一、引发讨论的案例（《刘爱生与杜丹清案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民再355号】）
与争议案件有关的事实：（1）涉案房产登记在陈胜明名下，杜丹清为陈胜明的普通债权人，申请法院对涉案房产进行了保全；（2）刘爱生对法院的保全查封提出执行异议。在法院对案涉房产查封之前，刘爱生与陈胜明签订有《房产买卖协议》；（3）刘爱生已经付清了全部房款（包括查封后代陈胜明归还的房屋抵押贷款）；（4）查封前，刘爱生已经占有和使用了涉案房产；（5）刘爱生未办理案涉房产的过户登记是因为案涉房产有抵押贷款需要归还。
下面，为全面分析本文案例的裁判，除删除个别与裁判分析无关的信息外，笔者全文抄录最高法院的裁判理由。
最高院认为：本案中，杜丹清和刘爱生均系陈胜明的债权人，二者的法律地位平等，但各自的债权内容有别。具体而言，杜丹清作为普通债权人，其债权指向的责任财产范围，是陈胜明的全部个人财产，包括陈胜明在案涉房屋中扣除尚欠银行贷款部分的应有份额。而刘爱生作为债权人，在案涉《房产买卖协议》签订后，已经依约定支付了大部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但刘爱生作为合法占有人有权要求出卖人陈胜明为其办理案涉房屋的过户登记手续。由此可见，杜丹清作为债权人的权利内容，指向的是陈胜明的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产；而刘爱生作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。物权法第245条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。由此可见，刘爱生作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。本案中，陈胜明将案涉房屋出售给刘爱生并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，杜丹清作为债权人的权利并未因此而受到损害，其仍然有权就房屋价款中陈胜明的应有份额主张相应的权利。相反，在案涉《房产买卖协议》合法成立、且已经实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为杜丹清债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了陈胜明的责任财产范围，亦直接损害了刘爱生的合法权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，是执行程序中对案外人的异议进行形式审查的判断标准，并非是对案外人权利的最终确认，案外人实体民事权利的内容是执行异议之诉的审理范围。原审法院将该条规定作为审理本案的法律依据，混淆了执行异议的审查与执行异议之诉的审理之间的差别，本院予以纠正。
二、对案例上述裁判理由的逻辑分析
上述裁判，其裁判逻辑是房屋买受人的债权指向债务人即被执行人的特定财产即案涉房屋，而案外执行申请人的债权指向的是被执行人的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产，案外人执行案涉房产将损害买受人的利益，而买受人取得房产并不损害案外执行人的利益，且买受人基于对案涉房屋的合法占有权，享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利，故买受人能够排除案外执行申请人对房屋执行的权利。
撇开上述逻辑论证而专注于逻辑论证的结果，从本案中，我们又能抽象出房屋买受人具有对抗案外债权人申请执行案涉房屋的一般规则，就是房屋买受人具备以下条件的，可以对抗案外普通债权人的申请执行：第一，买受人在查封前已签订合法有效的房产买卖合同，第二，买受人依约支付了房屋价款，第三，买受人合法占有了案涉房屋。而且，这里的房屋并不限于房屋，还可以是任何其他实物资产。就此，我们与最高法院执行异议与复议规定第28条规定的不动产买受人的物权期待权所需具备的条件进行比较：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”发现两者的差别除了不动产买受人的权利需要能够排除执行的以外，就是本文案例少了物权期待权的四个条件中的最后一个条件“非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条件并非可有可无，不动产物权原则上属于登记公示的物权，原则上物权只有登记才受到相应的物权保护，通过不动产登记机关的登记薄的登记而使权利人的物权公示公信，房屋买受人怠于办理房屋过户登记手续的，是对自己权利的怠于保护，也是对不特定第三人合理信赖利益的损害，由此产生的房屋被法院查封、拍卖的不利后果，是其自身原因造成，不得对抗并排除强制执行。
回到本案，我们通过查询本案的一审、二审，发现还有这样一个事实细节未体现在最高法院的裁判理由中，就是本案的房屋买受人未能办理过户登记并非自己怠于办理，而是无法办理，因为该房屋上尚有抵押贷款，买受人购买后，与银行协商谈判，通过归还贷款而解除了抵押，也就是说本案实际具备物权期待权的“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件，只是法院的裁判未对此说明而另辟其他路径予以裁判。
下面，我们再来分析一下上述裁判逻辑问题到底出在哪里？
最高法院认为：（1）买受人作为合法占有人依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利，（2）买受人购买房屋，债务人的责任财产从房屋转化为金钱，责任财产并未因此而不当减损，债权人的权利并未因此而受到损害，（3）债权人查封案涉房屋并将其作为债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了债务人的责任财产范围，亦直接损害了买受人的合法权利。
最高法院的上述三点，都是成立的，但是，在发生权利冲突时，上述三点并不足以解决权利冲突问题。权利冲突，正是因为双方乃至多方都有相应权利，并因此而使某些权利可能不得不因为其他的权利而被牺牲，因为有那些权利更重要或更为需要保护，就这一点，权利所有人也无权排除其债权人对于其所有权的执行，相应的，基于所有权上的占有权是否能对抗债权人的债权就不无疑问了，因此，上述第一条理由，逻辑上并不成立，而上述第二点和第三点更是不能成立，如果能够成立，商事外观主义就没有任何适用的余地，不论是不动产，还是股权，甚至动产的占有也不能被推定为所有，整个社会交易秩序将出现混乱，因为交易的当事人对财产归属的合理信赖利益得不到保护，只有与真实的权利人的交易才是安全的。本案买受人的利益之所以受到损害，并非申请执行人申请执行的结果，而是买受人怠于保护自己的利益，属于放任财产外观为债务人的财产而导致的结果，因此，在买受人因自身原因未办理过户登记而被第三人执行的情况下，对买受人并没有任何不公的结果。
另外，杜丹清对陈胜明的债权虽然是未指向特定财产的普通金钱债权，而刘爱生对陈胜明的债权为指向案涉房产的特定债权，但亦是普通债权，两者在权利的实现上并无优先劣后的顺序问题，要么按执行措施的先后予以保护，即刘爱生如果无本案的物权期待权的特殊情况，应是杜丹清的债权先行保护，要么是参与分配的平等保护，即使是参与分配的平等保护，按照多数地方法院的规定，在先采取强制措施的法院仍然应该多分配财产。不过，对于这类案件，在债务人有足够的债务履行能力的情况下，可以参照买卖合同司法解释一物多卖规则的规定，刘爱生优先实现特定债权，即房屋归刘爱生，而杜丹清无须对房屋执行而执行陈胜明的其他财产，从而在执行中更妥善地平衡债权人与债务人的利益。
最高法院裁判质疑19、不动产权利变动未经公示的，原则上应不具有对抗效力（汪兴平）
一、引发讨论的案例（《刘爱生与杜丹清案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民再355号】）
与争议案件有关的事实：（1）涉案房产登记在陈胜明名下，杜丹清为陈胜明的普通债权人，申请法院对涉案房产进行了保全；（2）刘爱生对法院的保全查封提出执行异议。在法院对案涉房产查封之前，刘爱生与陈胜明签订有《房产买卖协议》；（3）刘爱生已经付清了全部房款（包括查封后代陈胜明归还的房屋抵押贷款）；（4）查封前，刘爱生已经占有和使用了涉案房产；（5）刘爱生未办理案涉房产的过户登记是因为案涉房产有抵押贷款需要归还。
下面，为全面分析本文案例的裁判，除删除个别与裁判分析无关的信息外，笔者全文抄录最高法院的裁判理由。
最高院认为：本案中，杜丹清和刘爱生均系陈胜明的债权人，二者的法律地位平等，但各自的债权内容有别。具体而言，杜丹清作为普通债权人，其债权指向的责任财产范围，是陈胜明的全部个人财产，包括陈胜明在案涉房屋中扣除尚欠银行贷款部分的应有份额。而刘爱生作为债权人，在案涉《房产买卖协议》签订后，已经依约定支付了大部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记，但刘爱生作为合法占有人有权要求出卖人陈胜明为其办理案涉房屋的过户登记手续。由此可见，杜丹清作为债权人的权利内容，指向的是陈胜明的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产；而刘爱生作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。物权法第245条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。由此可见，刘爱生作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。本案中，陈胜明将案涉房屋出售给刘爱生并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致了其责任财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其责任财产的范围并未因此而不当减损，杜丹清作为债权人的权利并未因此而受到损害，其仍然有权就房屋价款中陈胜明的应有份额主张相应的权利。相反，在案涉《房产买卖协议》合法成立、且已经实际履行的情况下，查封案涉房屋并将其作为杜丹清债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了陈胜明的责任财产范围，亦直接损害了刘爱生的合法权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，是执行程序中对案外人的异议进行形式审查的判断标准，并非是对案外人权利的最终确认，案外人实体民事权利的内容是执行异议之诉的审理范围。原审法院将该条规定作为审理本案的法律依据，混淆了执行异议的审查与执行异议之诉的审理之间的差别，本院予以纠正。
二、对案例上述裁判理由的逻辑分析
上述裁判，其裁判逻辑是房屋买受人的债权指向债务人即被执行人的特定财产即案涉房屋，而案外执行申请人的债权指向的是被执行人的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产，案外人执行案涉房产将损害买受人的利益，而买受人取得房产并不损害案外执行人的利益，且买受人基于对案涉房屋的合法占有权，享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利，故买受人能够排除案外执行申请人对房屋执行的权利。
撇开上述逻辑论证而专注于逻辑论证的结果，从本案中，我们又能抽象出房屋买受人具有对抗案外债权人申请执行案涉房屋的一般规则，就是房屋买受人具备以下条件的，可以对抗案外普通债权人的申请执行：第一，买受人在查封前已签订合法有效的房产买卖合同，第二，买受人依约支付了房屋价款，第三，买受人合法占有了案涉房屋。而且，这里的房屋并不限于房屋，还可以是任何其他实物资产。就此，我们与最高法院执行异议与复议规定第28条规定的不动产买受人的物权期待权所需具备的条件进行比较：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”发现两者的差别除了不动产买受人的权利需要能够排除执行的以外，就是本文案例少了物权期待权的四个条件中的最后一个条件“非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条件并非可有可无，不动产物权原则上属于登记公示的物权，原则上物权只有登记才受到相应的物权保护，通过不动产登记机关的登记薄的登记而使权利人的物权公示公信，房屋买受人怠于办理房屋过户登记手续的，是对自己权利的怠于保护，也是对不特定第三人合理信赖利益的损害，由此产生的房屋被法院查封、拍卖的不利后果，是其自身原因造成，不得对抗并排除强制执行。
回到本案，我们通过查询本案的一审、二审，发现还有这样一个事实细节未体现在最高法院的裁判理由中，就是本案的房屋买受人未能办理过户登记并非自己怠于办理，而是无法办理，因为该房屋上尚有抵押贷款，买受人购买后，与银行协商谈判，通过归还贷款而解除了抵押，也就是说本案实际具备物权期待权的“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件，只是法院的裁判未对此说明而另辟其他路径予以裁判。
下面，我们再来分析一下上述裁判逻辑问题到底出在哪里？
最高法院认为：（1）买受人作为合法占有人依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利，（2）买受人购买房屋，债务人的责任财产从房屋转化为金钱，责任财产并未因此而不当减损，债权人的权利并未因此而受到损害，（3）债权人查封案涉房屋并将其作为债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了债务人的责任财产范围，亦直接损害了买受人的合法权利。
最高法院的上述三点，都是成立的，但是，在发生权利冲突时，上述三点并不足以解决权利冲突问题。权利冲突，正是因为双方乃至多方都有相应权利，并因此而使某些权利可能不得不因为其他的权利而被牺牲，因为有那些权利更重要或更为需要保护，就这一点，权利所有人也无权排除其债权人对于其所有权的执行，相应的，基于所有权上的占有权是否能对抗债权人的债权就不无疑问了，因此，上述第一条理由，逻辑上并不成立，而上述第二点和第三点更是不能成立，如果能够成立，商事外观主义就没有任何适用的余地，不论是不动产，还是股权，甚至动产的占有也不能被推定为所有，整个社会交易秩序将出现混乱，因为交易的当事人对财产归属的合理信赖利益得不到保护，只有与真实的权利人的交易才是安全的。本案买受人的利益之所以受到损害，并非申请执行人申请执行的结果，而是买受人怠于保护自己的利益，属于放任财产外观为债务人的财产而导致的结果，因此，在买受人因自身原因未办理过户登记而被第三人执行的情况下，对买受人并没有任何不公的结果。
另外，杜丹清对陈胜明的债权虽然是未指向特定财产的普通金钱债权，而刘爱生对陈胜明的债权为指向案涉房产的特定债权，但亦是普通债权，两者在权利的实现上并无优先劣后的顺序问题，要么按执行措施的先后予以保护，即刘爱生如果无本案的物权期待权的特殊情况，应是杜丹清的债权先行保护，要么是参与分配的平等保护，即使是参与分配的平等保护，按照多数地方法院的规定，在先采取强制措施的法院仍然应该多分配财产。不过，对于这类案件，在债务人有足够的债务履行能力的情况下，可以参照买卖合同司法解释一物多卖规则的规定，刘爱生优先实现特定债权，即房屋归刘爱生，而杜丹清无须对房屋执行而执行陈胜明的其他财产，从而在执行中更妥善地平衡债权人与债务人的利益。