不动产登记机构及第三人是否应审查所有权人的婚姻状况或不动产的共有状况

四川韬世律师事务所 蒲毅

观点概要：法律对不动产登记机构及第三人是否应审查所有权人的婚姻状况或不动产的共有状况无明确规定，当前主流观点认为无需审查。

一、法学理论观点

程啸教授认为，“我国夫妻财产共有制除在不动产登记簿上予以公示外，并无其他的公示方式。对于登记机构来说，除通过登记簿的记载来判断之外，无法也不应审查被登记的不动产是否属于夫妻共同共有财产。即便如目前有些地方的登记机构那样去审查申请人的婚姻关系状况（如要求提供离婚证或所谓的独身证明），也无法确定不动产的真实权利状况。因为夫妻之间的财产状况有分别共有、共有共有、部分分别共有和部分共同共有等多种形式。如果要求登记机构一一加以审查，确定不动产可能涉及的共有等一切权利状况，对于登记机构显然难以做到。纵然有人认为可以通过提高登记人员的素质和业务水平等来尽到此种审查义务，也会导致登记所需的时间过长，成本过高，不利于提高交易效率。事实上，在先原则之所以成为不动产登记法的一项基本原则,一个重要的考虑就是：依据该原则，登记机构可以援用登记簿的推定效力，从而无须审查实体法上处分权的有无，只需判断那些因登记而涉及其权利的人是否属于登记簿上已经记载的权利人即可。当然,就交易的第三人而言，其更不负有查明作为其交易标的的不动产是否属于夫妻法定共有财产的义务。第三人除了需要了解登记簿的状况外,无须承担额外的审查义务。……只要不动产登记簿上不存在有效的异议登记或者没有确切的证据证明第三人明知登记簿的错误,就应当认为第三人是善意的，第三人即可以依据《物权法》第106条善意取得相应的不动产物权。”

二、登记实务观点

1.李炜认为，“由于没有全国的法律规范对不动产登记机构是否要对不动产属于夫妻共同财产还是个人财产做出具体的规定，因此各地对此釆取了不同的审査模式。主要的模式有以下三种：1.严格审查模式。2.形式审查模式。3.不审查模式。……此类审査（即前两种模式）在实践中也有很大的问题。不动产登记的规则和其他法律规定中均未对不动产登记部门是否需要或者如何审查所申请的不动产权利是否属于夫妻共有，还是个人所有做出具体的规定，另外就是由于目前各部门信息不共享，且2015年8月27日民政办发布《关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》（民函〔2015〕266号）又进一步增加了审查婚姻法定共有不动产的难度。”

2.刘守君认为，“根据法律和政策的这些规定，只有记载在登记簿上的权利人才是具有法律意义的不动产权利人，概言之，不动产登记簿制度建立后，法律、规章和政策的规定均不再支持隐名共有人的存在。故权利人在登记簿制度建立后取得的不动产权利，申请最高额抵押权首次登记时，登记簿记载的权利人为有权处分不动产的人，登记机构无须再要求抵押人提交婚姻状况证明作为其有权抵押不动产的佐证。”

而从笔者检索的情况来看，自2017年以来各地不动产登记部门也陆续发布公告，明确规定“自然人因买卖、互换、赠与、分割、合并、预告、抵押、变更不动产或涉及不动产换证、补证等情形申请不动产登记时，不动产登记机构应以登记簿记载的权利人、登记原因证明文件（如房屋转让合同、商品房销售合同、赠与合同、安置协议等）记载的权利人以及其他申请材料为依据办理相应登记事项，不再审查申请人婚姻状况，申请人无需提供婚姻状况材料。”

三、司法裁判观点

典型案例1：（2017）京03民终5427号民事判决书

裁判摘要：夫妻财产关系既有法定财产关系，也有约定财产关系，在没有约定的情况下，适用法定财产制。在法定财产制之下，夫妻关系存续期间以夫妻共同财产所购买的房产无论登记为夫或妻单独所有或夫妻共同所有，都应当认定为夫妻共同财产。然而，夫妻双方内部就夫妻财产归属的约定很难为外界知晓，夫妻双方将夫妻关系存续期间以夫妻共同财产购买的房产登记为单独所有的，不排除双方特别约定该房产归属于一方的可能性，单独所有的登记本身即产生了公示公信力，一旦发生交易，不应要求交易相对人承担过重的审查义务，否则就背离了不动产登记公示公信力和善意取得制度对于维护交易安全、促进交易效率的初衷，而将本应共同共有的房产登记在一人名下本身就是对不动产登记公示公信力和交易安全的潜在威胁，未登记的一方也应当承担不动产可能被他人善意取得的风险。

典型案例2：（2020）闽06行再2号民事判决书

裁判摘要：自然资源局申请再审称：原判决实质上认为讼争房产系夫妻共有财产，被申请人虽然未登记为共有权人，但基于婚姻关系是实际共有人，未经被申请人同意，登记机关就给予办理登记时未尽到实质审查义务，从而判决申请人的登记行为程序违法，属适用法律错误。主要理由是：一、被申请人可能是婚姻法意义上的共有人，但其并非物权法意义上的共有权人，登记机关办理转移登记不需要其提出申请，更不需要其同意。二、不动产登记制度已经为夫妻房产共有提供了“加名登记”等保护方式，没有法律规定夫妻共有财产可以不登记就发生物权效力。三、夫妻共有财产，一方当事人选择不登记，应视为将不动产处置权交由登记一方行使，这是夫妻双方基于相互信任而做出的自由选择。选择不登记的共有人，即基于婚姻关系的实际共有人，在存在善意第三人且办理了转移登记后，只能依据婚姻法向登记一方请求分配购房款，而不能要求确认登记机关登记行为违法。四、申请人的被诉行政行为不仅符合法律法规规定，也符合部门业务规范的要求。《不动产登记操作规范（试行）》、《福建省不动产登记申请材料清单（试行）》等文件均未要求申请人在办理转移登记时要求登记申请人提供婚姻情况证明，也没有要求已婚权利人要配偶到现场签字才能给予办理登记的规定。五、登记机关在办理转移登记时无需审查，也无法审查当事人的婚姻情况。《不动产登记暂行条例》第十条规定的“全体共同共有人”是指登记共有权人，而非指实际共有权人。比如夫妻婚后购买一套房产只登记在一方名下未变更，后历经多年，也历经多场婚姻，期间甚至可能出现未登记的一方失踪、死亡，登记机关无从查清当事人的婚史及实际共有人。六、在实施不动产统一登记时相关规定已明确《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》按照“不变不换”原则继续有效，与《不动产权证书》效力相同，不存在持有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》就必须审查婚姻状况的问题。七、即使审查婚姻情况被漳州人民群众认同并形成惯例，也只有在法律没有规定的情况下才可以适用习惯，而本案是有法律法规规定的。八、原判决的错误在于混淆了婚姻法意义上的共有权人与物权法意义上的共有权人，忽视了物权法登记主义的规定。九、原判决干扰了登记机关依法执行法律法规的正常行政秩序，使相关人员怠于行使权利、不依法申请登记却将责任推卸给登记机关。

再审法院认为，《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……涉案房屋不动产权利人只有曾某，其妻王某并未登记或记载为共有权人。根据《物权法》第十一条、第十二条和《不动产登记暂行条例》第二条第一款的规定，并参照《不动产登记操作规范（试行）》的登记要求和审查要求，房屋登记是一种依申请登记的行为，登记机关的主要职责是查验申请材料是否齐备，对登记申请人进行询问，按照相关法律法规规定将物权变动事项如实、及时地记载于不动产登记薄。……被申请人王某以讼争房屋系其与曾某夫妻共同财产，转移时需经其同意为由，主张自然资源局行政行为违法，请求撤销自然资源局作出的《不动产权证书》，其主张缺乏法律依据，本院不予采纳。