对江苏高院关于承租人执行异议相关规定的理解（汪兴平）
2022-06-20 07:29:25
一、他物权与承租权冲突解决的一般规则
承租人对于租赁物的权利为准物权，法律对此的保护适用物权保护的顺位规则。
对于非特别优先权保护的一般物权，常规的法律保护就是物权的先来后到规则，即在先的物权优于在后的物权，在后的物权不得对抗在先的物权。
法院的保全查封，作为一种顺位保护，其也相当于一种准物权，同样受到物权的顺位保护，但在债务人破产或被参与分配的情况下，顺位规则不再适用。
承租权在其他他物权之后的，承租人应预见到他物权的实现可能会涤除承租权，除非另有约定，出租人不能主张实现他物权时涤除承租权，即使涤除承租权将导致出租人和其他相关利害关系人的利益更大，只有应在先保护的他物权主体才有权主张涤除承租权。但即使他物权产生于承租权之前，也不必然发生他物权与承租权的冲突，比如债权人申请保全附有租赁权负担的标的物，标的物带租处分可能也足以保障债权人债权的实现，且不损害承租人的承租权，此时就可考虑带租处置而不必须是不带租处置。
综上，承租人的权利保护，当与抵押权人或其他担保物权人的权利保护冲突，或者当与申请保全查封的债权人的权利保护发生冲突之时，应以权利的先来后到进行顺位保护。
二、江苏高院关于案外人基于租赁权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理规定
江苏高院在《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》中就此规定：“1. 承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百三十二条规定进行审查。
承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。”抵押或查封在租赁之先的，租赁当然不得对抗抵押或查封相应的执行程序，也就是说，此时的租赁不具有足以排除执行的效力，相应的停止执行的请求不应予以支持，审查的重点不是执行异议之诉，而是执行行为的合法性。
笔者认为，基于承租人的租赁权保护为物权保护，才能存在对抗抵押和查封的可能性，而租赁合同仅是债权保护，相应的物权保护还要具有承租人对租赁物的占有，这里的占有如同抵押权设立中的登记，属于物权保护应具备的公示公信，承租人未占有的（包括直接占有和间接占有，间接占有实质上就是具有管控能力），如同未登记的抵押，只具有抵押合同的效力而不具有抵押的物权效力（不动产），或者即使抵押权设立，其也不具有抵押物权通常所应具有的对抗效力（动产）；承租人占有的，如同登记的抵押，不仅具有抵押的债权效力，也致使抵押权设立，具有物权效力。因此，江苏高院的上述规定不仅适用于租赁合同订立在查封、抵押之后，即使租赁合同订立在查封、抵押之前，但基于租赁的占有发生在查封、抵押之后亦是适用的。同样，有关租赁权与抵押权的冲突，这里的抵押权必须是具有对抗效力的完整抵押权，即本文讨论的租赁权与抵押权的冲突，分别是租赁合同+实际占有与抵押合同+抵押登记。
对于租赁合同订立在抵押、查封之前的，《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》规定：“2. 承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。因此引发的执行异议之诉案件，根据以下情形进行处理：
（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（2）承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。”基于前述的物权先来后到规则，上述规定的租赁权可以对抗查封或抵押就不难理解了，而之所以对停止执行标的物处置的诉讼请求不予支持，在于如果没有在先的租赁权，标的物可以是不带租的处置，而有在先的租赁权，标的物就是带租的处置，即标的物仍然是可以处置的，只是买受人要承担原有的租赁负担，因此，不论租赁权是否发生在抵押或查封之前，都不影响租赁物在执行中的处分，影响的是租赁物强制执行中处分时，承租人或申请执行人是否有权主张带租处分或不带租处分。
笔者认为，江苏高院上述规定关于承租权对抗查封或抵押的条件，属于逻辑学上的充分条件，不能作反面解读，即如果承租人未达到上述按约支付租金的要求，并不等于说在先的租赁权就不能对抗查封或抵押了，如果承租人对此有合理的抗辩理由，租赁权仍然可以对抗查封或抵押，即使承租人对此没有足够合理的抗辩理由，只要出租人对租赁合同没有法定解除权或者承租人未按约支付租金未达到租赁合同约定的出租人单方享有的约定解除权，承租权仍然可以对抗在后的查封或抵押，承租权对抗抵押权的核心要件是租赁合同+占有，至于租赁合同的履行，即承租人与出租人之间的债权债务，原则上第三人（申请执行人）不能突破合同的相对性，除非符合第三人主张代位权或撤销权的行使条件。另外，上述规定的“首查封法院”也不是很严谨，因为首查封法院并不等于执行实施的法院，只有执行实施的法院才能实施上述规定的执行措施。
对江苏高院关于承租人执行异议相关规定的理解（汪兴平）
一、他物权与承租权冲突解决的一般规则
承租人对于租赁物的权利为准物权，法律对此的保护适用物权保护的顺位规则。
对于非特别优先权保护的一般物权，常规的法律保护就是物权的先来后到规则，即在先的物权优于在后的物权，在后的物权不得对抗在先的物权。
法院的保全查封，作为一种顺位保护，其也相当于一种准物权，同样受到物权的顺位保护，但在债务人破产或被参与分配的情况下，顺位规则不再适用。
承租权在其他他物权之后的，承租人应预见到他物权的实现可能会涤除承租权，除非另有约定，出租人不能主张实现他物权时涤除承租权，即使涤除承租权将导致出租人和其他相关利害关系人的利益更大，只有应在先保护的他物权主体才有权主张涤除承租权。但即使他物权产生于承租权之前，也不必然发生他物权与承租权的冲突，比如债权人申请保全附有租赁权负担的标的物，标的物带租处分可能也足以保障债权人债权的实现，且不损害承租人的承租权，此时就可考虑带租处置而不必须是不带租处置。
综上，承租人的权利保护，当与抵押权人或其他担保物权人的权利保护冲突，或者当与申请保全查封的债权人的权利保护发生冲突之时，应以权利的先来后到进行顺位保护。
二、江苏高院关于案外人基于租赁权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理规定
江苏高院在《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》中就此规定：“1. 承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百三十二条规定进行审查。
承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。”抵押或查封在租赁之先的，租赁当然不得对抗抵押或查封相应的执行程序，也就是说，此时的租赁不具有足以排除执行的效力，相应的停止执行的请求不应予以支持，审查的重点不是执行异议之诉，而是执行行为的合法性。
笔者认为，基于承租人的租赁权保护为物权保护，才能存在对抗抵押和查封的可能性，而租赁合同仅是债权保护，相应的物权保护还要具有承租人对租赁物的占有，这里的占有如同抵押权设立中的登记，属于物权保护应具备的公示公信，承租人未占有的（包括直接占有和间接占有，间接占有实质上就是具有管控能力），如同未登记的抵押，只具有抵押合同的效力而不具有抵押的物权效力（不动产），或者即使抵押权设立，其也不具有抵押物权通常所应具有的对抗效力（动产）；承租人占有的，如同登记的抵押，不仅具有抵押的债权效力，也致使抵押权设立，具有物权效力。因此，江苏高院的上述规定不仅适用于租赁合同订立在查封、抵押之后，即使租赁合同订立在查封、抵押之前，但基于租赁的占有发生在查封、抵押之后亦是适用的。同样，有关租赁权与抵押权的冲突，这里的抵押权必须是具有对抗效力的完整抵押权，即本文讨论的租赁权与抵押权的冲突，分别是租赁合同+实际占有与抵押合同+抵押登记。
对于租赁合同订立在抵押、查封之前的，《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》规定：“2. 承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。因此引发的执行异议之诉案件，根据以下情形进行处理：
（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（2）承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。”基于前述的物权先来后到规则，上述规定的租赁权可以对抗查封或抵押就不难理解了，而之所以对停止执行标的物处置的诉讼请求不予支持，在于如果没有在先的租赁权，标的物可以是不带租的处置，而有在先的租赁权，标的物就是带租的处置，即标的物仍然是可以处置的，只是买受人要承担原有的租赁负担，因此，不论租赁权是否发生在抵押或查封之前，都不影响租赁物在执行中的处分，影响的是租赁物强制执行中处分时，承租人或申请执行人是否有权主张带租处分或不带租处分。
笔者认为，江苏高院上述规定关于承租权对抗查封或抵押的条件，属于逻辑学上的充分条件，不能作反面解读，即如果承租人未达到上述按约支付租金的要求，并不等于说在先的租赁权就不能对抗查封或抵押了，如果承租人对此有合理的抗辩理由，租赁权仍然可以对抗查封或抵押，即使承租人对此没有足够合理的抗辩理由，只要出租人对租赁合同没有法定解除权或者承租人未按约支付租金未达到租赁合同约定的出租人单方享有的约定解除权，承租权仍然可以对抗在后的查封或抵押，承租权对抗抵押权的核心要件是租赁合同+占有，至于租赁合同的履行，即承租人与出租人之间的债权债务，原则上第三人（申请执行人）不能突破合同的相对性，除非符合第三人主张代位权或撤销权的行使条件。另外，上述规定的“首查封法院”也不是很严谨，因为首查封法院并不等于执行实施的法院，只有执行实施的法院才能实施上述规定的执行措施。