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   开发商的售楼广告总是那么令人心动。购房人往往就是冲着广告买的楼盘。当交楼后的实际情况与广告不符时，双方难免发生纠纷。那么，售楼广告、宣传资料究竟有没有合同效力呢？什么样的售楼广告、宣传资料有合同效力呢？特别是在其根本没有被写进购房协议的情况下。

   出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

2020年9月28日，D女士将Z开发公司起诉至法院，请求判令Z开发公司提供穿梭巴士…每条线路每十分钟一趟，五年免费等。

案涉L小区开发商系Z开发公司。在案涉楼盘销售期间，案涉楼盘通过宣传海报、澳门日报广告、珠海电视台广告、口岸及机场的大幅面喷绘灯箱广告、微信公众号等形式对外推广介绍。

D女士提交的宣传海报、宣传页（折叠式）中载有“私家楼盘：社区提供品牌免费楼巴，无缝对接三大口岸，确保国际居民无忧通勤”、“私家楼巴保驾业主出行”、“浪琴湾特设社区私家楼巴，快速连接横琴口岸、华发商都”、“私家楼巴无缝对接港珠澳”、“5分钟横琴CBD中心生活圈”、“10分钟珠海生活圈”、“30分钟国际生活圈”等内容。

D女士提交的公证视频中，微信公众号显示为账号主体Z开发公司……点击关注进入公众号后……在交通配套栏目载有“自建社区私家楼巴，无缝对接口岸”“为确保住户，尤其是港澳住户的横琴CBD的生活之便，浪琴湾特别配置社区私家楼巴士，在特定期内无偿提供给业主即住户使用。即使不亲自驾车，让尊贵的住户也能尽享受到横琴纸上的便捷。轻松地往返于南屏核心及各大口岸。特设六辆本田品牌穿梭巴士南北两条线路。每十分钟一趟，无缝对接横琴口岸，湾仔口岸，拱北口岸”的内容。

D女士提交案涉楼盘建设过程中的楼梯施工进度图显示楼盘外墙张贴有“私家巴士保驾业主出行”的广告。

D女士陈述其经销售人员介绍，通过宣传视频、海报等方式了解案涉楼盘情况及交通规划情况后做出购买决定，在2016年6月9日与Z开发公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买案涉位房屋，合同中未见关于穿梭巴士设置、商业街经营、小区幼儿园使用进行约定的条款。

D女士主张在收楼后，Z开发公司并未按广告约定提供穿梭巴士服务……进而提起本案诉讼。

庭审中，D女士表示在购买时知道楼盘所处位置交通在近几年都是会比较差，而D女士之所以购买该商品房，正是因为看到有免费楼巴，在三大口岸及华发商都可以乘坐，这都大大降低生活的成本，正是在该情况下，D女士才订立该合同。

Z公司主张：案涉微信公众号中的宣传内容不能视为要约，不应当视为合同内容……

一审法院认为:……首先，Z开发公司关于案涉楼盘楼巴服务的宣传广告应当视为要约，双方签订合同后应当视为合同内容。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

本案中，Z开发公司……在上述宣传材料以及微信公众号、外墙广告中均提到Z开发公司提供私家楼巴，且在微信中对楼巴的车辆数量、开行频率、往返地点进行了明确的说明，该私家免费楼巴服务的宣传广告中关于楼巴数量、开行频率、往返地点的说明具体确定。

鉴于案涉楼盘的位置处于主城区边缘，周边虽有港珠澳大桥连接线、横琴二桥、广澳高速、洪鹤大桥等珠海重要交通线路，但是自案涉房产合同签订至今周边公共交通设施尚不完善，公交线路较少，网约车不愿前往提供服务，居民日常出行除私家车外，选择空间有限。

案涉楼盘业主多为港澳人士和在珠海市区横琴上班的本地居民，在决定购买案涉房产时，在案涉楼盘公共交通不足的情况下，Z开发公司销售广告中关于提供免费楼巴的宣传直接决定了案涉楼盘的交通便利程度、案涉楼盘的宜居程度，对于购房者作出购买决定和房产价格具有重大影响。

销售广告中免费楼巴的设置、通行站点、发车频率、车辆数量具体明确，可以给购房人带来无形利益，构成房屋的隐形价值。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条的规定，Z开发公司关于楼巴的宣传广告应当视为要约，双方签订购房合同后成为合同内容。

……

其次，……Z开发公司提供楼巴服务不符合广告承诺，构成违约，应当承担违约责任。

本案中，D女士诉请要求的楼巴起始、结束时间和班次频率，服务年限不适于强制履行。

       ……

一审法院判决：Z开发公司向D女士支付赔偿款9155.12元、驳回D女士的其他诉讼请求。

双方均提出上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

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