这两天把万科的年报简单的读了一遍，想谈点看法。另外，粗粗的扫了一眼房地产板块，认为保利地产、荣盛发展可能有投资价值，连带着分析下。（注：本人持有万科A，请各位注意本人立场。）

一、历年ROE比较

http://s11/mw690/0031dKrqgy6RbbHvxpg3a&690

出乎意料，万科垫底。这主要跟杠杆有关，后面有分析。

二、杜邦分析

http://s12/mw690/0031dKrqgy6RbbHybRFab&690

万科、保利差不多，荣盛占优，但杠杆稍大。

三、负债分析

对房地产企业而言，资产负债率意义不是很大，我更看重有息负债的情况。

http://s6/mw690/0031dKrqgy6Rbf7sQxnd5&690

注：净负债率为有息负债减去货币资金，除以净资产。

万科完胜。从这个角度看，保利、荣盛的杠杆很大，目前二者都已启动融资程序。

万科现金627亿元，一年内有息负债228亿元。

保利现金401亿元，一年内有息负债287亿元。

荣盛现金59亿元，一年内有息负债153亿元。

四、存货分析

房子好不好卖，也是重点。我采用的是已建成未出售/总存货，已建成未出售在万科年报中为“已完工开发产品”，保利地产、荣盛发展则为“开发产品”。

数据：万科7.3%，保利13.5%，荣盛14.7%。

五、业绩追踪

http://s12/mw690/0031dKrqgy6RbbHBbhVeb&690

万科本年度结算比例较低，2015年有望爆发。保利和荣盛，股票增发后也有利于其业绩增长，尤其是荣盛，增发比例较大，不过需注意二者的杠杆风险。

独钓寒江雪

于2015年4月2日