购房人支付的尾款是否属于建设工程优先受偿权的范围？（汪兴平）

一、    引发讨论的案例

某房产公司被法院裁定破产清算，现在有一笔购房人支付的尾款的性质需要进行认定，如果属于建设工程优先受偿权的范围，则该款应支付给工程承包方，如果不属于建设工程优先受偿权的范围，则该款可以优先用于安置破产企业的职工。

案情简介：在房产公司被破产申请受理之前，法院判决确认A购房人对房产公司开发的某房屋享有所有权，同时，A购房人应向房产公司支付尾款若干。在该判决生效之前，作为工程承包方的工程建设公司已经向法院提起了建设工程优先受偿权的诉讼，法院判决建设工程公司享有对建设工程的优先受偿权。现在两个判决均已生效，同时，房产公司也被申请破产，购房人支付的尾款也已进入房产公司账户，请问该款应如何处理？

二、    法律分析

主流观点认为，建设工程优先受偿权也是担保物权，属于法定优先权，民法典建设工程司法解释也持有这一观点。

笔者认为，作为法定优先权的建设工程优先受偿权，其既具有担保物权共有的一般属性，同时，作为未登记公示的担保物权，其又与意定担保物权（以抵押权为例）有诸多不同的属性。最大的区别在于抵押权有登记公示，可以推定公示公信，而建设工程优先受偿权，没有登记公示，在进入司法程序之前，无法对外推定公示公信，或者说只有建设工程承包方向法院或仲裁机构主张了优先受偿权以后，比如法院对建设工程采取了查封冻结的措施，建设工程款的优先受偿权才能推定具有公示公信的效力。由此，就派生出，抵押权自登记设立以后，就具有物权的追及效力，而建设工程款的优先受偿权，只有当事人主张以后才能具有追及效力，当事人主张之前的交易，不能为建设工程优先受偿权所追及，唯如此，才能保障交易安全，维护合理有序的市场秩序，保障善意第三人的合理信赖利益。

由此观之，不论本案的购房人是否属于法律规定应优先保护的购房消费者，也不论其对所购房屋是否存在物权期待权，其购买房屋的行为发生在建设工程承包方主张优先受偿权之前，为善意购买人，建设工程的优先受偿权不应对其具有对抗效力，其被法院裁判所确认的所有权可以对抗建设工程的优先受偿权。但是，其尾款的交付发生在建设工程优先受偿权主张以后，该尾款为房屋的价值的变形物之一部分，应为建设工程优先受偿权所覆盖。至于最后是否会成为实际的建设工程优先受偿权款项，不取决于购房人，而取决于收款的房产公司，房产公司将该款单独存放，并能够与公司的其他财产分开的，则该款应为优先受偿权所实际覆盖，如房产公司与公司的其他财产混同，或者该款已经被使用，则由于相应的款项不具有特定性而不能为担保物权所及而转化为公司的非担保财产，可以用于职工的安置，在这一点上，优先受偿权又与抵押权具有相同的特征。