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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

房产新政的适用范围，以上海为例，只适用于尚未网签的房产交易，对于已经网签的，则房产新政不适用。因此，所谓的“房产新政导致买受人失去购房资格”是指房屋买卖双方签订居间协议或草签的买卖合同之后网签之前这段时间政府突然出台新的房产政策导致原本有购房资格的房屋买受人不具备购房资格了。

《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。” 第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

对于房产新政中的限购内容，有的裁判观点认为属于不可抗力，有的裁判观点认为属于情势变更，有的裁判观点比较含糊的认为属于不可归责于双方当事人的事由导致合同无法履行。不论对限购新政如何理解，都认为房屋买受人在限购新政之前具备购房资格，因限购新政导致房屋买受人失去购房资格的，买卖双方任何一方都有权解除合同，且双方互相不负违约责任。并且，在房价上涨比较多的背景下，有些法院会判令房屋出卖人给房屋买受人一定的补偿。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

附：原告戴某、陈某与被告梁某峰房屋买卖合同纠纷案

裁判要旨：房产限购新政导致房屋买受人失去购房资格的，属于因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行，合同解除，双方相互不负违约责任。

案情简介：2021年1月13日，两原告(甲方、卖售人)与被告(乙方，买受人)在德佑公司(丙方、居间方)处就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定双方2021年1月20日前赴居间方处签订网签合同，合同并对房屋交易的其他事宜做了约定。合同签订后，被告按约支付了30万元定金给原告。2021年1月21日，双方经中介协调同意网签时间推迟到2021年1月25日。2021年1月21日，上海出台房产新政导致原本有购房资格的被告失去了购房资格，无法继续交易。

裁判观点【案号：上海市静安区人民法院（2021）沪0106民初10511号】根据买卖合同约定，原、被告双方应于2021年1月20日前至中介处签订网签合同。后德佑公司先是于2021年1月15日联系原、被告双方网签改至2021年1月21日，后又于2021年1月21日告知双方于2021年1月25日进行网签。本院认为，虽然最终约定的网签时间已晚于合同约定的网签时间，但考虑到网签时间均为德佑公司与当事人进行协商后所做变更，故网签时间延后应为当事人协商一致的结果。在2021年1月21日德佑公司与原、被告双方协商好下一次网签时间后，本市出台房产新政，使被告不再具备购房资格。本院认为，因房产新政的出台使被告不具备购房资格，双方之间的买卖合同已无法继续履行，故合同无法继续履行的原因系因购房政策变化原因所致，非原、被告双方能够预见的结果，不能归责于原、被告任何一方，双方均有权解除合同。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于原告要求解除合同的意思已经于2021年3月6日到达被告，故本院认定买卖合同应于2021年3月6日解除。鉴于合同已解除，原告应将收取的定金30万元退还予被告，现原告已将该款交至本院代管，本院一并予以处理。考虑到网签合同经双方当事人协商后延后且合同因政策变化原因已无法履行，故对被告要求原告赔偿的诉讼请求，本院不予支持。