省高院案例：本案行政诉讼解决的是被诉他项权证登记的合法性问题。如李阳等四人认为被诉他项权登记的基础行为即借款及抵押行为无效或者应当撤销，应当通过民事救济途径予以解决。

不白之衷托之日月；不平之气托之风雷

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董再国律师个人简介

——1992年河北承德高考文科状元，兰州大学法学本科，北京大学法律硕士。现为北京新邦律师事务所高级合伙人，北京律协环资法律专业委员会委员；

——执业年限17年，北京行政诉讼知名律师。擅长行政法领域高端疑难及企业、集团征地拆迁案件。

——执业以来已为近500个公司、企业和个人提供了优质满意的法律服务；网上可查的案件胜诉案例300余起。

——董再国律师严格控制案件质量和风险，不欺骗，不隐瞒，不乱承诺，不乱收案。董律师能接您的案子，就会心里有数，亲自开庭，坚持到底；不接您的案子，说明您的案子其实不适合打官司，没必要浪费精力和成本。董律师平易近人，坦诚沟通，收费合理。

 

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“革命尚未成功，同志仍需努力。”从来没有什么救世主，你的苦处，不要指望上天悲悯。当今世道，我们共勉：唯有自强，才能自救！

 

裁判要旨：抵押人李阳、钟文利向房屋登记机关提交的抵押房屋的房屋所有权证登记的所有权人分别为李阳、钟文利，王彬、李建春并未登记为共有人，故在权利外观上王彬、李建春并不是权利人，且李阳、钟文利在办理涉案房屋抵押登记时，签字确认抵押房屋没有共有人，因此，王彬、李建春是否为涉案房屋的共有人存在争议，该争议应通过民事途径解决，不是本案的审理范围。

湖南省高级人民法院

行 政 裁 定 书

（2020）湘行终1249号

上诉人（原审原告）：李阳，男，1951年10月2日出生，香港身份证件号码×××4540（2）。

上诉人（原审原告）：钟文利，女，1968年7月22日出生，汉族，身份证住址长沙市芙蓉区。

以上二上诉人的共同委托代理人：曾理，湖南人和律师事务所律师。

以上二上诉人的共同委托代理人：王青，湖南三湘律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：王彬，女，1958年2月17日出生，香港永久居民身份证号码Ｐ××××（9）。

上诉人（原审原告）：李建春，男，1963年1月11日出生，香港身份证件号码×××3405（1）。

以上二上诉人的共同委托代理人：夏明，湖南人和律师事务所律师。

以上二上诉人的共同委托代理人：张宇娴，湖南三湘律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）：海南海控小额贷款有限公司。住所地：海南洋浦经济开发区吉浦路凯丰城市广场1#综合楼西单元6楼603号房。

法定代表人：梁泓，董事长。

委托代理人:田健夫，湖南龙冠律师事务所律师。

委托代理人:邱丽丽，湖南龙冠律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：长沙市自然资源和规划局。住所地:长沙市岳麓大道218号市政府第二办公楼9楼。

法定代表人：冯意刚，该局局长。

委托代理人：黄轶岚，该局工作人员。

委托代理人：陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。

原审第三人：黄采南，男，1964年1月23日出生，汉族，身份证住址北京市朝阳区。

委托代理人：何世君，京园（北海）律师事务所律师。

上诉人李阳、钟文利、李建春、王彬、海南海控小额贷款有限公司因与被上诉人长沙市自然资源和规划局（以下简称长沙市资规局）及原审第三人黄采南他项权登记一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2020）湘01行初85号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

湖南省长沙市中级人民法院审理查明：2014年7月29日，李阳、钟文利、海南海控小额贷款有限公司和黄采南共同向原房屋登记机关长沙市房屋产权登记管理中心（原隶属于长沙市住房和城乡建设委员会，现归属长沙市自然资源和规划局）申请涉案房屋的最高额抵押权设立登记，并提交《长沙市房屋最高额抵押权登记申请书》、李阳持有的长房权证雨花字第0××6号、0××1号、0××6号及钟文利持有的长房权证雨花字0××8号《房屋所有权证》、《海南海控小额贷款有限公司最高额借款合同》（海控小贷（2014）借字第047号）、《抵押合同》（海控小贷（2014）抵字第047-1号）、完费凭证、申请人的合法身份证明、《海南省政府金融工作办公室关于同意设立海口海控小额贷款有限公司的批复》（琼金办贷〔2011〕15号）等申请材料。长沙市住房和城乡建设委员会接收申请材料后，依据《房屋登记办法》第五十条、五十一条的规定，对涉案房屋的最高额抵押权登记进行受理、审核。经审核，登记机关于2014年7月29日办理涉案最高额抵押权设立登记并于次日向海南海控小额贷款有限公司核发房他证雨花字第514051838号他项权证。该他项权证登记主要内容如下：房屋他项权利人为海南海控小额贷款有限公司，房屋所有权人为李阳、钟文利，他项权利种类为抵押权，债权总额2500000元，登记期间为2014年7月30日，办理房屋最高额抵押权登记，登记类型为最高额抵押权设立登记。

另查明，《长沙市房屋最高额抵押权登记申请书》的询问事项记载如下：工作人员就“申请登记事项是否为当事人意思表示？（回答：是）申请内容与提交的资料是否真实？（回答：是）抵押房产是否有共有人？（回答：否）……是否有需要向登记机构说明的其他问题？（回答：否）。李阳、钟文利作为“被询问人”对以上询问事项签字确认。

还查明，2014年10月，海南仲裁委员会根据海南海控小额贷款有限公司申请，就海南海控小额贷款有限公司、黄采南与李阳、钟文利等人之间的借款、抵押行为，作出（2014）海仲字第446号《民事调解书》。

2015年11月，海南省海口市中级人民法院根据已经发生法律效力的海南仲裁委员会（2014）海仲字第446号《民事调解书》及权利人海南海控小额贷款有限公司的申请，作出（2015）海中法执字第292号《执行裁定书》。

2016年3月，李阳对海南仲裁委员会作出的先予仲裁的（2014）海仲字第446号《民事调解书》提出执行异议之诉，并向海口市中级人民法院申请撤销。

2016年5月，海口市中级人民法院作出（2016）琼01民特30号《民事裁定书》，裁定驳回李阳等人申请撤销（2014）海仲字第446号《民事调解书》的请求。

2016年5月，李阳等人以被骗取抵押登记为由向长沙公安机关报案。长沙市公安局高新区分局经受理初查，于2016年6月17日决定对“李阳、李智恒、李丹被合同诈骗案”立案侦查，并询问了第三人海南海控小额贷款有限公司委托代理人韩冰和南海明珠公司委托代理人黄勤。

2018年6月，李阳等人向海口市中级人民法院提出执行异议，申请不予执行（2014）海仲字第446号《民事调解书》。

2018年8月，因法释〔2018〕10号《最高人民法院关于仲裁机构“先予仲裁”裁决或者调解书立案、执行等法律适用问题的批复》的出台，海口市中级人民法院于同月29日根据李阳等人提出的执行异议，作出（2018）琼01执异794号执行裁定书，裁定不予执行（2014）海仲字第446号调解书。

2018年9月，海南海控小额贷款有限公司就本案所涉借款合同向海口市龙华区人民法院提起民事诉讼。该院已受理，案号为（2018）琼0106民初字13971号。

李阳、钟文利、李建春、王彬认为本案涉及的抵押权登记资料的审核违反法律、法规规定，导致登记他项权证产生错误。遂于2020年3月2日诉至原审法院，请求撤销涉案房他证雨花字第514051838号他项权证。

湖南省长沙市中级人民法院认为：一、本案中，当时生效的《房屋登记办法》《房地产登记技术规程》未明确规定登记机关办理涉案最高额抵押登记程序中需要审查抵押人配偶签字及对申请登记人的房屋权属进行实质审查的职责。另案涉房屋分别登记在李阳、钟文利名下，登记状态为单独所有，并未登记为共有人，故在权利外观上王彬、李建春并不是权利人。故王彬、李建春与涉案房屋最高额抵押登记行政行为不具有行政法上的利害关系。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项及《最高人民法院关于适用<</span>中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，李建春、王彬不具有原告资格，本案应裁定驳回李建春、王彬的起诉。李阳等四人主张本案李建春、王彬为涉案房产共有权利人但未在抵押合同上签字，登记机关在办理登记时未依法进行询问及要求补充相应资料为由，导致案涉他项权证登记错误的理由不成立，不予支持。

二、李阳、钟利文的起诉是否超过法定起诉期限。长沙市资规局及海南海控小额贷款有限公司均主张李阳、钟文利自2014年7月30已知晓被诉他项权登记行为，直至2020年3月2日才提起行政诉讼已明显超过起诉期限；李阳、钟文利在另案参与仲裁、执行异议、民事诉讼或刑事报案等行为均不可能妨碍其行政诉讼权利的行使，不属于“不属于起诉人自身的原因超过起诉期限的”或者“人身自由受到限制而不能提起诉讼的”的情形，应当裁定驳回李阳、钟文利的起诉。

原审法院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内……”。李阳、钟文利因主张被诉他项权登记基础的借款及抵押行为无效或者应当撤销为由，一直通过民事途径主张其权益，故李阳、钟文利民事争议处理期间不应计算在行政诉讼起诉期限之内。据此，原审法院认定李阳、钟文利于2020年3月2日向其提起诉讼未超过法定起诉期限。长沙市资规局及海南海控小额贷款有限公司主张李阳、钟文利超过法定起诉期限的理由不成立，不予支持。

三、本案被诉他项权登记行政行为是否合法。根据当时生效的《房屋登记办法》第五十条规定：“以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。该法第五十一条规定：“申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。”本案李阳、钟文利、海南海控小额贷款有限公司和黄采南共同向长沙市资规局申请涉案房屋的最高额抵押权设立登记，并提交《长沙市房屋最高额抵押权登记申请书》等申请材料。长沙市资规局接收申请材料后，依据《房屋登记办法》第五十条、五十一条的规定，对涉案房屋的最高额抵押权登记进行受理、审核。经审核，认为前述共同申请人提交的上述申请材料齐全，符合法定形式要求，于2014年7月30日向海南海控小额贷款有限公司核发房他证雨花字第514051838号他项权证并无不当。

李阳、钟文利主张长沙市资规局办理被诉他项权登记时，未询问涉案房屋共有人情况及未要求补充相应证明资料，故被诉登记程序违法应予撤销。《房屋登记办法》第十八条第一款规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”本案中，李阳、钟文利所持有的涉案房屋所有权证均登记为单独所有，不存在权利人上房屋的共有人登记信息；另据《长沙市房屋最高额抵押权登记申请书》记载，工作人员就“申请登记事项是否为当事人的意思表示”“申请内容与提交的资料是否真实”“抵押房产是否有共有人”等问题已作详细询问，李阳、钟文利均予以选择回答并签字确认。故李阳、钟文利的上述主张理由不成立，不予支持。

需要指出的是，本案行政诉讼解决的是被诉他项权证登记的合法性问题。如李阳等四人认为被诉他项权登记的基础行为即借款及抵押行为无效或者应当撤销，应当通过民事救济途径予以解决。

综上，本案被诉房他证雨花字第5××8号他项权证认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法。李建春、王彬不具有原告资格，应裁定驳回李建春、王彬的起诉。李阳、钟文利的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九和《最高人民法院关于适用<</span>中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，判决：一、驳回李建春、王彬的起诉；二、驳回李阳、钟文利的全部诉讼请求。原审案件受理费50元，由李阳、钟文利负担。

李阳、钟文利、王彬、李建春不服上述判决，向本院提起上诉称：1.原审判决认定事实错误，涉案他项权证登记缺乏必要的登记材料。被上诉人收到的最高额借款合同缺页不完整、被上诉人未尽到对申请资料合法性审查的义务，也未尽到法定询问义务。2.王彬、李建春系涉案房屋的共有人，与被诉行政登记行为有利害关系，有诉讼主体资格，原审法院认定王彬、李建春不具备诉讼主体资格，没有事实依据和法律依据。请求撤销原审判决，撤销涉案他项权证，并由被上诉人承担本案诉讼费用。

海南海控小额贷款有限公司亦不服，向本院提起上诉称：李阳、钟文利的本案起诉已超过起诉期限，不存在可扣除期间，依法应驳回起诉。本案不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的情形，原审判决适用法律错误。本案行政登记行为合法有效。请求撤销原审判决第二项，裁定驳回起诉。

被上诉人长沙市资规局答辩称：被上诉人严格按照房屋登记相关规定，履行了法定审查义务，程序合法。王彬、李建春不具有原告主体资格，李阳、钟文利的起诉超过法定期限，应裁定驳回起诉。请求撤销原判，裁定驳回李阳、钟文利的起诉。

原审第三人黄采南陈述意见称：王彬、李建春的权益只能通过民事途径解决，长沙市资规局已经尽到审查义务。本案超过起诉期限，应驳回李阳、钟文利的起诉。

当事人原审提交的证据已随案移送本院。经审查，原审采信的证据可以作为认定本案事实的依据。本院对原审查明的事实予以确认。

二审另查明：2016年10月21日，长沙市机构编制委员会印发《长沙市不动产登记中心主要职责内设机构和人员编制规定》，设立长沙市不动产登记中心，为长沙市国土资源局（现更名为长沙市自然资源和规划局）所属副处级公益一类事业单位。主要职责包括负责市本级及城区不动产登记的申请、受理、审核和登簿发证等事务性工作。

2014年7月30日，海南海控小额贷款有限公司办理抵押权登记的委托代理人韩冰领取了房他证雨花字第514051838号他项权证。2014年8月28日，海南仲裁委员会作出（2014）海仲字第446号调解书，该调解书载明，李阳、钟文利涉案房屋办理抵押登记的登记证号为“房他证雨花字第514051838号”，抵押权人为海南海控小额贷款有限公司。2015年10月28日，李阳、钟文利在向海南省海口海事法院书写的《请求对（2014）海仲字第446号调解书不予强制执行申请书》中明确，其已知道（2014）海仲字第446号调解书的内容。李阳、钟文利、李建春、王彬向湖南省长沙市中级人民法院提交的本案行政起诉状的落款时间为2020年1月16日。

本院认为：根据本案查明的事实，抵押人李阳、钟文利向房屋登记机关提交的抵押房屋的房屋所有权证登记的所有权人分别为李阳、钟文利，王彬、李建春并未登记为共有人，故在权利外观上王彬、李建春并不是权利人，且李阳、钟文利在办理涉案房屋抵押登记时，签字确认抵押房屋没有共有人，因此，王彬、李建春是否为涉案房屋的共有人存在争议，该争议应通过民事途径解决，不是本案的审理范围。王彬、李建春与涉案房屋的共有关系尚待依法确认，王彬、李建春与本案抵押登记行政行为有利害关系证据不足。王彬、李建春尚不具备本案的原告主体资格，原审判决驳回王彬、李建春的本案起诉，并无不当。

《最高人民法院关于适用<</span>中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”被诉房屋他项权证于2014年7月30日作出，被诉房屋他项权证是颁发给海南海控小额贷款有限公司，该权证由海南海控小额贷款有限公司办理涉案抵押登记的委托代理人韩冰领取。即使李阳、钟文利2014年7月30日不知道该证的内容，但从本案查明的事实看，李阳、钟文利于2015年10月28日就应当知道被诉房屋他项权证的内容，其于2020年提起本案诉讼，明显超过了法定起诉期限。本案中，李阳、钟文利的起诉并不存在《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的情形，原审判决适用上述规定，认为李阳、钟文利的起诉没有超过起诉期限，明显不当。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条第一款规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。”李阳、钟文利的起诉超过法定起诉期限，也没有上述法律规定的耽误起诉期限的情形。根据《最高人民法院关于适用<</span>中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的，已经立案的，应裁定驳回起诉。

综上所述，原审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。原审判决第二项适用法律错误，依法应予撤销并改判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）、（二）项，《最高人民法院关于适用<</span>中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九条第一款第（二）项、第一百二十三条第（一）项之规定，裁定如下：

一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2020）湘01行初85号行政判决第一项；

二、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2020）湘01行初85号行政判决第二项；

三、驳回李阳、钟文利的起诉。

本案一、二审不收取案件受理费。

本裁定为终审裁定。

审判长　　张少波

审判员　　赫荣生

审判员　　赵　旻

二〇二一年三月十九日

法官助理刘柯岑

书记员杨雅婷