【MSSSF（2025）001-WJJ00069 翁金基律师 20250529 原创首发】

“法官，这房子我从 2015 年就租下来了，2030 年 3 月 10 日才到期，租金一次性付清了，房子一直是我在住！这房子可不能随便拍卖，得带着租约拍卖！”当一个案外的陌生人---赵东城出现在法庭上时，一场围绕真假租约的执行异议之诉就此拉开帷幕。

起底案件：巨额债务与神秘租约

钱宣武和孙崇文这俩兄弟，当年向某银行海淀支行贷了 700 万，还拿名下一套房子做抵押。本想着借鸡生蛋，走上人生巅峰，结果一不小心玩脱了，贷款还不上。银行一看这情况，哪能坐得住，直接一纸诉状把他俩告上了法院。法院也不含糊，判决一下，明确钱宣武、孙崇文得赶紧还钱，某银行海淀支行对那套抵押的房子享有抵押权。可这兄弟俩估计是 “摆烂” 了，愣是不履行判决。到了 2023 年 3 月，银行无奈之下，申请法院强制执行。

2024 年1月，当海淀法院裁定拍卖房子来清偿债务时，戏剧性的一幕出现了！一位名叫赵东城的神秘人突然“闪现” 法院，拿出了《房屋租赁合同》、租金《收据》、物业费、电费、燃气费缴纳凭证等，要求法院对该房附租约拍卖，并进而提起了案外人执行异议之诉。

这操作，直接把大家整懵了，这赵东城哪里来的？这租约是真的还是假的？他的这些证据能否经得起推敲？法院又会如何判决呢？咱们接着往下看。  

法官断案：拨开迷雾看本质

海淀法院在审理这起执行异议之诉案件时，从多个关键方面入手，来判断租赁行为的真伪。

首先是租赁合同签订的时间：这一点非常关键，要查明是否存在 “倒签” 行为。赵东城说他2015 年 3 月 11 日和钱宣武签了租赁合同，可房子在 2015 年 6 月 18 日办理了抵押登记，这间隔也太短了吧？存在刻意规避抵押的嫌疑。而且，租期长达 15 年，这种一次性签订超长租期的情形本身就太可疑了，法院进一步审查是否存在 “倒签” 的可能。

其次是房屋的实际占有使用状况：按照常理，租客住在房子里，肯定会留下各种生活痕迹，这些痕迹就是证明租赁关系的重要线索，法院会结合物业费、水电气费、装修协议等证据，综合判定赵东城是否实际占有使用房屋。但尴尬的是，赵东城提供的物业费凭证仅反映了 2021 年和 2022 年的物业费，那之前的 6 年呢？电费、燃气费缴纳凭证更离谱，全是截屏照片，连缴款人是谁、账户信息是啥都看不清，这些证据都不足以证明赵东城从 2015 年起就实际占有房屋 。

最后是租金支付情况：实际支付租金是判断租赁关系真实性的重要依据。对于大额租金的支付，一般应以银行转账凭证为据。赵东城声称一次性现金支付了 15 年租金78 万元，法官一听，直接摇头，这不符合常理和正常交易习惯啊！ 

综合以上因素，海淀法院最终认定赵东城提供的证据不足以证明其与钱宣武之间存在真实有效的租赁关系，赵东城不享有足以排除强制执行的权益，驳回了赵东城的诉讼请求。

深度剖析：法律规则与警示

针对房产进行拍卖时，案外人以租赁合同主张房屋应当附租约拍卖并提供了相应证据的，法院首先就要审查租赁行为的真伪，旨在防止当事人通过虚假租赁来逃避债务、干扰司法执行。

这起案件给我们敲响了警钟，尤其是对于那些想要购买法拍房的人来说。法拍房虽然价格可能诱人，但水太深了！在购买之前，一定要仔细了解房屋的租赁情况！

 

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