在前面讨论了以租抵债能否对抗第三人的执行以后，本文将讨论以房抵债能否排除第三人的执行问题。
以房抵债能否排除执行，分两种情况讨论，一是抵债已经完成，也就是抵债的房屋已经进行了过户登记，此时，房屋就已经是被抵债的债权人的财产而不再是被执行人的财产，当然不存在第三人有权执行该房屋的问题；二是抵债程序尚未全部完成，只是完成了一部分，如抵债协议或者房屋买卖合同已经订立和生效，甚至已经办理了备案登记，但未办理房屋产权的转移登记，此时，房屋仍然属于被执行人的财产，正常情况下，当然可以作为被执行人的财产予以执行，即以房抵债不能对抗第三人的执行，但是否存在例外情况，即在一定的情形下，以房抵债能够对抗第三人的执行，如同常态下的房屋买卖，即使房屋尚未完成过户，在特定的情况下，房屋的买受人也能对抗出卖人的债权人对该房屋的执行，这里主要有最高法院民事执行异议与复议第28条和第29条规定的物权期待权的两种情形，其中又主要是第28条规定的情形，也就是以房抵债的执行异议能否如常态购房一样适用第28条。主流观点认为以房抵债不能适用第28条，但亦有多个案例认为第28条同样适用于以房抵债。
一、最高法院关于以房抵债的规定
关于以房抵债能否对抗第三人的执行，最高人民法院并未有具体明确的规定，但其关于以房抵债在当事人之间效力的相关规定，对于解决该问题有指导意义。
《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》（最高人民法院第二巡回法庭2019年第12次法官会议纪要）：以物抵债协议不同于代物清偿制度，代物清偿应当包含代物清偿协议（以物抵债协议）与履行行为两部分。以物抵债协议属于诺成合同，达成以物抵债协议只是以物抵债协议成立生效，未履行物的交付，抵债物的所有权不发生变动，不能产生对抵债物排除强制执行的效力。
上述会议纪要虽然不是法律规定，但至少反映了第二巡回法庭的倾向性意见，这就是以物抵债，要分清协议行为与履行行为的关系，履行完毕了的，就是抵债完成，发生物权的转移，当然不能作为抵债人的财产被执行，未履行完毕的，该财产仍然还是抵债人的财产，可以作为抵债人的财产被执行。
九民纪要第45条：【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
九民纪要在一定的意义上具有司法解释的效力，只是该条只涉及以物抵债协议的债权效力，未涉及以物抵债的物权效力。
二巡的上述理解及最高法院九民纪要的规定，均没有涉及以房抵债能否适用最高法院执行异议与复议规定第28条的问题。
二、最高法院不支持以房抵债对抗第三人执行的典型案例（（2018）最高法民终275号）
最高法院认为：张翔与北光公司2009年8月6日签订的《债务偿还协议》约定，北光公司以案涉土地使用权和房屋所有权折价并补差资金86万元，抵偿所欠张翔的全部债务；并约定签订协议时移交土地使用权证和房屋所有权证，产权过户手续费由张翔承担，北光公司积极配合。亦即按《债务偿还协议》约定，北光公司以案涉土地使用权和房屋所有权抵偿所欠张翔债务。但张翔与北光公司签订《债务偿还协议》后，并未依法办理案涉土地使用权和房屋所有权变更登记手续。至内蒙古高院查封案涉土地和房屋时，案涉土地使用权和房屋所有权仍然登记在北光公司名下。根据《物权法》第六条、第九条规定，案涉土地使用权和房屋所有权仍属北光公司所有。张翔在二审庭审时称，其与北光公司签订《债务偿还协议》后，就案涉土地使用权和房屋所有权变更登记咨询过当地国土资源部门人员，但未向相关部门申请办理案涉土地使用权和房屋所有权变更登记。显然，张翔对于案涉土地使用权和房屋所有权未变更登记存在过错。北光公司上诉主张本案应适用《最高人民法院<</span>关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定。本院认为，张翔与北光公司签订的《债务偿还协议》实质属于以物抵债，是债的清偿，而不是房屋买卖合同，因而不能适用《最高人民法院<</span>关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定。北光公司的主张缺乏事实依据，不能成立。故北光公司主张案涉土地使用权和房屋所有权已经转移给张翔，张翔主张其已经占有、使用案涉土地和房屋，享有案涉土地使用权和房屋所有权，不符合《物权法》的规定，缺乏法律依据，不能成立。
目前，本案例的观点为司法实务中的主流观点，为多数裁判所采用，如同以租抵债，主流观点认为其不适用一般租赁的买卖不破租赁规则一样。
三、最高法院支持以房抵债适用执行异议与复议第28条规定的案例（（2019）最高法民申2223号）
最高法院认为：第一，涉案房产被人民法院查封之前，陈茂林与东骏公司就已签订了《商品房买卖合同》，并在阳江市阳东区住房和城乡规划建设局房产中心进行了网签。《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上所作出的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，陈茂林已支付了合同全部价款。陈茂林与东骏公司、郭小琴、谭剑明、腾美公司、富美居公司签订《补充协议书》，明确约定以23套商品房的房款16471432元抵顶借款16471432元，即陈茂林已实际支付了涉案房产的全部价款。第三，东骏公司于2013年10月10日将涉案房产交付陈茂林使用，陈茂林进行了装修，可见在法院查封涉案房产之前，陈茂林已经合法占有了该房产。钟基勇提出的“陈茂林并没有占有涉案房屋”的主张，没有充分证据证明，本院不予采信。第四，未办理过户登记手续非因陈茂林的过错。陈茂林与东骏公司签订的《商品房买卖合同》约定，东骏公司负有协助办理过户登记手续的义务。但案涉北惯新城一期房地产项目至今仍未办理竣工验收备案手续，导致一直无法办理产权登记。另外，预告登记是房屋权利人的权利而非义务，陈茂林未进行预告登记不具有可归责性，没有主观过错。钟基勇主张陈茂林未对涉案房屋办理预告登记存在过错，没有事实和法律依据，本院不予支持。
另有（2019）最高法民申2187号及（2018）最高法民申1382号案实质上是支持以房抵债适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，只是由于相应当事人未能符合该规定的全部四个条件中的某一个条件而未得到支持。
由于民法典物权编关于不动产所有权的规定未发生根本变化，因此，上述物权法时代的裁判同样适用于民法典时代。
四、笔者的观点
笔者认为用货币购房和用债权购房并无本质区别，都是交易对价，除非被执行人出现类似于破产的情形而导致其债权价值大幅贬损，也就是债权不值抵债的那个价值，因此，一般情形下，执行异议与复议规定的第28条和第29条也应适用于以房抵债。另外，以房抵债并不违反债权平等原则，因为债权平等并不排斥在一般情况下的个别债权先行受偿，只是在债务人破产的情况下才需要债权平等清偿，以及当债权人与债务人串通损害其他债权人的情况下，民法典时代，其他债权人可主张撤销，如果没有恶意串通，法律并不禁止债权的个别清偿。
另外一个值得注意的问题就是，假设以房抵债办理了预告登记，以房抵债还能否对抗第三人的执行，笔者认为，这一点应该没有争议，因为预告登记实际上就是对债权的物权性保护，经过了预告登记，债权人虽然尚未取得物权，但该债权具有对抗在后的物权变动。
以房抵债能否排除执行（汪兴平）
在前面讨论了以租抵债能否对抗第三人的执行以后，本文将讨论以房抵债能否排除第三人的执行问题。
以房抵债能否排除执行，分两种情况讨论，一是抵债已经完成，也就是抵债的房屋已经进行了过户登记，此时，房屋就已经是被抵债的债权人的财产而不再是被执行人的财产，当然不存在第三人有权执行该房屋的问题；二是抵债程序尚未全部完成，只是完成了一部分，如抵债协议或者房屋买卖合同已经订立和生效，甚至已经办理了备案登记，但未办理房屋产权的转移登记，此时，房屋仍然属于被执行人的财产，正常情况下，当然可以作为被执行人的财产予以执行，即以房抵债不能对抗第三人的执行，但是否存在例外情况，即在一定的情形下，以房抵债能够对抗第三人的执行，如同常态下的房屋买卖，即使房屋尚未完成过户，在特定的情况下，房屋的买受人也能对抗出卖人的债权人对该房屋的执行，这里主要有最高法院民事执行异议与复议第28条和第29条规定的物权期待权的两种情形，其中又主要是第28条规定的情形，也就是以房抵债的执行异议能否如常态购房一样适用第28条。主流观点认为以房抵债不能适用第28条，但亦有多个案例认为第28条同样适用于以房抵债。
一、最高法院关于以房抵债的规定
关于以房抵债能否对抗第三人的执行，最高人民法院并未有具体明确的规定，但其关于以房抵债在当事人之间效力的相关规定，对于解决该问题有指导意义。
《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》（最高人民法院第二巡回法庭2019年第12次法官会议纪要）：以物抵债协议不同于代物清偿制度，代物清偿应当包含代物清偿协议（以物抵债协议）与履行行为两部分。以物抵债协议属于诺成合同，达成以物抵债协议只是以物抵债协议成立生效，未履行物的交付，抵债物的所有权不发生变动，不能产生对抵债物排除强制执行的效力。
上述会议纪要虽然不是法律规定，但至少反映了第二巡回法庭的倾向性意见，这就是以物抵债，要分清协议行为与履行行为的关系，履行完毕了的，就是抵债完成，发生物权的转移，当然不能作为抵债人的财产被执行，未履行完毕的，该财产仍然还是抵债人的财产，可以作为抵债人的财产被执行。
九民纪要第45条：【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。
九民纪要在一定的意义上具有司法解释的效力，只是该条只涉及以物抵债协议的债权效力，未涉及以物抵债的物权效力。
二巡的上述理解及最高法院九民纪要的规定，均没有涉及以房抵债能否适用最高法院执行异议与复议规定第28条的问题。
二、最高法院不支持以房抵债对抗第三人执行的典型案例（（2018）最高法民终275号）
最高法院认为：张翔与北光公司2009年8月6日签订的《债务偿还协议》约定，北光公司以案涉土地使用权和房屋所有权折价并补差资金86万元，抵偿所欠张翔的全部债务；并约定签订协议时移交土地使用权证和房屋所有权证，产权过户手续费由张翔承担，北光公司积极配合。亦即按《债务偿还协议》约定，北光公司以案涉土地使用权和房屋所有权抵偿所欠张翔债务。但张翔与北光公司签订《债务偿还协议》后，并未依法办理案涉土地使用权和房屋所有权变更登记手续。至内蒙古高院查封案涉土地和房屋时，案涉土地使用权和房屋所有权仍然登记在北光公司名下。根据《物权法》第六条、第九条规定，案涉土地使用权和房屋所有权仍属北光公司所有。张翔在二审庭审时称，其与北光公司签订《债务偿还协议》后，就案涉土地使用权和房屋所有权变更登记咨询过当地国土资源部门人员，但未向相关部门申请办理案涉土地使用权和房屋所有权变更登记。显然，张翔对于案涉土地使用权和房屋所有权未变更登记存在过错。北光公司上诉主张本案应适用《最高人民法院<</span>关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定。本院认为，张翔与北光公司签订的《债务偿还协议》实质属于以物抵债，是债的清偿，而不是房屋买卖合同，因而不能适用《最高人民法院<</span>关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定。北光公司的主张缺乏事实依据，不能成立。故北光公司主张案涉土地使用权和房屋所有权已经转移给张翔，张翔主张其已经占有、使用案涉土地和房屋，享有案涉土地使用权和房屋所有权，不符合《物权法》的规定，缺乏法律依据，不能成立。
目前，本案例的观点为司法实务中的主流观点，为多数裁判所采用，如同以租抵债，主流观点认为其不适用一般租赁的买卖不破租赁规则一样。
三、最高法院支持以房抵债适用执行异议与复议第28条规定的案例（（2019）最高法民申2223号）
最高法院认为：第一，涉案房产被人民法院查封之前，陈茂林与东骏公司就已签订了《商品房买卖合同》，并在阳江市阳东区住房和城乡规划建设局房产中心进行了网签。《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上所作出的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，陈茂林已支付了合同全部价款。陈茂林与东骏公司、郭小琴、谭剑明、腾美公司、富美居公司签订《补充协议书》，明确约定以23套商品房的房款16471432元抵顶借款16471432元，即陈茂林已实际支付了涉案房产的全部价款。第三，东骏公司于2013年10月10日将涉案房产交付陈茂林使用，陈茂林进行了装修，可见在法院查封涉案房产之前，陈茂林已经合法占有了该房产。钟基勇提出的“陈茂林并没有占有涉案房屋”的主张，没有充分证据证明，本院不予采信。第四，未办理过户登记手续非因陈茂林的过错。陈茂林与东骏公司签订的《商品房买卖合同》约定，东骏公司负有协助办理过户登记手续的义务。但案涉北惯新城一期房地产项目至今仍未办理竣工验收备案手续，导致一直无法办理产权登记。另外，预告登记是房屋权利人的权利而非义务，陈茂林未进行预告登记不具有可归责性，没有主观过错。钟基勇主张陈茂林未对涉案房屋办理预告登记存在过错，没有事实和法律依据，本院不予支持。
另有（2019）最高法民申2187号及（2018）最高法民申1382号案实质上是支持以房抵债适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，只是由于相应当事人未能符合该规定的全部四个条件中的某一个条件而未得到支持。
由于民法典物权编关于不动产所有权的规定未发生根本变化，因此，上述物权法时代的裁判同样适用于民法典时代。
四、笔者的观点
笔者认为用货币购房和用债权购房并无本质区别，都是交易对价，除非被执行人出现类似于破产的情形而导致其债权价值大幅贬损，也就是债权不值抵债的那个价值，因此，一般情形下，执行异议与复议规定的第28条和第29条也应适用于以房抵债。另外，以房抵债并不违反债权平等原则，因为债权平等并不排斥在一般情况下的个别债权先行受偿，只是在债务人破产的情况下才需要债权平等清偿，以及当债权人与债务人串通损害其他债权人的情况下，民法典时代，其他债权人可主张撤销，如果没有恶意串通，法律并不禁止债权的个别清偿。
另外一个值得注意的问题就是，假设以房抵债办理了预告登记，以房抵债还能否对抗第三人的执行，笔者认为，这一点应该没有争议，因为预告登记实际上就是对债权的物权性保护，经过了预告登记，债权人虽然尚未取得物权，但该债权具有对抗在后的物权变动。