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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《<</span>民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版   

2024年5月27日，上海市住建委、房管局等部门联合发布了《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（“沪九条”），这让我想起我代理房产纠纷这么多年，上海市以及其他省市出台的各种“新政”对房价以及房屋买卖合同履行产生的种种影响。关于与房产新政相关的房产纠纷，我在我的微信公众号合同效力实务研究写过很多相关文章，今天和大家分享一个和房产信贷新政有关的成功案例。

一、案情介绍

1、比较详细的案情介绍

案情介绍（摘自判决书）：2016年9月19日，原告丁某某、陈某（乙方）与被告蔡某、张某（甲方）签署《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》，合同约定：甲方将位于上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室转让给乙方，房屋转让价款500万元。合同第六条约定：2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按照本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条第三项约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金。违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到通知书之日起三日内全额退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三（付款协议）约定：一、首期房价款，乙方应支付甲方首期房价款150万元（1、乙方已在双方签订本合同前支付甲方定金20万元，在签署本合同后，转为部分首期房款。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后当日通过银行转账直接支付甲方部分首期房价款130万元）。二、第二期房价款350万元，申请贷款：乙方应于签订本合同后三个月内向贷款银行等申请，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。如乙方向贷款银行等申请的而贷款未通过或额度不足，应当在第六条约定的申请产权过户之日前将相应部分房价款，直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后21天内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付、放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。补充条款（一）第5条违约责任约定：甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款的万分之五的赔偿金，并继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方单方面要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方面解除本合同，应当通知甲方，甲方除需要支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。合同的补充协议约定：双方确认该房屋实际成交价为580万元整，合同第二条约定的房价款500万元不包括房屋内的附属设施、设备及室内装修的价格。若乙方未能支付上述转让价的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应承担买卖合同的违约责任；若甲方收到上述转让款后违反买卖合同约定的，则乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方应承担买卖合同的违约责任外，还需返还乙方已经支付的上述转让价款等内容。原、被告并办理了网签合同。上述合同签署后，原告分别于2016年9月12日支付被告房款20万元，9月19日支付被告房款10万元、150万元，共计180万元。两被告于2016年11月12日到中介处取回原房产证（权利人登记为被告蔡某、张某二人），并于2016年11月13日申请变更产证权利人的手续，2016年11月23日经核准，系争房屋的权利人变更为被告张某一人。2016年12月1日，被告张某取得了变更后的产权证。2016年12月3日，被告蔡某、张某离婚。2016年11月24日，原告丁某某就购买系争房屋向交通银行杨浦长阳路支行申请办理抵押贷款。期间，2016年11月28日，上海市住房和城乡建设管理委员会、中国人民银行上海分行、中国银行业监督管理委员会上海监管局联合发文《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策通知》（以下简称新政，于2016年11月29日实施），其中规定：在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%等内容。原告丁某某有以往的房屋贷款记录。因被告无法提供系争房屋的原产权证（权利人登记为被告蔡某、张某），致使原告的贷款申请未获通过。2016年12月1日，被告向原告提供了系争房屋去名后的新产证复印件，但无法提供去名前的原产证。当日，原告丁某某向两被告发出通知书，要求两被告于2016年12月2日提供去名前的原产权证，否则将追究违约责任。两被告于次日回复原告：两原告知晓并同意两被告将原房产权利人变更为被告张某一人，将蔡某去名，不存在故意拖延或不及时提供材料。权利人变更去名是被告的合法权利。两被告所负义务是提供系争房屋的权力证书，而非特定的房地产权证号浦XXXXXXXXXX的房屋权利证书。原告所谓的无法履行合同系因上海市出台的限购限贷新政策所致，被告无过错。两原告向两被告提出交涉未果，故提起诉讼。

审理中，本院至交通银行杨浦长阳路支行信贷部询问原告向该行申办系争房屋的抵押贷款事宜，该行信贷部的经办人王某某称：原告于限贷新政实施之前已经向该行申办贷款并符合贷款的条件。网签的房屋买卖合同的出售人系被告蔡某、张某二人，故要审批下贷款必须要有系争房屋去名前的原产权证（权利人登记为被告蔡某、张某），因为一直无法提供，导致无法批下贷款，遂退回原告贷款材料。

审理中，两被告提供了被告张某与原告丁某某、中介的胡某某之间以及三人群聊的微信聊天记录公证书以证明两原告知道、同意系争房屋老产证权利人的去名。对此，两原告表示：两被告将产证从中介公司拿走的时间是2016年11月12日，当时未告知原告。两被告于2016年11月23日才告诉原告产证去名，原告找被告要老的产证复印件是希望继续履行合同的基础上在想办法解决问题，并非对被告产证去名的赞同，是无奈之举。

审理中，两被告表示：履行合同并非仅指履行网签合同，还包括买卖合同、居间协议等。在被告将产证权利人去名的情况下，颁布新政后也可以重新网签合同、办理银行贷款及过户。地方政府的政策出台导致原告的义务加重，并非因为被告的原因，故不承担违约责任。即使承担违约责任，应按照买卖合同约定的房屋价款500万元为基数计算，且违约金约定过高，目前房价并未上涨。两原告则表示：被告未经原告同意擅自将产证去名，由于产证的编号与产权人发生了变化，无法办理过户手续及贷款，致使合同无法继续履行，被告应当承担违约责任。2016年11月29日实施的新限购限贷政策规定，房款首付比提高，两原告只能贷款房价的30%，而原网签买卖合同约定两原告贷款房价的70%，加重了原告的义务，原告无能力支付差额部分的房款，亦无法与被告重新签订房屋买卖合同。如重新签订合同，原告需借款填补差额部分，相应利息比银行利息高得多。由于限贷新政实施前，房贷利率是基准利率的9折，而新政实施后，房贷利率是基准利率的1.1倍，由于被告违约造成原告的利息损失超过75万元。目前房价已经上涨40万元。且，原告的首付款180万元由被告占用，造成利息损失。上述损失总计超过116万元，故原告主张的违约金不过高。

在审理过程中，原、被告于2017年4月21日就原告的第一、第二项诉讼请求达成一致意见：一、原告丁某某、陈某与被告蔡某、张某就上海市浦东新区巨峰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2017年4月21日解除；二、原告丁某某、陈某于2017年4月28日前办理撤销上述系争房屋的网签合同，被告蔡某、张某予以协助办理撤销上述网签的手续；三、被告蔡某、张某于2017年4月28日前返还原告丁某某、陈某购房款180万元。嗣后，被告蔡某、张某返还了原告丁某某、陈某购房款180万元，双方撤销了系争房屋的网签《上海市房地产买卖合同》。

上述事实由两原告提供的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、上海市不动产登记簿、上海市浦东新区不动产登记收件收据、银行汇款凭证、定金收条、购房款收条两张、《个人住房组合抵押借款合同》、结清证明、原告代理人与交通银行客服、交通银行杨浦支行电话录音、原告代理人与交通银行业务员王某某的谈话视频录像、《办理住房贷款所需资料》、原告代理人与房地产交易中心客服的通话录音、房地产交易中心官网信息、《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策通知》；两被告提供的被告张某与原告丁某某、中介的胡某某之间以及三人群聊的微信聊天记录公证书、不动产登记收件收据、不动产权证、通知书、ＥＭＳ邮件及单号、邮件查询结果、通知书复函、顺丰速运面单、顺丰快递单号查询、离婚证、预订产权房协议、2017年1月22日原告寄送给被告的律师函及被告的回函及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

2、案情要点简介

案情要点简介：网签合同签订后，买方即向银行递交资料（包括产证复印件等）申请贷款，之后卖方在中介处拿走产证原件办理了去名手续（去名后即离婚）并取得了新产证，由于新产证上的产证编号、产权人与网签合同上的信息不一致，与银行收到的产证复印件等材料上的信息不一致，导致贷款无法审核通过。而这个过程中，上海出台了“认房又认贷”的信贷新政，买方名下无房但是有贷款记录，按照老政策，可以贷七成，现在只能贷三成，差了四成即200万元整。买方无法现金补足如此巨大的差额，导致交易无法继续进行。

二、争议焦点及各自观点

本案争议焦点：是哪一方的原因和过错导致交易无法继续？哪一方违约？

我代理买方，我们认为，虽然网签合同没有约定网签合同签订后卖方不得变更产证（去名），但是合同签订后卖方有义务积极履行合同，合同约定了“甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料”，卖方在买方贷款过程中未经买方同意而在中介处取回产证原件变更产证（去名），即便没有新政出台，卖方的行为也会导致需要重新网签并重新申请贷款，卖方的行为显然不是“积极配合”的行为，而是为合同履行制造麻烦和障碍的行为。并且，当时房价上涨过快，很多地方都在出台更严厉的房产信贷新政，给过热的楼市“降温”，当时市场上普遍预期上海即将出台房产限购或信贷新政，很多人都在“赶最后一班车”，在此紧张的氛围中，卖方去名，随即离婚，其用意很明显。如果没有卖方的这一不诚信行为，买方就可以获得银行贷款，可以顺利完成交易过户，房价上涨的履行利益也应归属买方，而恰恰是由于卖方产证去名这一合同签订后的自私且不诚信行为，导致了合同无法履行，买方遭受了履行利益的损失等损失。

卖方认为：履行合同并非仅指履行网签合同，还包括买卖合同、居间协议等。在卖方将产证权利人去名的情况下，颁布新政后也可以重新网签合同、办理银行贷款及过户。地方政府的政策出台导致买方的义务加重，并非因为卖方的原因，故不承担违约责任。

三、基础工作

代理一个案件，绝非简单的说出一个观点。任何一个案件都是不同的，都有特殊性，背后都有一个法律关系，都需要相应的证据支撑。简言之，代理任何一个案件都是一个体系性工作。比如，本案中，一个看似不起眼但是却必不可少的工作就是举证买方在网签后就已申请贷款，买方符合贷款七成条件，是由于卖方更换产证导致买方不能按老政策获取七成贷款。司法实践中，买方递交材料给银行审核，银行不会出具收据，银行也不会出具书面证明证实上述事实。怎么办？我去取证，而且是系统的取证以形成证据链条，这就是判决书记载的“原告代理人与交通银行客服、交通银行杨浦支行电话录音、原告代理人与交通银行业务员王某某的谈话视频录像、《办理住房贷款所需资料》、原告代理人与房地产交易中心客服的通话录音”。有了这些基础，法院才去做了询问。最终法院才认定了是由于卖方更换产证导致的买方无法获取贷款。

四、法院判决

法院最终采纳了我方的观点，认定卖方构成违约，判令其承担违约责任。

五、经验总结

首先，律师要走专业化之路，要长期研究并代理某个类型的案件，这是一个积累知识和经验的过程，有了这些储备，才能对一个案件有比较准确的分析，对疑难复杂案件才能“创新”出解决方案。比如，我主要代理房产纠纷、执行和执行异议之诉的诉讼案件，这么多年来，我在不停的研究我的业务范围内的法律问题，写了1400多篇相关文章并分享了大量有代表性的案例，我也代理了大量的相关案件，所以在我遇到房产纠纷、执行和执行异议之诉的案件的时候，我能很快、很准确的分析出问题在哪里，如何解决，成功概率大概是多少等等。如果遇到一个案件临时研究法律司法解释、网上找别人写的文章，找案例，这不好，这可能导致理解不准确，也不能“厚积薄发”和“驾轻就熟”，这可能会出错。

其次，任何一个案件都是一个体系，没有简单的行或不行，能或不能，选A还是选B，这需要律师要像一个工匠一样把每一个环节做好。当然，这也需要当事人配合，这里的配合既包括“为”，也包括“不为”。

最后，希望所有人都能遵守契约精神，自作聪明后果可能会很不好。