开发商逾期交房，解除合同免除偿贷义务

案件的概要

本案为商品房预售合同纠纷，核心争议在于开发商逾期交房导致的合同解除及责任承担问题。原告高某与被告某房地产公司签订购房合同并支付首付款及贷款，但被告未按期交房，原告遂起诉要求解除合同、返还购房款及相关费用，并主张违约金。第三人某银行作为贷款方参与诉讼。

案件的具体情况

原告与被告（某房地产公司）于2019年3月签订《商品房买卖合同》，约定购买某市某商业用房，总价859,628元，首付款439,628元，余款42万元通过银行贷款支付，被告应于2020年9月30日交房。

原告依约支付首付款及维修基金，并与第三人（某银行）签订《个人购房担保借款合同》，贷款42万元直接支付给被告。

被告未按期交房，原告多次催告后于2021年9月、11月发函解除合同，但被告仅同意解除合同及返还部分款项，双方就利息计算标准、违约金等存在争议。尔后，原告就此争议问题诉至法院，要求解除合同、返还购房款及相关费用，并主张违约金。

法院审理认为，原告单方解除函因合同未约定解除权条款，不直接产生解除效力。但被告在庭审中同意解除合同，构成协商解除，符合《民法典》第562条，故确认合同解除。

根据《商品房买卖合同纠纷的解释》第20条，贷款合同因主合同解除而失效，第三人亦同意解除。

判决被告返还原告已支付的购房款330,471元（含首付款319,628元、维修基金10,843元）及利息。利息以全部购房款及维修基金为基数，自支付日（2019年1月29日）起按LPR计算，体现对原告资金占用损失的全面补偿。

判决被告偿还原告已向银行归还的贷款本息（截至判决生效时），并承担剩余贷款的清偿责任。

但对于违约请求，法院予以驳回。法院认为，原告已通过主张利息损失弥补实际损害，且合同解除后违约金请求缺乏独立依据，故不予支持。

为保障执行，法院判令第三人于贷款清偿后撤销抵押登记，原告需配合办理相关手续，确保物权状态恢复。