婚后用婚前财产购房，离婚时算个人还是共同财产？ |中国司法案例研究中心

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夫妻一方婚前财产在婚后的形态转化，直接关系到个人财产权益的保护与夫妻共同财产的公平分割。实践中，对婚后购房中婚前出资部分的性质认定分歧、财产增值部分的分配规则模糊，加之当事人对资金来源证据的留存意识不足，导致此类离婚后财产纠纷频发，引发社会关注与争议。本文以一则案例为引，探讨婚后购房中婚前财产出资的相关问题，以期带来一定的思考。

正文字数：2037字

阅读时间：8分钟

案情简介

杨某甲与杨某乙均系再婚，2003年登记结婚，婚后未生育子女。2014年，杨某乙以夫妻感情破裂为由起诉离婚，双方就婚姻存续期间购置的昆明市某小区房屋归属产生争议。

法院查明，案涉房屋购于婚姻关系存续期间，其中20万元首付款来源于杨某甲婚前房屋的售房款，该婚前房产于2006年出售，婚前房产所获款项存入银行定期账户，2007年到期后直接转付为案涉房屋的首付款。剩余款项通过34万元借款一次性付清，双方认可该借款为夫妻共同债务。诉讼中，双方一致确认案涉房屋价值650万元。

一审法院判决房屋归杨某甲所有，扣除20万元婚前出资及对应增值后，杨某甲需向杨某乙支付折价款204.75万元，夫妻共同债务各承担17万元。二审法院改判房屋全额作为共同财产分割，杨某甲向杨某乙支付325万元（650万元的50%），债务由杨某甲独自承担。云南省检察院抗诉后，省高院再审撤销二审判决，维持一审关于财产分割的结果，因杨某甲自愿放弃要求杨某乙分担，所以仅确认债务由杨某甲独自承担。

案例来源：人民法院案例库

（2017）云民再99号

案件评析

一、本案判决

云南省高级人民法院再审认为，杨某甲提交的证据足以证明案涉房屋20万元首付款来源于其婚前房产售房款，该部分属于个人财产，对应的增值部分亦归个人所有；剩余购房款及对应增值为夫妻共同财产，应平均分割。最终判决房屋归杨某甲所有，杨某甲向杨某乙支付折价款204.75万元，夫妻共同债务34万元由杨某甲独自承担。

二、案例焦点解析

（一）婚前财产转化的性质认定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十一条，一方婚前财产不会因婚姻关系延续转化为共同财产。本案中，杨某甲出售婚前房产所得20万元，通过银行流水、售房记录等证据可明确追溯至案涉房屋首付款，属于“婚前财产形态转化”，其性质仍为个人财产。二审法院未区分出资来源，直接将房屋全额认定为共同财产，属于事实认定错误。

（二）婚后购房的分割规则

婚后购房并非必然全额属于共同财产，需按“出资来源”区分：源于婚前个人财产的部分及对应增值归个人，源于夫妻共同财产的部分及对应增值平均分割。本案中，法院以房屋总价值650万元为基准，先扣除20万元婚前出资及对应增值，再将剩余部分作为共同财产分割，既保护了婚前财产权益，又体现了共同财产的平等处理原则。

（三）当事人意思自治对债务承担的影响

一审中杨某甲书面放弃要求杨某乙承担共同债务，该意思表示自愿且不损害他人利益，再审法院予以尊重，维持了二审关于债务由杨某甲独自承担的判决。这体现了“意思自治优先”原则，即夫妻双方可对共同债务的承担作出约定，只要不违反法律强制性规定，法院应予认可。

法律依据

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一千零六十三条规定，下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

《民法典》第一千零六十五条：男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十六条：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

//结语// 

婚前财产的形态转化不改变其个人属性，婚后购房时需注意留存资金来源证据（如银行流水、售房合同等），避免与共同财产混同。同时，夫妻双方可通过书面约定明确财产归属，减少离婚时的举证成本与争议。司法实践中，法院对财产分割的认定日益精细化，既坚守“婚前财产不转化”的原则，又兼顾共同财产的平等分割，实现了法律公平与现实需求的平衡。

（本文仅代表作者个人观点）