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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《<</span>民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版

今天收到一份上海一中院的胜诉判决，本案是一个房产交易中的定金纠纷，一审我没代理，当事人（房屋买受人）一审败诉后委托我代理二审，二审改判了一审的错误判决。本案挺复杂，我只围绕“请求权基础”这个问题和大家做个简单分享。

王泽鉴教授的书我在读本科和读研的时候读过很多，很多都读了好几遍，这么多年过去了，很多已经领会并遗忘，这里面给我印象最深的就是“天龙八部”和《民法思维：请求权基础理论体系》。“典型的实例题的构造为：‘谁得向谁，依据何种法律规范，主张何种权利。’解题的主要工作，在于探寻得支持一方当事人，向他方当事人有所主张的法律规范。此种可供支持一方当事人得向他方当事人有所主张的法律规范，即为请求权基础规范（Anspruchsnormengrundlage）,简称请求权基础（Anspruchsgrundlage）。”【参见王泽鉴：《民法思维：请求权基础理论体系》，北京大学出版社，2009年版，第41页。】这里多说一句，很多本科生、研究生问我将来想做律师的话上学的时候需要做什么准备工作，我认为什么时候做什么事，上学的时候首先就是要把专业学好，这是基础，基础不牢地动山摇。

理论指导实践，但是实践不同于理论，回到本案。

1、案情简介

房屋买卖双方签订了定金协议，对房屋总价（一千多万）、付款方式、付款期限、网签时间、过户时间、交房时间、税费承担、违约责任等都做了明确约定，房屋买受人按约支付了五十万定金。合同履行过程中发生纠纷，房屋买受人委托律师（不是我）介入，发了律师函，见了两次面，发了解除函，起诉到法院要求房屋出售方双倍返还定金总计一百万，一审败诉。

2、原告一审败诉原因

一审为什么败诉呢？挺复杂。看结果，一审法院认为原告主张双倍返还定金不符合定金协议的约定。

3、我的分析和建议

一审以原告主张双倍返还定金不符合定金协议的约定为由驳回原告双倍返还定金的诉讼请求肯定是不对的，因为没有合同约定，还有法律规定。《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。” 原告可以依据此请求权基础主张权利。我在我的微信公众号 “合同效力实务研究”写过很多与请求权基础有关的文章，有兴趣的朋友可以找出来看一下。

当然，这里面还有一个难点，即证明“收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的”，即证明房屋出售方构成根本违约。对此，可参考《民法典》第五百六十三条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”上述三项的任何一项既是守约方可以单方解除合同的事由，也是违约方构成根本违约的情形。定金协议里房屋买受人的合同目的是什么？首先就是签订网签合同《上海市房地产买卖合同》（顺便说一下，这个五十万的定金是立约定金），签订了网签合同的合同目的就是取得涉案房屋的所有权了。从房产交易流程的角度，双方签订了定金协议的下一步也是签订网签合同，网签合同不签，后面的流程走不下去，房屋买受人的最终合同目的（取得房屋所有权）也无法实现。这个难点的突破需要仔细研究现有证据，推敲自定金协议签订之后的每一个细节，包括电话录音里的每一句话、微信聊天记录的每一句话、书面文件里的每一句话，还要了解客观真实的经过以填补证据的不足之处，以证明房屋出售方构成根本违约，房屋出售方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的。这个地方不是本文的重点，我就不展开介绍了。但是我想补充说明一点，即我对这个经过了解的非常深入，开庭的时候我基本可以做到“脱稿”，“基本脱稿”对于充分利用开庭过程发掘对己方有利的案件事实，表达自己的法律观点很重要。

4、二审法院支持了我们的观点

二审法院支持了我们的观点，改判房屋出售方双倍返还定金一百万。

以上是我对本案的一点分享，请大家批评指正。