钜派小编按：全国性楼市强调控政策影响下，购房投资变得难上加难。但身处股权造富时代，其实想要投资房地产并不难——房地产投资基金。

三年前，纽交所迎来一家来自中国的互联网企业，它以250亿美元的融资规模摘得当时“全球史上最大规模IPO”桂冠，这一天不仅成就了马云，还同样成就了孙正义为首的股权投资者。

没错，这家互联网企业正是天猫、支付宝背后的阿里巴巴。

当然这笔IPO不仅捧红了阿里巴巴或是马云爸爸，更捧红了这类高风险、高收益、可以跨越经济周期的投资方式，私募股权投资自此乘上时代风口，迅速成长成为市场红人。

在当前这种直接投资房地产受限的情景下，私募股权可以说是为房地产投资提供了一条绝佳出路——房地产投资基金。

什么是房地产投资基金？

房地产投资基金一般是指专注于投资房地产领域的私募股权基金，是从事于房地产收购、开发、管理、经营和营销从而从中获取收入的集合投资计划。

相对于直接投资开发房地产或是在公开市场上投资上市公司，私募股权房地产基金作为房地产投资的一种新型工具，巧妙结合私募股权投资相对高收益和房地产投资相对低风险的特点。

基金可分为哪些类型？

按照风险高低来分，房地产投资基金被分为四种：核心型、核心增益型、增值型和机会型。

核心型和核心增益型基金主要投资于核心繁华地段的办公楼、商业用房和住宅等地产项目；增值型投资于需要改善、翻修和再造的地产项目，纽约地主铁狮门就主攻这一类型。

而我国私募股权房地产投资基金则以第四种机会型为主，用于投资无需管理的、新开发或者有待改造的地产项目。

​基金有哪些特点和优势？

第一，基金管理人专业能力支撑。

这是个人直接投资房地产和通过房地产投资基金间接投资房地产的最大区别。和所有行业一样，房地产行业投资的最佳机会可能在一年之内，也有可能就短短几个月时间瞬间即逝。

区别于基金管理人的高度敏锐、项目甄选、精于决策的能力，个人投资者相对稀缺的专业知识和有限的投资经验，很大可能就此错过房地产投资的绝佳风口。

第二，基金风险分散且可控。

同样区别于个人投资对于房地产个案投资的风险，房地产投资基金可以投资于不同地区以及不同类型的房地产，有利于投资风险有效分散。

同时，房地产基金在与项目方的交易结构中往往插入多重保障措施，例如，股权质押、土地抵押和实际控制人无限连带保证责任担保等，有利于将投资风险纳入可控范围内。

第三，基金降低交易成本。

房地产市场，信息高度不对称，通常在房地产交易中涵盖了多重成本，而房地产投资基金这样一种集合投资计划所形成的规模优势，有利于降低信息的不对称性，从而有利于降低交易成本。

未来，房地产调控政策大概率不会在现有基础上有所放松，购房直接投资房地产显然已经被扼住命脉。而私募股权房地产基金，一方面有基金管理人的投资策略专业化做支撑，另一方面基金本身风险分散且可控、收益水平较高，未来完全可以成为房地产投资的一大利器。

作者 崔雨霏 钜派研究院 研究员

法国格勒诺布尔大学金融学硕士，曾任职江苏银行、长江期货以及某私募机构，拥有多年行业经验。目前主要从事国际宏观经济和一级市场研究。