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如何打赢“租房战”？
(2013-10-26 15:47:57)
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杂谈 |
《工人日报》（2013年10月26日 05版）■申友祥
近期，多家媒体报道称多个一线城市房租上涨。其中，北京连续上涨52个月，广州连涨48个月，深圳连涨51个月。
一边是租金不断上涨，一边又迎来了年底租房高峰期的来临，有关房东、二房东、中介和租客之间发生纠纷的新闻也大量出现，甚至有人将这些纠纷形象地描述为“战争”。
在这些“战争”中，租客与非房主本人签订租房合同风险最大，也最易发生诉讼。为此，北京市第三中级法院法官通过介绍实务中遇到的常见案例，提醒租客们小心防范风险。
案 例
租房未见真房主 房住不成钱也没了
小张与“房东”伍先生谈好价格，付了好几千元的租金及押金后，还没住上两天，突然杀出个郑女士，她握有该房的房产证，质问小张为何住在她的房子里，并询问原来的房客伍先生去哪了，这时小张
才明白自己受骗了，原来同是房客的伍先生租约期届满，将房子转租出去，骗了一笔钱逃之夭夭了。
除了像小张那样被“二房东”骗的，生活中还有很多租客是上了房产中介的当。
小赵找房屋中介帮忙租房，中介称该公司从房东刘先生处租得的一套大房子中还有空房。小赵看房后发现，虽然房子被打了隔断，里面住了七八家人，但租金便宜，于是就和中介签订了房屋租赁合同。
没住多久，小赵的笔记本电脑在出租屋里被盗了。祸不单行，随后更闹心的事出现了，房东刘先生出现了，称房子要收回自己住，让租客们限期腾房，并支付房屋使用费。租客们发现上当后纷纷联系中
介，可是中介公司已经人去楼空。原来刘先生把房子租给中介，合同明确约定未经刘先生允许，房子不得转租他人。无奈的租户们只有自认倒霉，开始了下一个租房之旅。
上述案例较有代表性，反映的租房纠纷大多数都和二房东或者叫“不真正”房东有关，其共同特点是：租赁合同的甲方不是房产证上登记的房主，且现实中出租方往往通过虚构事实或隐瞒真相来骗取承
租人的信任，承租人因为疏忽大意或者信息不对称而上当受骗。
法官提示
和假房东签合同有啥法律风险
一方面，可能面临转租合同无效的风险。我国《合同法》规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，如果二房东未经房东同
意擅自转租的，房东有权直接通知二房东和房东的租房合同解除。一旦房东和二房东的合同解除，二房东与租客们的合同也失去了前提故而不能有效成立；此外，房东也有权主张二房东和租客们的转租
合同无效。一旦合同无效，租客们只有另找居所。
另一方面，除了另找居所承受折腾之苦外，租客们还可能面临经济损失。这样的情况很多是二房东故意设置的“圈套”，明知自己未得到房主的同意，而骗取租客信任，收了押金和房租后溜之大吉。
法官支招
如何避免租房上当受骗
租金上涨、房子难租，尤其是当房源多数控制在以中介为首的二房东手中时，租客们如何避免上当受骗？
首先，尽量找到房主直租。房主委托中介出租房屋，或者租客委托中介租房，中介在其中起的是居间作用。签订合同时，一定要要求真房主出面，不能由他人代签。
其次，如迫不得已只能租二房东转租的房子，那么先要审查二房东和房主之间的合同。若二房东拒绝提供，这种房子宁可不租。看到合同后，记下房主姓名及身份证号，留意承租人信息，若二房东不是
合同中的承租人，那该房可能转租了好几道手，租房链条越长房子风险就越大。此外，还需留意合同中关于转租的内容，如果合同约定须经房主允许才能转租，那么务必让二房东拿出转租得到许可的证
明。否则，宁可另找别家。
再次，尽可能看到房产证原件或复印件，留意房产证上房屋具体位置、产权人名字、身份证号是否和合同上的出租人一致。如果不一致，务必小心，可能所谓的“房主”对这套房子也没有处置权。如果
二房东拿不出房产证或者其复印件，又联系不上或者见不到房主，那么更应提高警惕，这可能又是一个陷阱。
此外，为确保万无一失，还可以向小区的物业公司、隔壁邻居、屋内的租友们打听，核实房主信息。另外，签订合同时，还应注意查看二房东的营业执照或身份证号，并将证件号、二房东的联系方式、
公司或家庭地址等记录在合同上，并约定好纠纷的解决方式。
最后也是最为重要的，租客在租房过程中，所有缴纳的定金、押金、租金等款项都应索取发票和收据，并保存这些证据，以便上当受骗后作为报案投诉证据。
作者单位：北京市第三中级法院
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