【MFD（2023）009-WJJ00042 翁金基律师 20231221 原创首发 微信号：wengdalv 手机号：13520092341】

“翁律师，买卖双方明明就是谈崩了，怎么能说已经达成协议了呢？再说了，这么大的房产，这么大的金额，连价款都没确定下来，就认定买卖合同已经达成了？”

自从看了我转发的《最高人民法院发布民法典合同编通则司法解释相关典型案例》，好多朋友对其中的“案例二：某通讯公司与某实业公司房屋买卖合同纠纷案”心存疑虑。

“案例二”主要讲了这么一件事：通讯公司（买家）与实业公司（卖家）就一处房产的买卖签订了预约合同---《购房协议书》，约定了房产的的位置、面积及总价款等，并约定在《购房协议书》原则下磋商确定购房合同及付款方式。

通讯公司付了1000万元定金，实业公司交了房。后，通讯公司发函请求降价，实业公司请通讯公司一起协商签订《房屋买卖合同》，但因存在严重分歧未能签订本约合同。实业公司要求解除《购房协议书》、通讯公司腾退房屋并支付场地使用费、退还定金；通讯公司认为《购房协议书》已成立并合法有效，请求判令实业公司履行办理房产过户的义务。

法院生效裁判主要认为：《购房协议书》为预约合同，实业公司交房行为不应视为对该合同的履行，应认定为系基于与通讯公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，可以认定通讯公司与实业公司之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。

朋友们的主要问题为：

1. 在收付定金、房屋的行为发生后，通讯公司发函实业公司，请求实业公司将诉争房屋的价格下调至6000万元左右；实业公司发函通讯公司，要求派员协商正式的房屋买卖合同，通讯公司于次日回函表示同意商谈购房事宜；实业公司发函通讯公司，要求通讯公司对其拟定的《房屋买卖合同》作出回复，通讯公司回函对其已收到上述合同文本作出确认。

即，无论是通讯公司、还是实业公司，在发生严重分歧之前，一直都在按照《购房协议书》（预约合同）的约定进行协商，准备签订《房屋买卖合同》（本约合同）。换言之，从通讯公司、实业公司的客观行为看，二者都不认为《房屋买卖合同》（本约合同）已经订立。那怎么能置当事人真实意思于不顾，认定双方之间已经成立了房屋买卖法律关系呢？

2. 假如说，通讯公司、实业公司之间已经成立了房屋买卖法律关系，那么合同价款是多少？如果连合同价款都没有确定，怎么能说房屋买卖法律关系就成立了呢？

因为水平有限，我也只能尝试着向朋友们诉说了初步看法。

在本人看来，虽然同是房屋买卖，但“案例二”疑将当事人之间的法律关系分成了两条线：一条是基于《购房协议书》（预约合同）项下的本约合同---《房屋买卖合同》；另一条是没有预约合同、没有书面形式的事实房屋买卖法律关系，虽然第一条线上的本约合同---《房屋买卖合同》没有签订，但双方形成了第二条线上的事实房屋买卖合同，其法律依据就是民法典中“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”的规定。

至于合同价款，一方面《购房协议书》已经明确约定了房产总价；另一方面，合同价款并非合同成立的必备条款，没有它并不影响合同的成立和生效，按照民法典的规定，当事人可以通过补充协议来确定合同价款，不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定；仍然无法确定的，价款按照订立合同时履行地的市场价格履行，所以这倒不是一个问题。

让我疑虑的是，“案例二”与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条的主旨似有差异，欢迎有兴趣的朋友交流讨论……

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