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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《<</span>民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版

《土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”

一、对“集体经营性建设用地”的执行

根据上述规定，集体土地中有一类是“集体经营性建设用地”，这个类型的集体土类似国有建设用地，可以视作“准国有土地”，通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，即可以“自由流转”，这个类型的集体土地可以司法拍卖。但是，“集体经营性建设用地”只占集体土地的很小比例，与法院执行有关的集体土地多数是宅基地这类集体土地。（我在我的微信公众号合同效力实务研究写过很多关于各类执行和执行异议的文章，有兴趣的朋友可以找出来看一下）

二、对“宅基地”的执行

司法实践中，对于宅基地，法院可以司法拍卖，但是竞买人的范围局限在本集体经济组织成员之间，且不得违反“一户一宅”等政策。

三、通过集体土地转国有土地的方式执行

除了上述两种类型的集体土地以及与之相对应的执行方式之外，对于集体土地还有一种执行方式，即通过集体土地转国有土地的方式执行。

1、最高院的规定

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”

2、北京高院的规定

《北京市高级人民法院、北京市国土资源和房屋管理局关于在执行案件中涉及房地产若干问题的处理意见（2000）》第九条规定：“人民法院对已经依法抵押的集体土地使用权、未交足土地出让金的土地使用权或者预售商品房进行处分时，应当与房地产行政主管部门取得一致意见后再处分。”

《北京市法院执行工作规范（2013）》第四百一十四条规定：“查封集体土地使用权后，人民法院经与国土资源管理部门取得一致意见，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”

《北京法院执行办案规范之不动产的执行（不动产的执行）（2018）》第二十九条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源部门协商一致后再行处理。”

3、江苏高院的规定

《江苏省高级人民法院关于依法正确适用终结本次执行程序及加强终本案件单独管理的意见》第二条规定：“本意见第一条第（四）项中规定的 ‘被执行人的财产无法拍卖变卖’，包括以下情形：……（二）涉及国有划拨土地使用权、集体土地使用权、农村房屋涉及集体土地、尚未办理土地使用权登记、未做分割的土地使用权等案件的执行，根据法律法规和司法解释等规定，国土资源管理部门不同意执行法院处置的；……” 江苏高院出台过很多关于执行和执行异议的规定，质量很高，我在我的微信公众号合同效力实务研究也写过很多解读与评析的文章。

4、浙江高院的规定

《浙江省高级人民法院、浙江省土地管理局关于人民法院在执行案件中涉及土地权属等有关问题的处理意见》第九条规定：“人民法院对经土地行政主管部门抵押登记的集体土地使用权，可直接裁定予以处分，但应告知权利人补办国有土地使用权出让手续，补交出让金等有偿使用费。对于未经抵押的集体土地使用权，必须按《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规规定转为国有土地后，方可处分。”

通过上述规定可以看出，“通过集体土地转国有土地的方式执行”中，涉及司法权不得妨害和超越行政权的问题，即这种执行方式需国土资源管理部门同意执行标的集体土地转为国有土地。而国土资源管理部门审核是否同意执行标的集体土地转为国有土地要考虑相关规划等因素并依据相关规定作出决定，绝非只要买受人缴纳土地使用权出让金及有关税费国土资源管理部门就必须“协助执行”。