说说土地运作

    湖北房县顶风违规修建楼堂馆所规模之大，层次之高确属罕见。县里主要领导眼力劲儿差点儿，这个时候还这么弄当然撞枪口上了，听说县委书记已经停职，活该倒霉。究其“先进经验”却是小儿科，稀松平常。

    首先，规划上圈出一块“新区”，一般来说，圈占农地比较便宜，帐也好算。征占成本包括农民的土地补偿费——就是按照当地农村人均收入的若干倍（比如10倒20倍）计算；林木和青苗补偿费——按照每亩（棵）多少钱计算；安置费——当地的一定标准；房屋拆迁和建房补偿——每平米多少钱的赔偿（一般按集中建房每平米多少钱折价后给付）；再加上农民失去土地后的失业补偿、社保的那一块，等等。

    有点晕了吧，不碍事儿，有专门干这事儿的公司，人家吃的就是这碗饭。只要记住，大概每亩20来万出去一点就行了（欠发达地区也就这个价钱）；再早点，也就是13、4万到18、9万的样子。

    好啦，新区开发起步区5平方公里左右，也就是5×1500亩＝7500亩；以每亩20万计算，7500×20＝150000万，也就是15亿元。这可不是笔小钱！就算是很富裕的县一下子也拿不出。别介呀，空手套白狼演出开始。

    其次，原先县城里的老房子改变土地的使用性质，改为出让地。一般地说，县里的老房子都在县城中心地带，属于开发的黄金地区， 4、50亩是有的。作价每亩100万，以40亩计算，4000万就出来了。

    再次，找一家特别贴心的开发商勾兑，垫资在新区搞县里的新中心，也就是4、5千万的样子，多退少补。原来的老房子说是拍卖，其实也就是走个过场，以这个价钱给这个开发商。

    第四，新区的生地不好卖，也卖不出好价钱。好说呀，贷一笔款，把起步区的地下管网工程、道路工程弄出来，一下子都成熟地啦，周边每亩起码100万。就算是每亩平整土地、基础工程、道路等平均投资40万，加上补偿给农民的20万，合计60万的样子。

    在不太发达的地区，拍出去的土地少计算点，以每亩120万计算，还是赚了一倍，这叫土地开发加资本运作。开发一块卖一块，良性循环了不是？

    第五，这里头的窍门儿，就是银行要勾兑得好，剩下来的事儿，就等着赚钱吧。搞这些事儿有瘾，一旦上瘾，什么改变土地使用性质、调整规划、建设用地的招拍挂、公共利益、发展实业等等，这个法那个法的都不在话下，这叫勇于开拓。当然啦，几年功夫，崭新新的一大片高楼林立，形象出来了，GDP也自然上去了。

    有了这个暴利的买卖，谁还去发展什么实业？很好的行业，利润率最多也就是10、20%的样子，就算是原先有的（叫存量哈）企业，也会把资金抽出来，千方百计和政府勾肩搭背，分得一杯羹。这里可没说里面和背后的事儿！

    记住，这里什么事儿都有，就没农民的事儿！全国如此。

                                                         2014.04.15.