加载中…贷款展期与抵押权的效力问题
(2019-03-13 18:30:26)随着，近期我国经济结构调整，进入“新常态”模式，导致原来银行贷款客户的融资压力很大，同时我国商业银行的贷款不良比例也在不断增加。在此情况下，银行和贷款客户就采取了“贷款展期”“借新还旧”等模式来缓解资金压力，保障债权的顺利收回。那么关于原贷款合同项下的抵押合同及抵押权的效力问题，也成为债权担保的关键点，本文就原贷款主合同项下的抵押合同在贷款展期的新情况下的效力问题及操作实务进行相应的探讨：
一、银行抵押及抵押范围
银行贷款抵押指为担保借款人履行还款义务，借款人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给银行，借款人或者第三人为抵押人，银行为抵押权人。借款人或者第三人不得转让或处分抵押财产。借款人不履行债务或者发生约定的情形时，银行可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿。
根据我国物权法的规定，以下财产可以抵押：
(1)建筑物和其他土地附着物；(2)建设用地使用权；(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；(4)生产设备、原材料、半成品、产品；(5)正在建造的建筑物、船舶和航空器；(6)交通运输工具；(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
二、抵押合同的生效与抵押权设立、具有物权属性的区别
（一）对于抵押合同生效时间和抵押权成立时间，我国《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，第187条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
显然，两部法律对抵押权成立时间规定是一致的，即自登记时设立，而对于合同成立时间规定则不同，根据新法优于旧法的适用原则，抵押合同成立生效的时间应遵从《物权法》的相关规定，即自合同成立时生效，抵押权是否成立不影响抵押合同的效力，因此只要符合一般合同生效要件，即使未办理抵押登记，抵押合同亦应有效。
（二）抵押合同成立有效与抵押权的设立是两个不同的概念
抵押合同成立及生效，则抵押权也不一定就依法设立、并产生物权排他的效力。如《物权法》第一百八十八条规定：“
以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”
第一百八十九条规定：“
企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”上述条款规定的均是不动产以为的财产抵押权自抵押合同生效时设立，就是说抵押合同生效的同时抵押权即设立，只是未经登记，不得对抗善意第三人。而对于不动产的抵押，依据《物权法》第15条、第187条的规定，则必须办理不动产抵押物登记，抵押权才能设立。不经抵押登记，抵押权则未设立，抵押权人则不能对合同约定的抵押物享有优先受偿权。如果系因抵押人的原因，违反抵押合同的约定，则抵押权人可以要求其承担违约责任或者请求赔偿损失。
三、抵押贷款展期和贷新还旧贷款合同中抵押权的效力问题
贷款展期中的抵押权效力问题。一项手续完备、效力成就的抵押贷款，履行期限将至，债务人暂时无力偿还，要求展期还款义务，银行信贷人员认为有手续完备的抵押担保，于是审查同意展期，双方达成书面协议，贷款期限得以延长。此时，具有从属地位的抵押权，对于展期的债权法律效力如何呢?
（一）贷款展期的法律性质属于合同变更，根据《中华人民共和国合同法》第77条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”按照笔者的理解，贷款合同履行期限的变更，意味着其从属的抵押合同中“债务人履行债务的期限”也应随之变更，而仅凭一张贷款展期申请书，没有抵押合同的相应变更。合同展期后，如果未得到抵押人同意的情况下，合同展期对于抵押物和抵押人是没有约束力的。
（二）即使贷款展期得到抵押人的书面同意，根据抵押合同自抵押物登记之日起生效的规定，贷款主合同和抵押合同的变更应当向抵押物登记部门进行变更，更换或者注释原来留存的贷款合同和抵押合同，否则贷款合同和抵押合同的变更因没有履行法律规定的变更义务，与原来在办理抵押物登记时提供的贷款合同和抵押合同不一致，也不能产生法律效力。
贷款展期由于没有履行抵押物登记的变更义务，将来抵押权的行使和抵押物优先受偿权就会因抵押人的此项抗辩而发生纠纷，银行因在合同变更中有过错，就应承担相应的法律责任，从而可能造成债权不能得到有效保全，贷款不能得到充分偿还。
因此，在办理抵押贷款的展期时，必须向抵押物登记部门提交展期申请书，同时必须将原贷款合同、原抵押合同进行变更，同时办理新的登记备案，履行法律规定的要求，达到贷款展期的同时，保障抵押权持续有效。
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