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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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微信：chinazhang2014

个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

 

一、案情简介

 

这是一个房屋买卖合同纠纷，我代理房屋买受人。

 

2018年12月31日薛某作为买受人(乙方)与出卖人王某1(甲方)经中介公司居间介绍就涉案房屋和车位（以下简称“系争房屋”）签订了《上海市房地产买卖合同》，2019年3月2日房屋买卖双方系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定系争房屋总价1300余万元，全款支付，不贷款，买受人需在2019年4月1日与出卖人办理过户手续并且支付剩余款项，若出现买受人放弃购买该房屋，则需要支付系争房屋总价的20%违约金给出卖人，若买受人提出迟延过户，出卖人需配合买受人，最晚买受人付款及过户时间不得晚于2019年6月30日，否则视为买受人放弃购买该房屋的违约处理。合同并对房屋交易的其他事宜做了约定。

 

合同签订后，买受人付款略有迟延，但已全部支付。2019年3月28日出卖人向买受人交付了系争房屋，双方并签署了《交房确认书》。但是，由于买受人直至2019年6月30仍未取得上海市户籍，未取得购房资格，而无法办理过户手续。2019年7月16日出卖人向买受人发送了《解除合同通知书》。

 

2019年8月7日买受人取得上海市户籍，取得购房资格。

 

2019年8月25日系争房屋买受人委托我代理这个案子，诉求是继续履行合同。

 

二、我的分析和策略

 

1、 我方优势

 

（1）全款1300余万元买受人已全部支付；

 

（2）已交房，在装修过程中；

 

（3）买受人现已取得购房资格，合同履行已无障碍；

 

2、我方劣势

 

（1）因买受人原因至2019年6月30日最晚过户日仍未能过户；

 

（2）2019年7月16日出卖人向买受人发送了《解除合同通知书》；

 

3、要解决的核心问题

 

本案要解决的核心问题是论证出卖人无合同解除权。对此，需充分利用鼓励交易原则，维护法律关系稳定原则（房款已全部支付，已交房，在装修等）等。

 

三、我采取的实际行动

 

1、发催告函

 

2019年8月26日我们给出卖人发送了《催告函》，催告出卖人在收函三日内配合买受人办理系争房屋的过户手续。当然，不出预料，对方回函合同已解除，不同意继续履行。

 

发这个催告函的目的：

 

（1）亮明立场：要求继续履行合同。

 

（2）固定违约时间：合同约定2019年4月1日过户，但因买受人无购房资格没能过户；合同约定最晚过户时间不得晚于2019年6月30日，但因买受人无购房资格没能过户。2019年8月7日买受人取得上海市户籍，取得了购房资格，可以过户了，“亡羊补牢”，这个时间（买受人有购房资格且催告履行合同）一定要尽快固定下来，“量变引起质变”，如果再不固定这个违约的时间，那就越来越难解释自己不构成根本违约了。

 

2、起诉并查封系争房屋

 

起诉是为了通过法院裁判解决继续履行的问题，查封系争房屋是为了防止房屋出卖人（房屋所有权人）将系争房屋另行出售他人或将之抵押或出现其他首封。

 

3、申请证人出庭作证

 

本案中，我们申请了系争房屋交易的中介作为证人出庭作证证明两点：

 

（1）买卖双方就系争房屋签订买卖合同的时候出卖人就知道买受人正在办理落户手续，暂时没有购房资格，要等落户完成之后才能有购房资格。买受人虽具备落户条件，但因落户手续的办理进程不受买受人控制，出卖人对于买受人不能在合同约定的时间内取得购房资格有合理预期，买受人对于自己不能在合同约定的时间内取得购房资格也没有恶意，甚至没有过错。

 

（2）出卖人同意买受人装修涉案房屋。出卖人承认涉案房屋正在装修过程中，但否认装修经过了其同意。装修这个事说明双方的合同履行已经很深入，距离履行完毕只差过户这临门一脚了，反之，如果法院判决解除合同，则会导致一系列的法律纠纷。

 

4、给出卖人一些补偿

 

系争房屋面积很大，含产权车位，地段、楼层、朝向、小区环境、学区等周围配套都很好，自双方签订合同到我们起诉的这几个月里，系争房屋房价已上涨两三百万。为减少法官裁判的压力，我建议买受人主动提出如果法院支持继续履行合同，买受人愿意给出卖人十万元补偿并自愿承担出卖人所提出的五万多元的所谓逾期违约金，买受人采纳了我的意见，并向法院提交了书面的情况说明作出承诺。

 

四、好运：“九民纪要”

 

2019年11月出台的“九民纪要”再次强调了鼓励交易原则，尤其是明确了：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。” 我在庭后提交的代理词中明确引用了“九民纪要”的规定，还是很有说服力的。

 

五、代理词摘要

 

庭审后，我提交了一份简明扼要的代理词，摘要核心内容如下：

 

（一）相关案件事实

 

通过2019年11月7日的庭审调查，可以认定如下相关事实：

 

1、在2018年12月31日双方就涉案房屋签订买卖协议之前，被告（房屋出卖人）就已经知道了原告（房屋买受人）正在办理落户上海的手续，当时还没办好。

 

2、原告已经将全部房屋价款1333.33万元全部支付给了被告，被告已交房给了原告，原告已开始装修（现装修处于中止状态）。

 

3、2019年8月7日，原告取得了上海户籍，案涉房屋的过户已没有障碍。

   

（二）被告无权解除合同   

 

1、原告在2019年6月30日前未取得上海户籍进而未取得购房资格并非原告过错，因为原告符合上海的落户条件，但落户手续的进程并非原告能控制的。

 

2、被告认为解除合同的依据是主合同的第九条、补充条款（一）的第9条、第10条，但补充条款（一）第10条需同时满足2019年6月30日前原告未付款和未过户两个条件才会触发解除条件，事实上，2019年6月30日前原告已经付清了全部房款，该解除条件不会被触发。

 

3、鼓励交易原则是合同法的基本原则，2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019）254号】第三部分也明确载明“……要坚持鼓励交易原则，……审慎适用合同解除制度……”，第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”本案中，原告已于2019年8月7日取得了上海户口，取得了购房资格，该时间虽晚于6月30日，但属于非自身原因造成的显著轻微的违约，并不影响被告合同目的的实现，也未损害被告的权利，且原告已明确表示若合同能够继续履行，则原告自愿补偿被告10万元，这已经能够充分保障被告的权利了。因此，基于鼓励交易原则，案涉合同不应当解除。

 

4、被告要求解除合同的行为有违诚信原则。

 

（三）合同应当继续履行

 

1、合同履行已完全没有障碍

 

（1）原告已取得购房资格；（2）房款已全部支付；（3）被告已交房；（4）案涉房屋没有另案查封或抵押等影响过户的因素。

 

2、合同继续履行符合鼓励交易的原则和诚信原则。

 

六、判决和执行

 

一审法院判决支持了我们继续履行合同的诉讼请求，对方上诉，二审维持原判。之后，经过强制执行办理了过户手续。

 

 

 

 

附：

（一）本案一审判决书：原告薛某与被告王某1、王某2房屋买卖合同纠纷案

 

原告(反诉被告)：薛某，女，1979年3月7日生，X族，住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。

被告(反诉原告)：王某1，男，1977年5月13日生，X族，住上海市浦东新区。

被告(反诉原告)：王某2，男，2004年6月15日生，X族，住上海市浦东新区。

法定代理人：王某1(系王某2之父)，住上海市浦东新区永业路******。

上述二被告共同委托诉讼代理人：丁某，上海市某律师事务所律师。

原告薛某与被告王某1、王某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月7日组织证据交换，案件审理期间，被告王某1、王某2提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)薛某的委托诉讼代理人张春光、被告(反诉原告)王某1及其与王某2的共同委托诉讼代理人丁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告薛某向本院提出诉讼请求：两被告将上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下一层车位250室过户到原告名下。事实和理由：2019年3月2日原告与二被告就位于上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋及车位分别签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定两被告将案涉房屋及车位出售给原告，总价人民币(以下币种相同)1,333.33万元，签约当日付50万元，2019年2月1日前支付200万元，2019年3月1日前支付300万元，过户前支付783.33万元，2019年6月30日前过户，付清800万元后被告交房给原告，合同并对其他事项作了约定。合同签订后，原告支付了全部房款，被告于2019年3月28日向原告交房，但被告拒不配合原告办理过户手续。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，诉请同前。

被告王某1、王某2辩称，合同约定双方确认的过户时间是2019年4月1日，过户时间最晚不能超过2019年6月30日。然而，原告于2019年8月7日才取得上海市户籍，在合同约定的过户期限原告不具备购房资格。2019年7月16日被告发出了解除合同通知函明确解除合同的意愿并退还了部分购房款。被告认为原告在签约和履约过程中不具备购房资格属于实质性违约，故被告不同意继续履行合同将房屋过户给原告。

反诉原告王某1、王某2提起反诉请求：1.解除反诉原、被告关于上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下1层车位250室的两份《上海市房地产买卖合同》；2.反诉被告支付反诉原告违约金2,666,660元；3.反诉被告将房屋恢复原状或向反诉原告照价赔偿50万元；4.反诉被告支付逾期付款和过户的违约金54,203元。事实和理由：2018年底反诉原、被告经中介公司居间介绍于2018年12月31日签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定反诉被告将系争房屋及车位出售给反诉原告，双方确认过户时间为2019年4月1日。同时，双方签署了《补充协议》,其中约定反诉被告最晚付款和过户时间不得晚于2019年6月30日，否则视为反诉被告放弃购买该房屋处理。2019年3月2日反诉原、被告根据上述约定签署了网签版的《上海市房地产买卖合同》。2019年4月10日反诉被告提出要对系争房屋进行装修并向物业公司提交了申请表，在没有得到反诉原告及物业公司同意的情况下，擅自进入系争房屋并将原有装修拆除。2019年6月30日反诉原告要求反诉被告共同至房地产交易中心办理系争房屋的转让过户手续，遭拒。事后，反诉原告得知反诉被告不符合上海市限售规定，不具备购房资格，其在客观上不具备履行涉案合同的能力。同时根据合同第九条和补充协议第十条的约定，在2019年6月30日前不能过户的视为反诉被告放弃购买系争房屋处理。反诉原告遂于2019年7月16日向反诉被告发出《解除合同通知书》行使合同约定的单方解除权。系争房屋为反诉原告唯一住房，出售系争房屋是为了置换房屋，由于反诉被告不符合购房条件致系争房屋无法过户，反诉原告因而错过同时段置换房屋的良机，如今反诉原告置换房屋的成本大幅上涨。同时，签约之后，为提前腾出系争房屋交付给反诉被告，反诉原告在外租房居住。上述这些都是反诉原告客观遭受到的损失。反诉原告认为，合同因反诉被告不具备购房资格而解除，根据合同第九条和补充条款一第九条的约定要求反诉被告支付违约金2,666,660元(合同价的20%)。反诉被告擅自装修系争房屋，合同解除后，要求反诉被告恢复房屋原状或者照价赔偿50万元。合同约定于2019年4月1日前付清房款并过户，反诉被告最后两笔付款逾期且未如期与反诉原告办理过户手续，根据合同第9.3条、补充条款一第十条的约定，要求反诉被告支付逾期付款和过户违约金合计67,977元扣除反诉被告已经支付的利息13,774元实际主张54,203元。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及关联性认定本案事实。

本院经审理确认如下事实：2018年12月31日薛某作为买受人(乙方)与出卖人王某1(甲方)经中介公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：甲方将位于上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋以及迎春路1355弄地下车库地下一层车位250室出售给乙方，房屋建筑面积为162.57平方米，房屋及车位转让价款为13,333,300元。2019年1月1日薛某转账支付王某1购房定金50万元。2019年1月25日案外人贾某某代薛某支付王某1房款200万元，王某1并出具收到200万元房款的收据。2019年2月23日薛某分两笔支付王某1房款200万元和100万元。

2019年3月2日薛某作为买受人(乙方)与卖售人王某1、王某2(甲方)分别就系争房屋及车位签订了《上海市房地产买卖合同》两份，合同约定：甲方将上述系争房屋及车位出售给乙方，房地产转让价款为13,333,300元，车位转让价为30万元，双方确认在2019年4月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第(三)款约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，乙方承担违约责任后，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十二条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)第10条约定：乙方需在2019年4月1日与甲方办理过户手续并且支付剩余款项，若出现乙方放弃购买该房屋，则需要支付总价的20%违约金给甲方，若乙方提出迟延过户，甲方需配合乙方，同时乙方剩余未支付房款按年利率5%支付违约金给甲方，最晚乙方付款及过户时间不得晚于2019年6月30日，否则视为乙方放弃购买该房屋的违约处理。房屋买卖合同附件三“付款协议”约定：乙方于签约当日，支付甲方房款50万元；乙方于2019年2月1日前支付甲方房款200万元；乙方于2019年3月1日前支付甲方房款300万元，乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，直接支付甲方房款7,833,300元。车位买卖合同附件三“付款协议”约定：乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，直接支付甲方车位款30万元。同日，薛某(乙方)与王某1、王某2(甲方)就系争房屋及车位又签订了《补充协议》一份，协议约定：本次交易，房屋买卖合同中成交价13,333,300元包含车位买卖合同成交价30万元；乙方累计支付房款满800万元，甲方需在收到上述房款800万元后不超过10日内将该房地产交付乙方；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。

2019年3月19日薛某支付王某1房款250万元。2019年4月20日薛某支付王某1购房款280万元。同日，王某1出具收到280万元的收据，并手写注明：其中本金2,766,418.77元，逾期罚息33,581.23元。

2019年3月28日王某1向薛某交付了系争房屋，双方并签署了《交房确认书》。

2019年4月10日王某1在“九城二期19号702vip售后”微信群中发微信提示薛某在其没有付清全款、房屋尚未过户之前不要擅自装修系争房屋。薛某回复会争取在4月20日左右支付剩余尾款及同期利息并同意暂缓装修。

2019年4月22日案外人贾某某代薛某转账支付王子良2,547,074元，用途备注为：薛某购房款253.30万元及14,074元利息。同日，王某1出具收到2,547,074元的收据，并手写注明：其中本金25,133,503.19元，逾期罚息33,720.81元。2019年6月29日王某1出具《收款确认》确认系争房屋的房款已经全部收到。

2019年6月30日薛某、王某1、中介公司工作人员刘新宇、陈建军在中介公司门店面谈，因薛某尚未取得上海市户籍以致当日双方无法申请办理系争房屋转让过户手续。

2019年7月16日王某1、王某2向薛某发出《解除合同通知书》，称由于在合同约定的最后过户期限，薛某仍属于上海市的限购对象导致双方无法如期完成系争房屋的转让过户手续，故通知薛某双方之间签订的房屋及车位买卖合同解除并要求薛某支付违约金并赔偿擅自装修房屋产生的装修重置费用50万元，以上费用与薛某已经支付的购房款相抵后余款将返还至薛某银行账户。

2019年7月17日薛某回函表示其已经支付了全部房款，且系争房屋已经交付，不同意解除房屋及车位买卖合同。

2019年7月30日王某1向薛某退还房款50万元。2019年8月6日王某1又向薛某退还房款50万元。

2019年8月7日薛某取得上海市户籍。

2019年8月22日王某1向薛某退还房款30万元。

2019年8月26日薛某向王某1、王某2发出《催告函》，通知王某1、王某2于收函三日内配合薛某办理系争房屋的过户手续。2019年8月28日王某1、王某2向薛某回函，表示房屋及车位买卖合同已于2019年7月16日解除。

另查明，2019年7月18日上海市人力资源和社会保障局发布《上海市引进人才申办本市常住户口》公示名单，已审核同意薛某办理上海市常住户口并予以公示，公示期为2019年7月18日至2019年8月1日。2019年9月24日上海市浦东新区广播电视台出具《情况说明》，其上载明薛某符合上海市的高级人才引进落户政策，浦东广播电视台于2018年10月开始协助薛某办理申请落户上海的相关手续。

庭审中，薛某申请中介公司店长刘新宇作为证人出庭作证，证人陈述签订合同时中介公司的工作人员就告知王某1，薛某的户口尚在办理过程中，预计4月底办出；在王某1陪同薛某办理装修手续时，物业公司提出王某1这样操作有风险，于是王某1就要求中介出一份风险责任书，但王某1对中介公司出具的责任书不认可。中介也与薛某沟通让其暂时先不要装修。之后，看到王某1拍摄的照片才知道原有装修已经被敲掉了。薛某和王某1、王某2对证人证言的真实性无异议，但王某1、王某2认为证人对薛某有偏袒。

审理中，薛某自愿补偿王某1、王某210万元并愿意承担王某1、王某2反诉主张的逾期付款和过户违约金54,203元。为保证涉案房屋及车位买卖合同的履行，现薛某已将王某1返还的房款130万元及补偿款10万元以代管款形式缴纳至法院。

本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。薛某与王某1、王某2于2019年3月2日就系争房屋及车位签订的二份《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表，于法不悖，双方均应恪守。王某1、王某2认为薛某未在合同约定的过户期限获得购房资格的行为已经构成违约，王某1一方有权解除合同。原告不予认可。涉案合同约定“最晚乙方付款及过户时间不得晚于2019年6月30日，否则视为乙方放弃购买该房屋的违约处理”。2019年6月30日薛某尚未取得购房资格，因此导致买卖双方未能如期办理系争房屋转让过户手续，薛某的行为已经构成违约。本案的争议焦点在于：基于薛某的上述违约行为，涉案房屋及车位买卖合同的解除条件是否成就。对此，本院认为，认定约定解除合同的条件是否成就，应当遵循诚实信用原则，结合当事人实际履行情况综合判断。本案中，首先，从合同约定的文义上来看。只有当买受方付款时间与过户时间均晚于2019年6月30日才能视为买受方放弃购买房屋。事实上，薛某最后一笔房款的支付时间是2019年4月22日并未晚于2019年6月30日。因此，不能就此认为薛某作出了放弃购买系争房屋及车位的意思表示。其次，从当事人的过错程度来看。虽然2019年8月7日薛某才取得上海市户籍，但是通过浦东广播电台出具的情况说明可以反映在涉案合同签订之前2018年10月浦东广播电视台就开始协助薛某办理落户手续。而中介公司的证人证言也证实王某1、王某2签订《上海市房地产买卖合同》时明知薛某不是上海户籍，当时薛某的上海市户籍正在办理过程中。事实上，相关部门于2019年7月18日审核同意薛某办理上海市户籍。由此可见，薛某在合同履行期间并不存在故意拖延办理落户手续的情形，其逾期取得上海户籍的行为过错程度显著轻微。再者，从违约的形态来看。虽然薛某未能在合同约定的期限内取得购房资格，但其于事后取得了上海市户籍弥补了自身履行上的瑕疵。最后，从违约行为的后果来看。王某1、王某2作为出卖方，取得系争房屋及车位的对价是其主要合同目的。截止2019年4月22日王某1、王某2已经收到全款。系争房屋也已于2019年3月28日交付。买卖双方已经履行了涉案合同项下绝大部分合同义务。现在薛某又已将王某1返还的房款130万元缴纳至法院代管款账户，其也已经具备购房资格，买卖双方继续履行合同已不存在障碍。综上，虽然因为薛某逾期取得上海市户籍致无法在双方约定日期完成过户，其行为构成违约，但其违约程度显著轻微，不影响买卖双方合同目的的实现，根据诚实信用和鼓励交易的原则，涉案房屋及车位买卖合同的解除条件不成就，两份《上海市房地产买卖合同》应当继续履行，原告薛某请求被告王某1、王某2协助原告办理系争房屋及车位转让过户手续的诉请，本院予以支持。审理中，原告薛某自愿补偿被告王某1、王某210万元，并无不妥，本院予以准许。反诉原告王某1、王某2请求解除涉案合同的反诉请求，本院不予支持。反诉原告王某1、王某2基于合同解除请求反诉被告薛某支付违约金2,666,660元和将房屋恢复原状或照价赔偿50万元的反诉请求，本院均不予支持。反诉被告薛某逾期支付最后两笔房款且逾期过户按约应当承担相应违约责任。反诉被告薛某同意承担反诉原告王某1、王某2主张的逾期付款和过户违约金54,203元，并无不当，对反诉原告该项反诉请求，本院予以支持。关于本诉的案件受理费及诉讼保全费，考虑到对本案纠纷的产生薛某存在责任，本院酌情确定由薛某承担本诉案件受理费及诉讼保全费的80%，王某1、王某2承担20%。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告王某1、王某2于本判决生效之日起十日内协助原告薛某办理位于上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋及迎春路1355弄地下车库地下一层车位250室的产权过户手续，将上述房屋及车位由被告王某1、王某2名下转移登记至原告薛某名下；原告薛某应于上述房屋及车位过户手续办理后当日支付被告王某1、王某2购房款130万元及补偿款10万元；

二、反诉被告薛某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王某1、王某2逾期付款和过户违约金54,203元；

三、驳回反诉原告王某1、王某2其余反诉请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费101,799元，诉讼保全费5,000元，上述共计106,799元，由原告薛某负担85,439元、被告王某1、王某2负担21,360元；反诉案件受理费16,283元(已减半收取)，由反诉原告王某1、王某2负担15,705元、反诉被告薛某负担578元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

 

 

 

 

（二）本案二审判决书：上诉人王某1、王某2与被上诉人薛某房屋买卖合同纠纷案

 

上诉人（原审被告、反诉原告）：王某1，男，1977年5月13日生，X族，住上海市浦东新区。

上诉人（原审被告、反诉原告）：王某2，男，2004年6月15日生，X族，住上海市浦东新区。

法定代理人：王某1（系王某2之父），年籍详上。

两上诉人之共同委托诉讼代理人：丁某，上海市某律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛某，女，1979年3月7日生，X族，住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。

上诉人王某1、王某2因与被上诉人薛某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初73813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人王某1、王某2上诉请求：撤销一审判决，改判支持王某1、王某2在一审中的全部反诉请求。事实和理由：依据补充条款，被上诉人未能于约定日期前过户，上诉人可单方解除合同，无需付款时间也晚于上述日期，一审认为两项条件均需具备属于理解错误；被上诉人从签约日至约定的过户日均不具备上海户籍，其有违诚信，过错程度较大；一审强调诚实信用与鼓励交易，但实质却保护了违约方，违反了公平原则；上诉人卖房目的是为了置换房屋而非取得对价；一审未对被上诉人违约行为进行判罚并对上诉人的损失进行补偿，应当按照20%的比例支付违约金。

被上诉人薛某辩称：只有付款和过户都延迟的情况才视为放弃购买；看房时被上诉人已明确告知上诉人自己正在办理落户手续，暂时不具备购房资格，落户手续不受被上诉人控制，故暂时不能过户系由于第三人原因导致而非被上诉人过错；即便被上诉人构成违约也属于第三人造成的轻微违约，不应解除合同；房价上涨的损失是实际损失，不可以与违约金同时主张；一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

薛某向一审法院起诉请求：王某1、王某2将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋及地下一层车位XX室（以下简称系争房屋及车位）过户到薛某名下。王某1、王某2提出反诉请求：1.解除双方关于系争房屋及车位的两份《上海市房地产买卖合同》（以下简称系争合同）；2.薛某支付王某1、王某2过户违约金人民币（下同）2，666，660元；3.薛某将房屋恢复原状或向王某1、王某2照价赔偿50万元；4.薛某支付逾期付款违约金54，203元。

一审法院审理后于二〇二〇年二月二十六日作出判决：一、王某1、王某2于判决生效之日起十日内协助薛某办理位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋及XX路地下车库地下一层车位XX室的产权过户手续，将上述房屋及车位由王某1、王某2名下转移登记至薛某名下；薛某应于上述房屋及车位过户手续办理后当日支付王某1、王某2购房款130万元及补偿款10万元；二、薛某于判决生效之日起十日内支付王某1、王某2逾期付款和过户违约金54，203元；三、驳回王某1、王某2其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费101，799元，诉讼保全费5，000元，上述共计106，799元，由薛某负担85，439元，王某1、王某2负担21，360元；反诉案件受理费16，283元（已减半收取），由王某1、王某2负担15，705元，薛某负担578元。

二审中，当事人没有提交新证据。

经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，上诉人王某1、王某2与被上诉人薛某所签系争合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应履行。被上诉人曾将全部购房款支付给上诉人，其已经履行完毕作为购房人应当履行的主要义务，且目前被上诉人已经取得上海市户籍，系争房屋及车位具备过户条件，上诉人应当配合被上诉人将系争房屋及车位过户至被上诉人名下。关于上诉人是否享有合同解除权的问题，本案中，依据系争合同的约定可知，只有付款时间与过户时间均晚于2019年6月30日才能视为买方放弃购房，而被上诉人已于2019年4月22日前向上诉人支付过全部房款，故上诉人不享有约定解除权；尽管无法在规定的期间内完成过户系被上诉人原因所致，但被上诉人一直在积极申请办理落户手续，实际取得购房资格的日期也仅稍晚于规定最晚日期，被上诉人行为构成违约，但其违约程度显著轻微，不影响合同双方目的的实现，故上诉人亦不享有法定解除权；一审依据合同约定并结合诚实信用原则与鼓励交易原则认定合同解除条件不成就并无不当。关于违约金的问题，被上诉人未能按约履行合同义务，被上诉人应当承担违约责任并支付相应的违约金，一审认定的违约金数额并无不妥，至于上诉人所主张的房屋总价款20%的违约金系合同解除违约金，本案系争合同并未解除故对于该主张本院不予支持。

综上所述，上诉人王某1、王某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币16，066元，由上诉人王某1、王某2负担。

本判决为终审判决。