屋未办理过户登记，不属于因东胜城投自身原因未办理过户登记，东胜城投提出的执行异议符合执行异议和复议案件若干规定第二十八条第三项规定的条件。
此外，万融公司于2014年6月6日将案涉房屋交付给东胜城投，东胜城投合法占有案涉房屋，并已偿还大部分贷款。东胜城投提出的执行异议符合执行异议和复议案件若干规定第二十八条规定的情形，二审法院判决不得执行案涉房屋，并无不当。
经东胜区人民政府同意，东胜城投购买案涉房屋作为东胜区行政事业单位办公场所。东胜城投与万融公司签订《商品房买卖合同》，并已实际支付大部分购房款，占有、使用案涉房屋。东胜城投、联创公司、万融公司均对东胜城投购买案涉房屋无异议。联创公司既无购买案涉房屋的真实意图，也未支付任何房屋转让对价，未占有、使用案涉房屋。虽然东胜城投为借用联创公司名义办理按揭贷款，将案涉房屋登记至联创公司名下，但联创公司实际对案涉房屋不享有权利。最高人民法院物权法司法解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。东胜城投提交的证据足以证明其为案涉房屋的真实权利人，二审法院判决确认案涉房屋归东胜城投所有，亦无不当。
中国银行大连西岗支行对联创公司享有一般债权，对案涉房屋并不享有物权或其他法定优先权。中国银行大连西岗支行并未提交证据证明该行是基于对联创公司享有案涉房屋所有权的信赖才作出相应法律行为。故中国银行大连西岗支行关于案涉房屋所有权名实不符损害其信赖利益的理由不能成立。
总结：执行异议和复议规定第二十八条确立了无过错买受人物权期待权排除执行的四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据该规定，对于借名买房，即使满足前三个条件，但借名人无正当理由将房屋登记在名义所有人的名下，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形，不能排除执行。借名人要符合物权期待权的特殊保护，其就要在法院查封之前已经启动房屋变更登记在自己名下的程序，且未能完成过户登记不是自己的原因，而是有其他正当的理由，亦即，借名人的物权已经在回归的路上，借名人对物权回归未能完成不存在过错，则借名人对借名登记的房屋具有物权期待权，且借名人的该物权期待权，优先于名义所有人的普通金钱债权人的债权。
借名买房系列（五）：关于借名人以物权期待权对抗名义所有人的债权人的执行的分析（汪兴平）
在借名人对借名所购房屋不享有物权，而只对名义所有人享有委托债权这一结论的前提下，借名人能否以物权期待权对抗名义所有人的债权人的执行就成为一个非常值得探讨的问题，因为借名人仅仅主张借名合同约定的房屋所有权不足以对抗名义所有人的债权人的债权执行，两者都是债权，且原则上是平等的债权。因此，债权只有突破平等性，突出优先性，方才有可能对抗第三人执行，物权期待权就是一条这样的路径。如果认为借名人对借名房屋享有真实物权，借名人就可以以真实物权对抗名义所有人的债权人的债权，无需也不能以债权路径的物权期待权对抗。
物权期待权，其前提是权利人的权利为债权，而不是物权，因此，权利人的权利不受物权的相应保护，但是，如果债权人的物权取得已经在路上，或者甚至已经接近于物权取得，债权人对于该物权的取得产生了合理的信赖利益，虽然物权还尚未取得，但由于物权取得是一个过程，在债权人并未怠于取得物权的情况下，具有物权期待权的债权，其保护是否可以有别于其他普通债权，是否可以优先于其他普通债权，未尝不是不可以考虑的事情，亦即，该债权是否可以赋予其有权对抗名义所有人的普通金钱债权人的申请执行。
典型的物权期待权为预告登记，就是对于办理不动产物权登记尚有一定障碍的尚处于债权保护阶段的权利，为有效保障将来取得不动产的物权，将该债权通过登记的方式进行公示，使之受到物权类似的保护。
执行异议与复议规定有两条涉及物权期待权，一是第二十八条规定的是一般案涉房屋买受人的物权期待权，二是第二十九条规定的消费者对案涉房屋的期待权，后者是对特殊主体的规定，具有更强的保护效力，借名人如果能够走通这一条路当然更好，但本文所要讨论的是一般情形下的物权期待权。
执行异议与复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定的适用并不能推导出借名人是否存在物权期待权，以及借名人的物权期待权是否优于名义所有人的债权人的普通金钱债权，但借名买房纠纷可以类推参照适用该规定，即借名人作为实际权利人，相当于第二十八条规定中的买受人，名义所有人则相当于出卖人，如果借名人主张对涉案房屋享有物权期待权，则在人民法院查封之前，借名人应要求名义所有人办理房屋过户登记，使借名人的物权在回归于自己的过程中，而不是长期任由他人代持。长期任由他人代持的，并未有物权回归的意思表示，因此不存在物权期待权的保护问题。
引发讨论的案例一、（（2020）最高法民再378号）
案情简介：王海容自认案涉房产系王雪松委托其代为购买，房屋的实际所有权人为王雪松。王海容代购后不愿意落户至其名下，王雪松与穆萨公司于2014年7月5日签订了《房产代持协议》，约定由穆萨公司代为持有案涉房产，后穆萨公司与开发商签订了《商品房买卖合同》。王雪松为证明在法院2017年12月4日查封之前已合法占有案涉房产，提交了委托其表姐吴文娟于2017年6、7月份代为购买家具、家电等的票据。为证实案涉房产系其出资购买，王雪松提交了房款及装修款收款收据、转账凭证等证据。王雪松于2018年5月15日曾向法院起诉要求穆萨公司将案涉房产过户至其名下，法院以案涉房产仅仅办理了网签，尚未办理房屋产权登记手续为由驳回了王雪松诉请，以此证明并非王雪松自身原因导致不能办理过户登记。
在另案中，穆萨公司为申请人杨文静的被执行债务人，杨文静申请保全了系争房产，王海容以穆萨公司对系争房产为受托代持而提起了执行异议之诉。
最高法院再审认为：本案争议焦点为王雪松对案涉房屋是否享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，……。本案中，王雪松提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉房产时符合上述排除强制执行情形。首先，王雪松对人民法院查封案涉房屋前房屋未过户至其名下存在明显过错。王雪松虽提交了其起诉要求办理过户登记的相关证据，但该证据表明其起诉系在人民法院查封案涉房产之后。且本案一、二审期间，王雪松对为何由他人代持房屋问题未作出合理解释。本院再审庭审中，王雪松称，系因买房不想让配偶知晓，才故意将房屋交由穆萨公司代持。对此，本院认为，当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形。其次，王雪松在人民法院查封案涉房屋前未与出卖人签订合法有效的书面买卖合同。王雪松提交的《房屋买卖合同》和不动产销售发票记载的案涉房屋买受人为穆萨公司，王雪松并未在法院查封案涉房屋前就案涉房屋与出卖人签订房屋买卖合同。王雪松所签《房产代持协议》是王雪松与穆萨公司之间关于代持案涉房产的约定，无论在形式上还是内容上均与商品房买卖合同不同。再次，在案证据无法证明王雪松在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。王雪松提交的其缴纳物业费、停车费、电费等凭据均形成于2017年12月4日人民法院查封案涉房屋之后，相关购买家具家电票据显示购买人并非王雪松。现有证据不能证明王雪松在人民法院查封之前已实际占有案涉房屋。最后，在案相关票据中并无任何王雪松支付案涉房屋价款的转账记录或票据，无法印证王雪松交纳案涉房屋购房款的主张。因此，王雪松的异议不符合上述规定情形。虽王雪松在本案二审判决作出后，申请解除了对案涉房产的查封，并取得案涉房屋不动产登记证书，但不能改变案涉房屋被人民法院查封时，王雪松对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益这一基本事实。
引发讨论的案例二、（（2019）最高法民终555号）
一审法院认为，“结合本案查明的事实和证据，应当认定案涉商品房买卖合同系陈思华借用华联鞋业公司的名义与金岗地产公司签订的，陈思华并非商品房买卖合同的当事人，故其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由：本案中，陈思华未举证证明其在人民法院查封案涉房屋之前已与金岗地产公司签订合法有效的书面买卖合同。首先，陈思华举示的商品房买卖合同以及一审法院调取的商品房买卖合同的首部均载明买房是华联鞋业公司（陈思华），尾部买方位置加盖的是华联鞋业公司印章并在印章上有陈思华的签名，不符合商品房买卖的正常交易习惯。根据生活经验法则，个人购房合同载明的买方应仅是个人而不会在买方位置加盖单位印章。其次，陈思华举示的案涉抵押贷款合同抬头位置的借款方（抵押人）处载明的虽是陈思华，但在该合同落款位置的乙方（借款方）处载明的并非是陈思华，而是加盖了华联鞋业公司的印章，陈思华的私人印章被盖在乙方（借款方）法定代表人签章处。再次，英祥实业公司举示了案涉房屋的《重庆市商品房预售（预购）合同》原件，该合同的抬头甲方（预售人）处载明的是金岗地产公司，乙方（预购人）处载明的是华联鞋业公司，该合同的落款处甲方位置加盖了金岗地产公司的印章，乙方位置加盖了华联鞋业公司的印章，该合同上并无陈思华的签名，陈思华虽对该合同的真实性、关联性和合法性均不予认可，但其在庭审中明确表示对金岗地产公司和华联鞋业公司在该合同落款位置的印章的真实性不申请鉴定，也没有提出其他证据证明该印章是虚假的。最后，一审法院依法到重庆市江北不动产中心调取的案涉房屋登记信息查询结果显示商品房买卖合同备案登记的买方为华联鞋业公司。综上，可以认定商品房买卖合同的当事人是金岗地产公司和华联鞋业公司，陈思华并未与金岗地产公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，其就案涉房屋提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。对陈思华就案涉房屋提出的执行异议是否符合执行异议规定第二十八条第二、三、四项的规定，不再评述。据此，一审法院认为，陈思华的诉讼请求不能成立，不予支持。”最高法院二审则认为：“依据民事诉讼的证明标准，现有证据可以认定陈思华与金岗地产公司在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，陈思华在人民法院查封前已合法占有案涉房屋并支付全部价款，未能办理过户登记的原因也非陈思华自身原因。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，陈思华要求排除案涉房产执行的上诉请求应予支持。”
引发讨论的案例三、（（2019）最高法民申3846号）
中行大连西岗支行申请再审称：执行异议和复议规定第二十八条主要适用于买受人从被执行人处购买房屋而未办理过户登记的情况，而本案中东胜城投是从万融公司处购买房屋，东胜城投与联创公司之间签订的合同是借名贷款协议，东胜城投与联创公司之间并未成立房屋买卖合同关系，东胜城投不享有物权期待权，
最高法院再审认为：执行异议和复议案件若干规定第二十八条规定：……，该条规定适用于案外人（买受人）对被查封财产提出执行异议。东胜城投以买受人身份，对登记在联创公司名下的被查封财产提出案外人执行异议，符合该条规定的适用条件。……。执行异议和复议案件若干规定第二十八条第一项规定的条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，该项规定并未限定书面买卖合同为买受人与被执行人签订，东胜城投在案涉房屋被查封之前已与万融公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。东胜城投取得案涉房屋具有合法来源，符合第二十八条第一项规定的条件。
东胜城投与联创公司、万融公司于2012年12月28日签订《协议书》约定东胜城投借用联创公司名义向建设银行申请按揭贷款3.4亿元。同时约定东胜城投所购买的万融广场属东胜城投所有，表明三方对于案涉房屋实际应归东胜城投所有均无异议。原中国银行业监督管理委员会关于在政府融资平台名单内的公司不能申请按揭贷款的规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。《协议书》是三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。2016年9月23日《协议书》约定，在建设银行释放抵押物后，联创公司在30日内将房屋过户给东胜城投。案涉房屋因设立按揭贷款被抵押给银行，在贷款还清之前，客观上无法办理过户登记。东胜城投一直在积极主动偿还贷款，并已偿还大部分贷款，主观上并无拖延办理过户登记的过错。案涉房屋未办理过户登记，不属于因东胜城投自身原因未办理过户登记，东胜城投提出的执行异议符合执行异议和复议案件若干规定第二十八条第三项规定的条件。
此外，万融公司于2014年6月6日将案涉房屋交付给东胜城投，东胜城投合法占有案涉房屋，并已偿还大部分贷款。东胜城投提出的执行异议符合执行异议和复议案件若干规定第二十八条规定的情形，二审法院判决不得执行案涉房屋，并无不当。
经东胜区人民政府同意，东胜城投购买案涉房屋作为东胜区行政事业单位办公场所。东胜城投与万融公司签订《商品房买卖合同》，并已实际支付大部分购房款，占有、使用案涉房屋。东胜城投、联创公司、万融公司均对东胜城投购买案涉房屋无异议。联创公司既无购买案涉房屋的真实意图，也未支付任何房屋转让对价，未占有、使用案涉房屋。虽然东胜城投为借用联创公司名义办理按揭贷款，将案涉房屋登记至联创公司名下，但联创公司实际对案涉房屋不享有权利。最高人民法院物权法司法解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。东胜城投提交的证据足以证明其为案涉房屋的真实权利人，二审法院判决确认案涉房屋归东胜城投所有，亦无不当。
中国银行大连西岗支行对联创公司享有一般债权，对案涉房屋并不享有物权或其他法定优先权。中国银行大连西岗支行并未提交证据证明该行是基于对联创公司享有案涉房屋所有权的信赖才作出相应法律行为。故中国银行大连西岗支行关于案涉房屋所有权名实不符损害其信赖利益的理由不能成立。
总结：执行异议和复议规定第二十八条确立了无过错买受人物权期待权排除执行的四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据该规定，对于借名买房，即使满足前三个条件，但借名人无正当理由将房屋登记在名义所有人的名下，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形，不能排除执行。借名人要符合物权期待权的特殊保护，其就要在法院查封之前已经启动房屋变更登记在自己名下的程序，且未能完成过户登记不是自己的原因，而是有其他正当的理由，亦即，借名人的物权已经在回归的路上，借名人对物权回归未能完成不存在过错，则借名人对借名登记的房屋具有物权期待权，且借名人的该物权期待权，优先于名义所有人的普通金钱债权人的债权。