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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

 

《异议复议规定》第31条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”这是关于不动产承租人排除执行的规定，本节对此问题做简要分析。

 

一、法理来源：“买卖不破租赁”

 

《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 买卖已经出租的财产，不影响已存在的租赁关系，这是对承租人的保护。

 

二、排除执行的具体内容是“向受让人移交占有”，而不是不得带租拍卖

 

《异议复议规定》第31条明确规定，不动产承租人作为案外人提出执行异议之诉，其可以要求排除的仅限于“向受让人移交占有”，这也是不动产承租人租赁权本质的体现：不动产承租人对租赁物只有占有、使用的权利，而无处分权或所有权。

 

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”从该规定可以看出，即便案外人和被执行人之间真的存在合法有效的租赁关系，且租赁合同签订于法院查封之前，且案外人实际在占有使用标的房屋的，法院也可以采取带租拍卖的方式拍卖标的房屋，承租人可以继续租赁标的房屋至其与被执行人的租赁合同期限届满。当然，进入执行程序之后，法院即会给承租人发协助执行通知书，告知其将应付租金支付到法院，拍卖成交之后，承租人应将应付租金付给租赁物新的所有权人。司法实践中，法院带租拍卖的很多。

 

三、申请执行人享有抵押权的情形

 

不动产抵押权自登记时设立。

 

1、先出租并转移占有，后抵押

 

《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。” 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”根据上述规定，先出租并转移占有，后抵押的，承租人的权利优先于抵押权人的权利，即承租人有权排除“向受让人移交占有”。

 

2、先抵押，后出租

 

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”

 

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

 

根据上述规定，如果先抵押，后出租，则抵押权人的权利优先，承租人无权排除“向受让人移交占有”。

 

四、举证责任分配

 

（一）民事诉讼举证责任分配的一般原则：谁主张、谁举证

 

《民事诉讼法》第六十七条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”

 

《民诉法解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

 

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定：“原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。”

 

（二）执行异议中案外人（承租人）的举证责任

 

根据《异议复议规定》第31条的规定，案外人（承租人）需举证：1、人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；2、租金已支付；3、法院查封之前已占有使用该不动产。

 

1、人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同

 

由于租赁合同有倒签的可能，且现有技术很难鉴定出合同签订的具体日期。因此，案外人（承租人）只提交落款时间早于法院查封时间的租赁合同无法证明该租赁合同签订于法院查封之前（除非有公证、律师见证等），案外人（承租人）还需提交一些证据以补强或形成一个证据链条，一般而言，案外人（承租人）需补充如下证据：

 

（1）支付租金的凭证；

 

对于支付租金的凭证，一般而言以银行转账凭证效力最强（支付宝、微信等转账凭证也可以），但需要注意：第一，最好备注了某某房屋租金字样；2、租金金额需于租赁合同约定的金额相匹配。

 

（2）租赁备案；

 

（3）营业执照等；

 

承租人如果是公司，一般会以租赁物为地址申请营业执照等执照，如果该营业执照办理的时间早于法院查封的时间一般可以说明案外人（承租人）与被执行人（出租人）签订租赁合同的时间早于查封的时间。

 

（4）抵扣税款凭证；

 

2、租金已支付

 

《民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”虽然《执行异议复议规定》第31条第一款未直接规定已付租金是案外人排除“向受让人移交占有”，但是鉴于租赁合同的概念即包含“承租人支付租金”，因此，租金支付的事实应当作为案外人举证的范畴。当然，根据租赁合同租金支付时间未到，不能成为案外人败诉的原因，但是，案外人应当根据法律规定将已届支付期限的租金交付法院执行。

 

3、法院查封之前已占有使用该不动产

 

对此，比较常规的证据是：

 

（1）物业费支付凭证；

 

（2）水电费支付凭证（水电费发票的抬头一般会是出租人）；

 

（3）装修标的房屋的相关凭证；【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于执行异议之诉的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

 

 

 

 

附：森源公司与农商银行棠下支行、李某兰、沛力公司、新沛利公司、商翘公司、张某新案外人执行异议之诉案

 

案情简介：2013年9月15日，森源公司与沛力公司签订案涉三份《租赁合同》，约定沛力公司分别将其位于江门市蓬江区××镇××路××号××幢××幢××幢房产出租给森源公司，租期20年。2013年9月29日，农商银行棠下支行就案涉房产办理了抵押登记；同日，沛力公司、张某新向农商银行棠下支行作出《承诺书》，承诺案涉抵押物不存在任何租赁关系或在签发承诺书之前，抵押物上的租赁关系已经终止或完全消灭。2016年9月30日，就农商银行棠下支行与沛力公司、张某新、李某兰、沛利公司、新沛利公司、商翘公司金融借款合同纠纷一案，一审法院作出（2016）粤07民初38号民事调解书，确认相关债权债务；后该案进入执行程序，执行法院拟对案涉房产进行拍卖处理，森源公司以承租人身份提出案外人执行异议请求，被执行法院驳回后，遂提起本案诉讼。

 

裁判观点【案号：最高人民法院（2021）最高法民申7289号】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，森源公司主张其作为承租人有权在租赁期内阻止案涉房产向买受人移交，需要举证证明其与沛力公司在人民法院查封之前已就案涉房产签订合法有效的租赁合同并占有使用案涉房产，但现有证据不足以证明其主张。1.尽管形式上森源公司与沛力公司签订了《租赁合同》，但并无案涉房产作为租赁物实际交付的证据，亦无森源公司自己或者接收案涉房产后又实际转租他人占有、使用案涉房产的证据；实际上，沛力公司的关联公司在人民法院查封时仍在案涉房产办公及存放有机器设备。2.就《租赁合同》约定的租金而言，森源公司并无实际支付的证据，森源公司主张用沛力公司房产租赁产生的租金抵偿新沛利公司的欠款，而案涉《借款合同》的出借方是森源公司，借款方是新沛利公司，沛力公司则为担保方，结合《租赁合同》签订在借款还款期到期之前、张某新在一审法院调查询问时所作陈述等相关事实，森源公司主张的租金抵债在性质上更符合沛力公司为新沛利公司偿付森源公司借款承担担保责任的法律特征，并非法律意义上以获取房屋使用权为目的租赁合同。3.2013年9月15日，沛力公司与森源公司签署《租赁合同》，而2013年9月29日，沛力公司作为出租人与其法定代表人张某新即向农商银行棠下支行出具《承诺书》，明确承诺抵押给农商银行棠下支行的案涉房产不存在租赁关系，《租赁合同》与《承诺书》存在明显冲突。基于上述分析，并结合案涉房产所占用的土地一直抵押给农商银行棠下支行、农商银行棠下支行对案涉房产抵押登记属于善意相对人，一、二审判决认定森源公司不能证明其与沛力公司之间存在真实、合法有效的租赁关系，也不能证明森源公司在设立本案抵押权前已合法占有、使用案涉房产，其请求在租赁期内阻止案涉房产向买受人移交，没有事实和法律依据，并无不当。