"东逸新天地"物业使用权转让合同无效案：超20年租期被判返还22万租金

————租赁期限超20年被判无效！东逸新天地业主追回全部22万费用

2021年4月,原告罗某与被告佛山市某某物业开发有限公司（某甲公司）、某某装饰工程有限公司（某乙公司）签订《物业使用权转让合同》，约定原告承租涉诉物业【物业项目“万古域礼品广场”（推广名：东逸新天地）】，租期自2021年12月31日至2045年1月31日，总费用22万元。合同签订后，某甲公司未按期交付物业，原告主张解除合同并要求退款及违约金。

被告某甲公司同意解除《物业使用权转让合同》及《物业委托装修合同》，但主张违约金过高，认为应按合同约定的日万分之一（自2022年4月1日起算）计算，而非原告主张的日万分之一自2022年1月1日起算。

此外，某甲公司还提出原告未举证实际损失，要求调整违约金标准。

某乙公司意见认为，案涉《物业委托装修合同》合法有效，仅同意在已收取的105,444元范围内承担退款责任，因合同解除后无装修事实发生。

法院综合各方意见认定，《物业使用权转让合同》实为租赁合同，因租赁期限超过20年（约定至2044年12月30日），超出部分无效，其余有效。

《物业委托装修合同》被认定为虚假意思表示，双方无真实装修关系，费用实为租金组成部分，故合同无效。

某甲公司未按期交付物业构成根本违约，支持解除合同，判决其返还全部费用22万元，并支付违约金（以22万元为基数，按日万分之一自2022年4月1日起算，上限33,000元）。

某乙公司因实际收取装修费105,444元且无装修事实，需在收取范围内对某甲公司债务承担连带责任。

法院通过穿透式审查，认定两被告通过拆分费用掩盖真实租赁关系，判决合同部分无效、解除有效部分，并基于过错责任分配债务清偿义务，为同类案件提供了审理的思路。