如何理解不动产登记簿的记载与真实权利状态不符（上）（汪兴平）
2022-09-13 06:20:10
一、 准确理解不动产登记薄的记载与真实权利状态不符的司法意义
不动产，尤其是房屋所有权，由于其财产价值较大，且是居民的主要家庭财产，也是商事活动中防范融资风险的重要手段，也是民商事主体的重要责任财产，因此，与此有关的纠纷特别多，特别是案外人在异议之诉中主张对双方当事人或诉讼或执行所涉的不动产物权享有排除执行的权利，其理由大多是不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为真实权利人，主张的依据常常是最高人民法院《民法典物权编司法解释（一）》第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
比如在房屋代持中，一旦法院执行被执行人名下的房产，委托人就提出执行异议，主张其为房屋的真实权利人，房屋为委托代持，名义所有人不过是被借名登记的主体，请求确认其为房屋所有权人，并据此对抗法院对房屋的执行。
再比如，购房人与开发商签订了房屋买卖合同，支付了全部房款，并占有了房屋，但未办理房屋过户手续，开发商又将房屋抵押给金融机构，金融机构主张实现抵押权，购房人提出执行异议，主张自己为房屋所有权人，并据此对抗金融机构的抵押权。
再比如，竞买人通过司法拍卖竞得了法院委托拍卖的不动产，法院也依法出具了拍卖成交确认书，但是竞买人迟迟未办理不动产过户登记手续，数年后，原不动产权利人对外抵押了该不动产，竞买人主张其所有权对抗在后发生的金融机构的抵押权。
上述争议都涉及到案外人是否属于房屋所有权的真实权利人，不动产登记薄的记载是否与真实权利不一致的问题，如果上述问题成立，案外人的请求就存在应予支持的可能性（并非一定就应支持），如果案外人的主张不能成立，案外人的请求就应不予支持。
上述关于真实权利人的争议有时在破产程序中也会有所反映，比如委托代持的房产，委托人能否主张取回，尚未完成过户的房产，买受人能否主张破产债务人协助办理房屋过户手续，法院委托拍卖的房产是否属于债务人的破产财产？
二、 不动产权利归属的一般判定规则：由不动产登记薄推定
民法典第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，不动产物权原则上应以不动产登记薄的记载确定其归属，特别是依照法律规定应当办理登记的不动产，比如房屋所有权、土地使用权、不动产抵押权、不动产权利预告登记等，不动产登记薄的登记具有推定不动产物权的效力，即应以不动产登记薄上记载的权利主体确定不动产上的相应权利人，简单明了。
三、 不动产权利归属的例外判定规则
1、 不动产登记，包括不动产物权生效的登记和不动产具有对抗效力的登记，后者如土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。对于具有对抗效力的不动产登记，登记并不是确定不动产物权归属的依据，这是民法典第二百零九条规定的未经登记不生效力之例外的法律另有规定之一，对此，由于法律对不以登记生效的不动产有明确规定，认定相应的不动产的权属，操作上并无疑难之处。
2、 不动产物权的得丧变更，除法律行为外，还包括非法律行为，这就是民法典第二百二十九条规定的人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭，第二百三十条规定的财产继承和第二百三十一条规定的合法建造、拆除房屋等设立或者消灭物权的事实行为，这是民法典第二百零九条规定的未经登记不生效力之例外的法律另有规定之二，对此，认定相应的不动产的权属，操作上亦无特别疑难之处，当然比例外情形1稍微要麻烦一些，就是有时对法律文书是否属于引起物权变动的法律文书会存有一定的争议。
3、 不动产登记薄可能会发生登记错误或者发生物权变动之应变更登记而未变更登记，民法典第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”有证据证明不动产登记薄确有错误或者应变更登记而未变更登记的，应以证据所能证明的不动产物权归属确定不动产的物权归属，这是民法典第二百零九条规定的未经登记不生效力之例外的法律另有规定之三，对此，法律实务中争议较大，就是到底如何理解不动产登记薄的记载确有错误，比如委托代持的房产是否属于记载有错误。
因此，判断不动产物权归属的例外规则有三，一是对于不以登记生效为原则的不动产，应以合同或其他证明材料确定不动产物权的归属，二是对于非法律行为导致不动产取得或消灭的，应以法律规定的相应规则确定不动产物权的归属，三是对于以登记为确定不动产物权归属的不动产，如果有证据证明登记发生错误或者与真实权利不一致的，应以相关证据所能确认的物权归属确认不动产物权归属。
如何理解不动产登记簿的记载与真实权利状态不符（上）（汪兴平）
一、 准确理解不动产登记薄的记载与真实权利状态不符的司法意义
不动产，尤其是房屋所有权，由于其财产价值较大，且是居民的主要家庭财产，也是商事活动中防范融资风险的重要手段，也是民商事主体的重要责任财产，因此，与此有关的纠纷特别多，特别是案外人在异议之诉中主张对双方当事人或诉讼或执行所涉的不动产物权享有排除执行的权利，其理由大多是不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为真实权利人，主张的依据常常是最高人民法院《民法典物权编司法解释（一）》第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
比如在房屋代持中，一旦法院执行被执行人名下的房产，委托人就提出执行异议，主张其为房屋的真实权利人，房屋为委托代持，名义所有人不过是被借名登记的主体，请求确认其为房屋所有权人，并据此对抗法院对房屋的执行。
再比如，购房人与开发商签订了房屋买卖合同，支付了全部房款，并占有了房屋，但未办理房屋过户手续，开发商又将房屋抵押给金融机构，金融机构主张实现抵押权，购房人提出执行异议，主张自己为房屋所有权人，并据此对抗金融机构的抵押权。
再比如，竞买人通过司法拍卖竞得了法院委托拍卖的不动产，法院也依法出具了拍卖成交确认书，但是竞买人迟迟未办理不动产过户登记手续，数年后，原不动产权利人对外抵押了该不动产，竞买人主张其所有权对抗在后发生的金融机构的抵押权。
上述争议都涉及到案外人是否属于房屋所有权的真实权利人，不动产登记薄的记载是否与真实权利不一致的问题，如果上述问题成立，案外人的请求就存在应予支持的可能性（并非一定就应支持），如果案外人的主张不能成立，案外人的请求就应不予支持。
上述关于真实权利人的争议有时在破产程序中也会有所反映，比如委托代持的房产，委托人能否主张取回，尚未完成过户的房产，买受人能否主张破产债务人协助办理房屋过户手续，法院委托拍卖的房产是否属于债务人的破产财产？
二、 不动产权利归属的一般判定规则：由不动产登记薄推定
民法典第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，不动产物权原则上应以不动产登记薄的记载确定其归属，特别是依照法律规定应当办理登记的不动产，比如房屋所有权、土地使用权、不动产抵押权、不动产权利预告登记等，不动产登记薄的登记具有推定不动产物权的效力，即应以不动产登记薄上记载的权利主体确定不动产上的相应权利人，简单明了。
三、 不动产权利归属的例外判定规则
1、 不动产登记，包括不动产物权生效的登记和不动产具有对抗效力的登记，后者如土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。对于具有对抗效力的不动产登记，登记并不是确定不动产物权归属的依据，这是民法典第二百零九条规定的未经登记不生效力之例外的法律另有规定之一，对此，由于法律对不以登记生效的不动产有明确规定，认定相应的不动产的权属，操作上并无疑难之处。
2、 不动产物权的得丧变更，除法律行为外，还包括非法律行为，这就是民法典第二百二十九条规定的人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭，第二百三十条规定的财产继承和第二百三十一条规定的合法建造、拆除房屋等设立或者消灭物权的事实行为，这是民法典第二百零九条规定的未经登记不生效力之例外的法律另有规定之二，对此，认定相应的不动产的权属，操作上亦无特别疑难之处，当然比例外情形1稍微要麻烦一些，就是有时对法律文书是否属于引起物权变动的法律文书会存有一定的争议。
3、 不动产登记薄可能会发生登记错误或者发生物权变动之应变更登记而未变更登记，民法典第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”有证据证明不动产登记薄确有错误或者应变更登记而未变更登记的，应以证据所能证明的不动产物权归属确定不动产的物权归属，这是民法典第二百零九条规定的未经登记不生效力之例外的法律另有规定之三，对此，法律实务中争议较大，就是到底如何理解不动产登记薄的记载确有错误，比如委托代持的房产是否属于记载有错误。
因此，判断不动产物权归属的例外规则有三，一是对于不以登记生效为原则的不动产，应以合同或其他证明材料确定不动产物权的归属，二是对于非法律行为导致不动产取得或消灭的，应以法律规定的相应规则确定不动产物权的归属，三是对于以登记为确定不动产物权归属的不动产，如果有证据证明登记发生错误或者与真实权利不一致的，应以相关证据所能确认的物权归属确认不动产物权归属。