美国全国地产经纪商协会的最新数据显示，在2015年4月至2016年3月的一年内，中国人共在美国购置29195套房产，总价值为273亿美元，房价中值为542,084美元，高于所有海外买家在美购置房产的中值277,380美元，也是美国现房价格中值223,058美元的一倍不止。

      根据该调查，按金额计算，中国买家已连续第四年成为美国房产最大的海外买主（另有一个口径是连续两年）。上面的数据还透露了两方面信息：一方面，这意味着在美购房的基本是中国富裕阶层。另一方面，中国买家更喜欢在加州、华盛顿和纽约等州的中心城市及郊区买房，而那些地方的房价相对较高。在美国购房的中国人群体构成来看， 购房者由富人阶层向中产阶级延伸；从购房类型看，从来美置业到来美投资延伸；从地区来看，从华人聚居的东西岸大城市，如洛杉磯、三藩市、纽约逐渐向内地甚至边远地区渗透。

那么在美国买房就能长住了吗？这显然是不可以的。

      买了美国的房子，是否能长住？这显然是不可以的。因为美国旅游签证一次只能停留半年之后，还问能否将每个半年积攒起来，每次住上两三年。

       首先，十年签证不是居留签证。2014年11月10日，美国总统奥巴马宣布美国与中国达成互惠签证协议，将中国公民赴美国短期商业旅游签证的有效期从1年延长至10年。美国短期商业旅游签证就是B-1/B-2类签证，B-1类商务签证要求申请者赴美的目的是从事短期的国际商业活动，并且不允许从美国获取报酬或在美国工作，停留在美的时间由海关官员根据商业目的而定，但一般不长于6个月。B-2类旅游签证的申请目的一般为赴美旅游、探亲访友等。在入境时如无特别说明，一般海关官员即给6个月有效停留期。由于B类签证是以短期商业或旅游为目的，如果持有者过于频繁入境，而且在美国累计停留时间过长，海关官员就有可能限制入境停留的时间，有时甚至会拒绝入境。

       还有，B类签证的持有者在美国不能工作，也不能在美国学校入学。这两个限制，也会极大限制持有者在美国长期居住的生活工作空间。

      如果说，只有持有绿卡或美国公民才能买房，那也是不准确的。美国政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产，任何外国人都可以在美国买房子，而不管这些人持有任何签证。理论上，一个中国人在美国通过经纪人，也可以远程购房。这与澳大利亚、加拿大等国对外国人购房诸多限制形成对比。

      但在现实中，除了绿卡一族，持有其他类签证的中国人在美国购房的人数也不少。如近年来，“留学买房”成了时髦，一方面可以节省租房的费用，另一方面也是一种投资。即使将来子女不移民美国，若干年后将房出售，也能获得不菲的增值收益。假如是留学生购房，在他们持有留学生签证（F1）的期间，在美国长期居住是没有任何问题的。根据上述美国全国地产经纪商协会的报告，来自加拿大和英国的大多数买家都是为自己买度假别墅。几乎没有人是为子女在美国上学而买房。而有约13%的中国买家买房是为了“供学生使用”。

中国人购房，多是全额支付现金

      根据美国全国地产经纪商协会的报告，约71%的中国买家买房时支付全额现金，仅20%的人从美国的银行获得房贷。

      但由于外汇管制，中国人只能采用“蚂蚁搬家”方式，找亲友一笔笔汇款，把钱集中起来购房。可是，去年9月初中国国家外汇局下发的关于管控购汇的新政，加大了之前美元购汇的难度和限制。

      但事实上，外国人在美国购房，同样可以获得购房贷款。据统计，有90%的印度买家从美国金融机构获得抵押贷款。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。而且买方需支付更多的首付，通常要求35%-40%左右，而本国人一般只要20%。故外国人一般大约能贷到6成。

在美国买房可以长期囤放吗？囤房成本偏高

       在中国国内，一些炒房客在房价狂飆突进的年代，大量购房，即使不出租也囤放在那里。一个重要的因素是，在国内囤房的成本极低。除了不可避免的水电及物业费以外，其余开支几乎为零。

      但在美国买房，买了空置（或者自住，或者投资），静等快速增值几乎没有，这是因为，在美国囤房的成本偏高。

      在美国，任何人只要你拥有房子，就要缴纳房地产税。洛杉磯的房地产税，约为房价的1.2%左右。一栋价值50万美元的房子，每年要缴纳房地产税为6，000美元，平均每月约500美元。此外，还有一项强制性的开支，就是房屋火灾保险，每年约700～900美元。

      第二是物业费。如果在美国购买排屋（Town House）或康斗（Condo），必须缴纳管理费，相当于国内的物业费。支付的数额取决于所在的区域、居住面积，大部分是采取月付的方式，以洛杉磯为例，物业费可以从100美元到500美元不等。而有些建商连片开发的地区，也会徵收管理费。

      再有，就是美国房子的维修、养护开支相对较大。美国的房子新房很少，以旧房为主体，几十年、上百年的房子比比皆是。而美国人工贵，维修起来动不动就成千上万元。比方说，换屋顶这样的开支在中国是很少有的，而在美国约20年就需要翻新。美国房子多为木头房，所以防止白蚁、油漆等的费用也不少。此外，购置独立屋，还有院子、草坪、游泳池等养护费用以及中央空调，加起来也很可观的。如果在美国北方，铲雪的的费用也不菲，一次可以达到几百美元。而这些费用，是住在公寓式楼房里的中国人很难遇到的。

       以50万美元的房子为例，一年的地产税、保险费大约7000美元，如果是排屋或康斗，就要加物业费大约4000美元，再加上难以估算的维护费，一年不包括房贷的养房费用，就在1万到2万美元，这于中产阶级人士来说，是一笔不菲的开支。因此，在美国，如果不自住，也不出租，养房的成本是很高的。

在美国出租房屋能赚钱吗？净收益率不高呀！

       目前，有许多中国人购买美国房产是为了出租，获取租金收入。但在美国这个成熟的市场上，租房的净收益率不很高。如在加州，如果净租金回报率5%，就可以看作是值得投资的房产了。虽然表面看起来不高，但如果加上未来房屋升值的潜力，就可观了。

      与中国不同的是，在美国出租，有更多的经济和非经济的成本因素。首先，在房价日益高企的情况下，租金回报率是多少。投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。中国人使用较多的现金买房的租金回报率计算公式是：每年净房租收入 / 购房总价%，而每年净房租收入= 年租金收入—持有房屋费用及出租衍生相关支出。

       在美国加州这一房价偏高的地区，房屋出租的毛租金回报率一般可达到7～9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5～6%之间。这两年房价高涨的情况下，在大洛杉磯地区的华人聚居城市租金回报率，独立屋约为3%～4%，condo则在3%～5%之间。比其他族裔居住区的平均回报率略低一到两个百分点。这正显示华人聚居区的房屋更受欢迎，升值潜力大，但因为房屋总价高，出租回报率反而低了。

      其次，租金需要缴纳税收。按照美国税法，不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入需要缴联邦税，有的还要缴纳州税。虽然外国人不属于美国税务居民，不过若是外国人在美国有租金收入，也必须申报，否则被查税的风险很大。 

      此外，出租房子空置期相对较长。在美国，招来房客时，要对房客进行信用检查。当更换房客时，要对房屋进行维修，维持房屋的可居住状况。最后，美国的法律，更倾向于保护租客利益。对不良租客的驱逐，要走法律程序，耗时耗力。

      当然，出租人可以委託专业经纪人管理。有专业的经纪人专门从事出租屋管理。从签约、收租金、修缮，到驱赶不良租客，都有相关的规范。 专业经纪人收费不菲，一般是租金总数的10%。

若是在美炒房可以获得暴利吗？断线炒房很难

      相比中国深圳、北京、上海等地，房价出现了高达5成的飆涨之下，美国的房价成长率显然低得多。根据美国最权威的凯西•席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，美国房价平均增长率为3.07％。 与此同时，美国CPI通胀率为2.82％，换言之，美国房价仅仅以高于通胀率0.25％的速度涨了一百多年。这也可以理解成，房地产抗通胀。

       美国房价也不是只涨不跌的。在这123年中，有28年是下跌的(占23％)，95年是上涨的(占77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18％。

       所以，有130多年历史的美国房地产，不仅成熟稳定，而且法律齐全复杂。如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年以上是一定会有利润的。

       因此，中国式的短线炒房客在美国很难，一是因平均涨幅低，二是因为前面提到的因素，炒房的成本高。也就是说在美国买房应该是一个长期的投资，而不是短期投机，这也说明了在美国想凭炒楼发财的难度。

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