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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版

1、房产新政导致税费增加的法理定性

《民法典》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”

房产新政导致税费增加是不能预见，不能避免的，但是并非不能克服，因为只要多支付税费就“克服”了，因此不属于不可抗力。

房产新政导致税费增加符合“无法预见的、不属于商业风险的重大变化”这一特点，因此属于情势变更。

2、合同僵局的解决

《民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”

一般而言，房屋买卖合同对于税费承担都做了约定，但是这个约定是基于当时的税费政策所做的约定。税费政策是公开的，当事人可以根据税费政策计算得出个税、增值税、契税等税费金额分别是多少，税费总和是多少。在房屋价款和税费承担方式的协商过程中，房屋出卖人一方面要考虑自己的到手价，一方面要考虑房屋买受人的购房总成本（房屋价款、税费等），这关系到房屋买受人是否愿意购买标的房屋，而房屋买受人一方面要考虑自己的购房总成本（房屋价款、税费等），一方面也要考虑房屋出卖人的到手价，这关系到房屋出卖人是否愿意出卖标的房屋。总之，“羊毛出在羊身上”，不论合同对于税费承担做何约定，都是买卖双方相互妥协找到的一个利益交汇点，而这个交汇点是根据具体金额计算出来的，而不是具体金额加不确定风险计算出来的，即合同关于房屋价款和税费承担的约定并不包含这一层含义：不论今后税费政策是否调整以及税费政策的调整导致税费承担方税费成本增加还是减少，税费都由某一方承担。即合同双方当事人的真实意思表示并无此含义。当然，如果合同对此（不论今后税费政策是否调整以及税费政策的调整导致税费承担方税费成本增加还是减少，税费都由某一方承担）做了明确约定，则从约定。

房产新政导致税费增加，在合同没有约定多出来的税费谁承担的情况下，双方应当根据《民法典》第五百一十条规定协商解决，但是协商过程应当遵循《民法典》第五条的自愿原则，如果双方协商不成，无法继续交易，合同目的不能实现，则属于因情势变更导致合同无法履行，合同双方均无过错，合同任何一方都可以解除合同，且双方相互不承担违约责任。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

附：周某与李某、陈某房屋买卖合同纠纷案

案情简介：2021年1月9日，原告周某作为买受人（乙方）、被告李某、陈某作为卖售人（甲方），签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋。同日，原、被告双方还签订《补偿协议》一份，其中第2条约定：“本次交易，甲方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付。甲方承诺该房产为其家庭名下在上海唯一一处房产并且拥有该房产全部产权已满两年。若甲方此项承诺于事实不符，甲方承担由此虚假承诺造成的乙方多缴纳的全部税费。”该协议还附有《税费估算清单》一份，对于签订协议当时的相关交易税费的计算方法进行了明确。签订合同当日，原告向被告李某转账支付定金10万元。2021年1月21日，本市相关部门发布《关于促进本市房地产市场平稳价款发展的意见》，其中第四条将增值税免征年限从2年提高至5年。系争房屋因此产生额外的增值税。双方就额外的增值税如何负担无法达成一致。

一审裁判观点【案号：上海市浦东新区人民法院（2021）沪0115民初34724号】《补偿协议》中虽然约定了此次交易产生的税费全部由原告承担，但该条款是基于签订合同时的政策双方协商的结果。在合同签订以后，相关部门颁布了新的政策，导致系争房屋的增值税情况与双方订立合同时发生了重大变化，该变化是原、被告双方均无法预见的，而且根据双方陈述，新政前后，系争房屋的增值税差价有十几万元，让任何一方承担均有违公平。从原、被告之间的微信聊天记录来看，被告始终认为根据合同约定，所有税费应由原告承担，且坚持要求原告限期支付购房款，原告在此情况下，提出解除双方之间的买卖协议，具有合理理由。2021年1月25日原告在微信中提出解除合同，但是被告并没有同意，原告要求确认双方合同于该日解除，本院不予支持。原告于2021年1月28日向被告发送《解约通知书》，被告于2021年1月30日回函表示同意解除，此时双方达成解除合意，故本院确认双方之间的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于该日解除。关于合同解除的责任，前文已经陈述，本案合同解除系不可归责于原、被告任何一方的原因所致，被告要求没收定金，本院不予准许。因此，原告要求被告李某返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。

二审裁判观点【案号：上海市第一中级人民法院（2021）沪01民终15144号】周某与李某、陈某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》后，上海市出台了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，导致系争房屋的增值税情况与双方订立合同时发生重大变化，这超出了双方签约时的预期。一审法院认定虽然《补偿协议》约定此次交易产生的税费均由周某承担，但该约定显然并未考虑增加的增值税，并无不当。李某、陈某主张增加的增值税均应由周某承担，缺乏依据，本院不予采信。现双方就继续交易的条件无法达成一致意见，均同意解除合同，仅是对合同解除的责任归属有不同意见。一审法院据此确认以李某、陈某于2021年1月30日回函作为合同解除的时间，亦无不当之处。鉴于双方对合同解除均无过错，合同解除的责任不可归责于任何一方，李某、陈某要求没收定金，缺乏依据，本院不予支持。