加载中…躲羊七日（微信体）
(2022-12-17 13:01:31) | 分类： 感悟篇 |
为了准备今年的城市更新论坛，我提早一周从上海回京，近一周北京的疫情严重，身边的朋友多有晒羊，家人症状稳定后，支持我努力工作，劝我到酒店躲羊几天。
一个人的书店
今天刮起了的大风，气温骤降十度，一路上几乎见不到人，车辆也异常稀少。
冬日最爱追逐暖阳，来到久别的中信书店，位于亮马河畔，偌大的空间，只有我一个人，室内阳光明媚，我打开ipad，准备工作，室外忽现一阵旋风，卷起千百枯叶，我不禁打了个冷颤，这还是我熟悉的北京吗？
四个人的办公室
先是格里格的索尔维格之歌，有点伤感，换一首，又是拉赫马尼诺夫的悲歌，就更不能听了，关掉音乐，硬着头皮准备主持人安排的问题。
《题目：片区更新的机遇与难题》
第一：机遇
国家的竞争就是城市的竞争；城市竞争的抓手在于片区更新。
第二：三大难题
难题一：钱从哪里来？
核心问题：有没有算账？
算账1：新规划，空间图层+经济图层。
目的：让城市土地资产的价值最大化，提升城市的经济密度。
算账2: 两种账，经济账与社会账（ESG评估） 。
难题二：如何提升城市资产价值？
1. 答案：没有确定的，但重要角色是资管机构。
2. 核心问题：什么是资管机构？
2. 核心问题：什么是资管机构？
把资产现金流提升，并加工成资本愿意配置的金融产品的机构。
两个门槛：运营（对资产端）+信用（对资本端）
关键：树立资管意识，转变观念。
a. 没有现金流的资产是负债；
b.
空间、内容都不是重点，资管的焦点在可持续增长的现金流。
难题三：如何解决流动性。
1. 答案：只有一个池子，就是证券化。
2. 核心问题，商办REITs的核心三问？
问1：商办REITs何时开闸？
明年年中or年底？
问2：什么样资产能入池？
国有先行；榜样推动；逐渐扩池。
问3：意义？
意义1：重塑定价机制（以现金流来定价）。
意义2：解决钱去哪儿的问题，机构和百姓的资产配置的问题 。
几个人的酒店
《城市更新的两个难回答的问题》
问一：商办冲击大，还能不能投资？
1. 战略要调整
从上升期扩张战略调整为下行期的危机战略。
2. 危与机
关注——中国式出清机会？信用价值？
3. 可能的策略方法
1：买便宜资产变硬核资产
如高和的第二曲线：公寓与社商（关键是稳定现金流）。
方法2：助两端
（资金端要投安全）为高信用企业转型资管机构助力，如出表、REITs
Pre基金等。
（资产端要提高现金流）为受困资产提供资管服务助力，如对REITs
AMC资管服务或直接并购不良资产等。
问二：城市更新选择城市有指标吗？
指标：出差指数+社商指数
1. 出差指数
为什么？城市竞争靠人才，吸引人的关键是改善营商环境和生活质量。
2. 社商指数
为什么？代表生活品质。
后疫情时代：
城市竞争是看谁能补好短板，补短板要通过城市更新来实现。
众人的城市
听了汤恩科技崔总在地产科技分论坛做的分享，我情不自禁为年轻人点赞并发了朋友圈。
《让保洁阿姨有幸福感》
崔总分享时，有一句话印象深刻：清洁机器人不是来抢工作的，而是提升从业人员的幸福感。
朋友追问：为什么投资汤恩科技？
创始人要有格局+战略+执行力。
不是因为崔总是中国科大少年班出身，毕业就创业，是科技精英，而是因为他有格局，适度的战略思考及强大的执行力。
创业两年，经受了考验，完成了如下难题：产品量产、销售渠道搭建、团队建设等。
总觉得在疫情期间还敢创业的年轻人是有一股劲儿的，后疫情时代多有大变局，未来道阻且长，祝福他们！
此时，一首歌在空中飘，是声音魔术师Bobby Mcferrin的爵士曲《Dont Worry Be
曲调欢快幽默，把这首歌送给被疫情冻住的朋友们，无限循环播放，让心中冰冻的那句话暖和起来。曲调欢快幽默，把这首歌送给被疫情冻住的朋友们，无限循环播放，让心中冰冻的那句话暖和起来。
“城市真的很美好！”
2022年12月16日第五届城市更新论坛，线上主论坛结束当晚于家中沙发，戴上口罩，此时，一段文字浮在手机屏幕上。
“你需要想象北京，北京会满足你的想象；即使它暂时没有你所想象的东西，它也会应着你的想象长出你所想象的东西。”--西川
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