使用权转让，本质上是租赁关系。实践中，开发商对没有取得合法产权或者产权不能出售的不动产（一般是村集体用地建设的公寓或商铺），通过转让使用权的形式来规避产权处分瑕疵。

2015年11月28日，谭某在佛山市竤海企业管理咨询有限公司（简称竤海公司）处取得位于佛山市禅城区××路××广场××号××层××号商铺（竤海活力广场项目）的使用权并签署书面《物业使用权转让合同》，并于当日委托佛山市竤庆物业管理咨询有限公司（简称竤庆公司）进行经营管理并签署书面《委托经营合同》。

前述委托经营合同约定，谭某将上述商铺交给竤庆公司经营使用，由竤庆公司每月支付租金收益。

后因为竤庆公司未依约支付租赁，谭某诉至法院要求返还已支付的使用权款项及违约金。

法院审理查明，认定《物业使用权转让合同》实为房屋租赁合同，根据生效判决，竤海活力广场项目属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，该合同应属无效。

法院依据相关协议判决相关公司返还款项，并支付违约金。