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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《<</span>民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版

一、问题的提出

《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定(2020修正)》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条（注：现《民事诉讼法》第238条）规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。”

《民事诉讼法》第238条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

根据上述规定，案外人对“诉讼争议标的以外的财产”的保全有异议的，通过执行标的异议法律程序解决。那么，案外人对诉讼争议标的财产的保全有异议，通过什么程序救济？

我认为，对此问题，应具体问题具体分析。我在我的微信公众号合同效力实务研究写过很多关于执行与执行异议的文章，有兴趣的朋友可以找出来看一下。

二、房屋买受人起诉出售人要求办理过户手续并保全了涉案房屋，案外人主张其是该房屋的实际所有权人，案外人应作为有独立请求权的第三人参加诉讼

《民诉法》第五十九条第一款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”

《民诉法解释》第八十一条第一款规定：“根据民事诉讼法第五十九条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。”

房屋买受人起诉出售人要求办理过户手续并保全了涉案房屋，案外人主张其是该房屋的实际所有权人，案外人应作为有独立请求权的第三人参加诉讼，因为案外人的主张是否成立是此房屋买卖合同纠纷审判的前提：如果案外人的主张成立，则房屋出售人出售涉案房屋系无权处分，房屋买受人要求房屋出售人办理过户手续的诉讼请求得不到支持（案外人追认或者同意出售除外）；如果案外人的主张不成立，则法院应从合同效力、房屋买受人是否已按约付款、房屋出售人过户的时间是否已届满或条件是否已成就，是否存在抵押或另案查封等履行障碍等方面进行审查并作出判决。

三、乙方向甲方借款并用其名下的房产做抵押，甲方起诉乙方还款并行使抵押权并保全了涉案房屋，案外人主张其系涉案房屋买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，则应当按照《民事诉讼法》第238条规定进行审查（即通过执行标的异议程序审查）

在此情形下，案外人并不主张其是涉案房屋的实际所有权人，也不主张抵押权因无权处分或其他原因而无效，案外人在认可抵押权有效的前提下，主张其物权期待权优先于抵押权可以排除执行（这个问题涉及到《执行异议复议规定》第27条和第28条的关系，涉及到执行异议之诉的审查原则，对此我在我的微信公众号合同效力实务研究写过很多文章分析，也有很多成功案例，在此不展开讨论这个问题）。因此，应当按照《民事诉讼法》第238条规定进行审查（即通过执行标的异议程序审查）。

最高人民法院第155号裁判精神即持此观点：在抵押权强制执行中，案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议之诉，主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除强制执行，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的，属于民事诉讼法第二百二十七条【注：现《民事诉讼法》第238条】规定的“与原判决、裁定无关”的情形，人民法院应予依法受理。

附：中国建设银行股份有限公司怀化市分行诉中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司等案外人执行异议之诉案——最高人民法院发布第27批指导性案例之八【指导性案例155号】

案情简介：中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称华融湖南分公司）与怀化英泰建设投资有限公司（以下简称英泰公司）、东星建设工程集团有限公司（以下简称东星公司）、湖南辰溪华中水泥有限公司（以下简称华中水泥公司）、谢某某、陈某某合同纠纷一案，湖南省高级人民法院（以下简称湖南高院）于2014年12月12日作出（2014）湘高法民二初字第32号民事判决（以下简称第32号判决），判决解除华融湖南分公司与英泰公司签订的《债务重组协议》，由英泰公司向华融湖南分公司偿还债务9800万元及重组收益、违约金和律师代理费，东星公司、华中水泥公司、谢某某、陈某某承担连带清偿责任。未按期履行清偿义务的，华融湖南分公司有权以英泰公司已办理抵押登记的房产3194.52平方米、2709.09平方米及相应土地使用权作为抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。双方均未上诉，该判决生效。英泰公司未按期履行第32号判决所确定的清偿义务，华融湖南分公司向湖南高院申请强制执行。湖南高院执行立案后，作出拍卖公告拟拍卖第32号判决所确定华融湖南分公司享有优先受偿权的案涉房产。

中国建设银行股份有限公司怀化市分行（以下简称建行怀化分行）以其已签订房屋买卖合同且支付购房款为由向湖南高院提出执行异议。该院于2017年12月12日作出（2017）湘执异75号执行裁定书，驳回建行怀化分行的异议请求。建行怀化分行遂提起案外人执行异议之诉，请求不得执行案涉房产，确认华融湖南分公司对案涉房产的优先受偿权不得对抗建行怀化分行。

裁判观点【案号：最高人民法院(2019)最高法民终603号】最高人民法院认为,民事诉讼法第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《 民事诉讼法解释》 ）第三百零五条进一步规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”可见，《 民事诉讼法解释》 第三百零五条明确，案外人提起执行异议之诉，应当符合“诉讼请求与原判决、裁定无关”这一条件。因此，民事诉讼法第二百二十七条规定的“与原判决、裁定无关”应为“诉讼请求”与原判决、裁定无关。

华融湖南分公司申请强制执行所依据的原判决即第32号判决的主文内容是判决英泰公司向华融湖南分公司偿还债务9800万元及重组收益、违约金和律师代理费，华融湖南分公司有权以案涉房产作为抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。本案中，建行怀化分行一审诉讼请求是排除对案涉房产的强制执行，确认华融湖南分公司对案涉房产的优先受偿权不得对抗建行怀化分行，起诉理由是其签订购房合同、支付购房款及占有案涉房产在办理抵押之前，进而主张排除对案涉房产的强制执行。建行怀化分行在本案中并未否定华融湖南分公司对案涉房产享有的抵押权，也未请求纠正第32号判决，实际上其诉请解决的是基于房屋买卖对案涉房产享有的权益与华融湖南分公司对案涉房产所享有的抵押权之间的权利顺位问题，这属于“与原判决、裁定无关”的情形，是执行异议之诉案件审理的内容，应予立案审理。